Bất động sản Trung Quốc ảm đạm: Doanh nghiệp quản lý vận hành lao đao

Trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều biến động, một bộ phận chủ sở hữu bất động sản không còn đủ khả năng chi trả phí quản lý; một số khác cố tình trì hoãn thanh toán nhằm gây sức ép, buộc các công ty dịch vụ phải giảm phí dịch vụ. Khi nguồn thu không đảm bảo, các đơn vị cung cấp buộc phải thanh lý hợp đồng, đẩy hàng loạt dự án rơi vào tình trạng hạ tầng xuống cấp, rác thải ứ đọng và an ninh bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, với nhóm nhà đầu tư từng rót vốn vào nhiều căn hộ trước khi bong bóng bất động sản vỡ vào năm 2021, nay gần như không còn hy vọng thu hồi vốn. Vì vậy, họ cũng không còn mặn mà với việc tiếp tục chi trả các khoản phí quản lý và vận hành tài sản.

Sau nhiều thập kỷ xây dựng ồ ạt, nhiều dự án bất động sản tại Trung Quốc hiện chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy thấp. Tại những dự án này, các chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục gánh khoản nợ phí dịch vụ cho những căn hộ chưa bán được. Theo ước tính của ngân hàng ANZ, tổng diện tích sàn của lượng nhà ở tồn kho tại Trung Quốc hiện lớn gấp khoảng hai lần diện tích vùng trung tâm London.

Gánh nặng từ quỹ nhà ở khổng lồ

Theo công ty nghiên cứu bất động sản CRIC, tỷ lệ thu phí trung bình của 500 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm từ 89% vào năm 2021 xuống còn 71% trong năm 2025.

“Những rủi ro từ đà suy thoái trên thị trường địa ốc nói chung đang dần lan sang lĩnh vực quản lý và vận hành bất động sản”, ông He Shuhua, Giám đốc vận hành của Onewo, chia sẻ tại một hội nghị gần đây. Onewo hiện đang cung cấp dịch vụ dưới thương hiệu Vanke Service, là công ty con phụ trách mảng quản lý bất động sản của tập đoàn có vốn nhà nước China Vanke. Ông He cũng cho biết thêm: “Đà giảm giá nhà đã làm thay đổi kỳ vọng của các chủ sở hữu, trong khi khó khăn trong việc thu phí dịch vụ đang trở thành bài toán chung của toàn ngành”.

Theo các chuyên gia phân tích, thực trạng này đang tạo ra một vòng lặp luẩn quẩn. Tỷ lệ thu phí suy giảm buộc các doanh nghiệp quản lý phải rút khỏi ngày càng nhiều dự án. Điều này làm dấy lên lo ngại trong cộng đồng cư dân và giới chủ đầu tư về chất lượng dịch vụ đi xuống sẽ tiếp tục làm giảm giá trị bất động sản. Ngược lại, giá nhà càng giảm, chủ sở hữu càng thiếu động lực chi tiền để duy trì và quản lý tài sản.

Thực trạng này cũng làm gia tăng áp lực đối với chính quyền địa phương, buộc họ phải can thiệp bằng cách đưa các doanh nghiệp có vốn nhà nước vào tiếp quản nhằm duy trì những dịch vụ cơ bản, đồng thời xoa dịu sự bất mãn của cư dân trước tình trạng rác thải tồn đọng, thiếu nhân viên an ninh, cũng như hệ thống chiếu sáng, thang máy hư hỏng.

“Đây là một vấn đề lớn và đặc thù, chưa từng xuất hiện trong các cuộc khủng hoảng bất động sản khác”, ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago và đang hoạt động tại Trung Quốc, nhận định. Ông cũng cảnh báo rằng các căn hộ nằm trong những khu dân cư có dịch vụ quản lý yếu kém có thể bị giảm tới 25% giá trị. “Đây là một trong nhiều khía cạnh đáng lo ngại của thị trường bất động sản”, ông nhận định, đồng thời đề cập đến tình trạng dư cung, tỷ lệ nhà bỏ trống cao, số vụ tịch biên tài sản thế chấp gia tăng và nhu cầu suy giảm. “Có thể phải mất nhiều thập kỷ nữa mới giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở này”.

Nỗi lo giá nhà tiếp tục lao dốc

Chị Linda Cao, 35 tuổi, sống tại một khu dân cư còn nhiều căn hộ bỏ trống ở thành phố cảng phía bắc Tần Hoàng Đảo, đã cho Reuters xem thông báo của Vanke Service. Theo đó, đơn vị này sẽ rút khỏi dự án sau 6 năm hoạt động với lý do tỷ lệ thu phí giảm khiến họ không thể duy trì vận hành. 

Chị Cao cho biết bản thân hài lòng với chất lượng dịch vụ của công ty. Tuy nhiên, một số chủ nhà đã ngừng đóng phí trong 2 năm, với hy vọng gây sức ép buộc Vanke Service giảm mức phí hằng tháng từ 3,8 nhân dân tệ xuống còn 2,4 nhân dân tệ, tương đương khoảng 0,35 USD/m². Chị tự hỏi liệu doanh nghiệp nào sẽ sẵn sàng tiếp quản một khu dân cư thiếu thiện chí như vậy. Chị chia sẻ thêm: “Có lẽ chỉ những công ty yếu hơn mới chấp nhận tiếp quản”, đồng thời bày tỏ lo ngại giá nhà tại đây có thể bốc hơi thêm 20% vì nguyên nhân này.

Vanke Service từ chối bình luận về các dự án cụ thể, nhưng cho biết việc rút lui là “một quyết định kinh doanh bình thường” và công ty đang mở rộng sang “các dự án dịch vụ mới”.

Trên khắp Trung Quốc, mức phí quản lý hằng tháng dao động từ dưới 1 nhân dân tệ đến hơn 20 nhân dân tệ/m², tùy thuộc vào vị trí và chất lượng công trình.

Tại Bắc Kinh, chị Jenny Zhao, 33 tuổi, cho biết công ty quản lý Shoukai Property sắp sửa rút khỏi khu dân cư nơi cô sinh sống. Trước đó, Shoukai vốn dĩ được đưa vào để thay thế một doanh nghiệp khác đã rời đi vào năm 2023 do tỷ lệ thu phí chỉ đạt 45%. Chị Zhao chia sẻ rằng khu nhà hiện đang phải đối mặt với tình trạng rác thải ùn ứ, an ninh lỏng lẻo và cảnh quan nội khu xuống cấp. Chị cho rằng tình trạng này chính là nguyên nhân khiến giá chào bán căn hộ tại đây thấp hơn khoảng 5.000 nhân dân tệ/m² so với các dự án lân cận. “Điều khiến chúng tôi lo lắng nhất là nếu đơn vị quản lý tiếp theo còn tệ hơn nữa, sẽ chẳng còn ai muốn mua nhà ở đây”, chị bày tỏ.

Trong thời kỳ bong bóng thị trường, các công ty quản lý bất động sản đã mở rộng quy mô nhanh chóng không kém gì các chủ đầu tư. Theo Viện Quản lý Bất động sản Trung Quốc, trong năm 2025, trung bình mỗi doanh nghiệp thuộc Top 100 quản lý tới 71 triệu m² diện tích sàn, tăng mạnh so với mức 9,8 triệu m² vào năm 2012. Nhưng giờ đây, họ đang đồng loạt rút lui.

Chỉ tính riêng năm ngoái, công ty quốc doanh China Overseas Property đã rút khỏi hàng loạt dự án có tổng diện tích 55,6 triệu m², ghi nhận mức tăng 25% so với năm trước. Tương tự, đơn vị quản lý bất động sản của Country Garden, doanh nghiệp từng giữ vị trí chủ đầu tư lớn nhất Trung Quốc, cũng đã rút khỏi các dự án có tổng diện tích khoảng 80 triệu m² trong năm 2025. Ở phân khúc thấp hơn, theo thống kê của CRIC, các doanh nghiệp quản lý quy mô nhỏ chưa niêm yết đang vô cùng chật vật khi chỉ thu được chưa tới 65% phí dịch vụ.

Ông John Lam, Giám đốc nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hồng Kông (Trung Quốc) tại UBS, cho biết các doanh nghiệp thường bắt đầu rơi vào tình trạng dòng tiền âm khi tỷ lệ thu phí giảm xuống dưới 85%. Đưa ra góc nhìn so sánh, ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành hãng tư vấn chiến lược bất động sản Enhance International, cho biết các quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Mỹ thường bị đánh giá là “không đáng để đầu tư” khi tỷ lệ thu phí xuống dưới ngưỡng 85%.

“Các bất động sản bị bỏ trống đang là lực cản chính đối với doanh thu của các công ty quản lý”, ông Lam nhận định. Bên cạnh đó, một nguyên nhân lớn khác đến từ nhóm khách hàng đầu cơ nhưng không có nhu cầu ở thực.

Theo số liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu Ant Group và Trường Kinh tế thuộc Đại học Hạ Môn, tính đến cuối năm 2025, gần 1/4 số hộ gia đình Trung Quốc đang sở hữu ít nhất hai căn nhà.

Sức ép đè nặng lên chính quyền địa phương

Hai giám đốc điều hành cấp cao từ ngành dịch vụ bất động sản cho biết công ty của họ thà chấp nhận rời đi còn hơn vướng vào các vụ kiện tụng pháp lý kéo dài với những cư dân kiên quyết từ chối đóng phí. Mặc dù động thái “tháo chạy” giúp các công ty cắt lỗ, quyết định này lại đẩy các cộng đồng dân cư chìm trong tranh cãi về chi phí và chật vật tìm kiếm nhà thầu thay thế.

Chính quyền địa phương đang chịu áp lực ngày càng lớn trong việc can thiệp khi hàng loạt vấn đề phát sinh, từ vườn cây không được chăm sóc, vệ sinh môi trường xuống cấp cho đến các thiết bị, hệ thống kỹ thuật liên tục hư hỏng.

Truyền thông nhà nước đưa tin, ít nhất 5 chính quyền cấp huyện đã ban hành chỉ thị yêu cầu cán bộ, công chức và Đảng viên phải “đi đầu” trong việc thanh toán phí quản lý đúng hạn. Một giám đốc điều hành tại doanh nghiệp quản lý bất động sản thuộc sở hữu nhà nước tiết lộ, trong một số trường hợp, chính quyền địa phương đã dùng các biện pháp ngăn cản việc doanh nghiệp rút lui sau khi cư dân không thể tìm được đơn vị thay thế trong thời hạn thông báo ba tháng. “Bởi vì điều này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định xã hội”, vị giám đốc này nhấn mạnh.

Theo Reuters