Bất động sản TP. HCM: Dòng tiền và nguồn cung căn hộ đang dịch chuyển khỏi khu vực lõi

Trong bối cảnh khu vực lõi TP. HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung và mặt bằng giá duy trì ở mức cao, các cực tăng trưởng mới đang nổi lên như động lực quan trọng thúc đẩy thị trường căn hộ khu vực phía Nam.

Theo báo cáo TP. HCM MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận tổng cộng 7.017 căn hộ mở bán mới trong quý, gấp gần 6 lần nguồn cung tại khu vực trung tâm TP. HCM. Đồng thời, hơn 6.100 giao dịch thành công cũng được ghi nhận tại hai thị trường này, cho thấy nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển mạnh khỏi khu vực lõi.

Diễn biến trên phản ánh một thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản TP. HCM sau khi không gian đô thị tiếp tục mở rộng. Nếu như trước đây nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các quận trung tâm hoặc khu Đông TP. HCM, thì hiện nay các địa phương vệ tinh đang dần đảm nhận vai trò cung ứng sản phẩm cho nhu cầu ở thực cũng như nhu cầu đầu tư dài hạn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP. HCM đang chuyển sang giai đoạn phát triển đa cực. Trong khi khu vực lõi vẫn duy trì sức hút nhờ vị trí và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, áp lực về giá bán cùng sự hạn chế về nguồn cung đang thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Bình Dương cũ giữ vai trò trung tâm nguồn cung mới

Trong số các cực tăng trưởng mới, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục khẳng định vị thế là thị trường dẫn dắt nguồn cung căn hộ của TP. HCM mở rộng.

Quý I/2026, khu vực này đóng góp 6.430 căn hộ mới, tương đương hơn 91% tổng lượng hàng mở bán tại các khu vực vệ tinh. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại Dĩ An và Thuận An - hai đô thị đang hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa, phát triển công nghiệp và hạ tầng kết nối với trung tâm TP. HCM.

Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, Bình Dương cũ cũng ghi nhận 5.484 giao dịch thành công, chiếm gần 90% tổng lượng giao dịch toàn khu vực. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%, cho thấy sức mua vẫn duy trì tích cực bất chấp bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.

Theo Cushman & Wakefield, lợi thế lớn nhất của khu vực này là nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Mặt bằng giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 1.886 USD/m2, thấp hơn rất nhiều so với mức gần 7.300 USD/m2 tại khu vực lõi TP. HCM. Khoảng cách giá này đang tạo ra sức hút lớn đối với người mua nhà lần đầu cũng như nhóm cư dân trẻ có nhu cầu an cư gần trung tâm nhưng vẫn đảm bảo khả năng tài chính.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đang cho thấy những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến 2024. Quý đầu năm ghi nhận 587 căn hộ mở bán mới cùng khoảng 634 giao dịch, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực Phú Mỹ. Dù quy mô còn khiêm tốn, thị trường này đang từng bước lấy lại đà tăng trưởng nhờ sự trở lại của nguồn cung mới và tâm lý tích cực hơn từ phía nhà đầu tư.

Hạ tầng và giãn dân sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng mới

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, sự nổi lên của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ không đơn thuần là câu chuyện dịch chuyển nguồn cung, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị của TP. HCM.

Khi quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và chi phí đầu vào liên tục gia tăng, các đô thị vệ tinh đang trở thành lựa chọn tất yếu cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản. Song song đó, hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng được triển khai thời gian qua cũng góp phần rút ngắn khoảng cách di chuyển và thúc đẩy xu hướng giãn dân khỏi khu vực lõi.

Triển vọng nguồn cung trong những năm tới tiếp tục củng cố xu hướng này. Cushman & Wakefield dự báo Bình Dương cũ sẽ bổ sung khoảng 31.816 căn hộ trong giai đoạn 2026 - 2029, tập trung chủ yếu tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Đây được xem là nguồn cung chủ lực của thị trường căn hộ TP. HCM mở rộng trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Đối với Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nguồn cung tương lai được dự báo tăng trưởng theo hướng chọn lọc hơn, với khoảng 1.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2026 trước khi mở rộng ở các giai đoạn tiếp theo.

Sự dịch chuyển nguồn cung, dòng tiền và nhu cầu nhà ở từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh cho thấy thị trường căn hộ TP. HCM đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Trong đó, khu vực trước kia là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu không còn đơn thuần là những thị trường vệ tinh mà đang dần trở thành các cực tăng trưởng chiến lược, giữ vai trò quan trọng trong việc định hình cấu trúc và động lực tăng trưởng của bất động sản khu vực phía Nam trong những năm tới.