Bất động sản và bài toán đóng góp cho tăng trưởng hai con số

Tại hội thảo "Động lực cho tăng trưởng kinh tế hai con số và triển vọng nông nghiệp 2026" do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 31/3, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) đã chia sẻ nhiều góc nhìn từ thực tiễn doanh nghiệp.

Theo Chủ tịch GP.Invest, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, nền kinh tế phải dựa vào ba trụ cột chính: Nông lâm nghiệp xuất khẩu, công nghiệp - xây dựng và tiêu dùng. Trong đó, riêng khu vực công nghiệp - xây dựng (vốn đóng góp khoảng 9 - 10% GDP) được đặt mục tiêu tăng trưởng lên tới 12% trong năm 2026.

Tuy nhiên, ông cho rằng thực tế đang đặt các doanh nghiệp trong ngành vào thế "sinh tồn" hơn là phát triển.

Giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào tăng cao: Hàng loạt nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan

Bước vào năm 2026, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, ngành xây dựng đứng trước cơ hội lớn khi Chính phủ quyết định giải ngân gói đầu tư công quy mô lên tới 1 triệu tỷ đồng. Khối lượng công việc lớn mở ra triển vọng tăng trưởng nhưng cũng đặt ra không ít những thách thức.

Theo ông, tác động từ xung đột địa chính trị tại Trung Đông đã đẩy giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào tăng cao. Cụ thể, giá dầu diesel tăng hơn gấp đôi, từ 17.000 đồng lên 35.000 đồng/lít; nhựa đường asphalt cũng tăng từ 12.000 đồng lên 19.000 đồng/kg. Áp lực này khiến nhiều nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: Tiếp tục thi công thì thua lỗ, nhưng dừng lại thì vi phạm hợp đồng.

Bên cạnh sức ép từ chi phí, ông chỉ ra rằng năng lực nội tại của ngành cũng bộc lộ những bất cập. Số lượng doanh nghiệp xây dựng có quy mô vốn trên 500 tỷ đồng rất ít, khiến việc tham gia và triển khai các dự án lớn vẫn gặp không ít khó khăn nếu không sớm có giải pháp tháo gỡ.

Khi “nút thắt” pháp lý được tháo gỡ nhưng dòng vốn lại tắc nghẽn

Đối với thị trường bất động sản, năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt thể chế. Hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý, quy hoạch, thủ tục đầu tư và cải tạo chung cư cũ đã từng bước được tháo gỡ thông qua Nghị quyết 171 của Quốc hội cùng các bộ luật sửa đổi mới. Riêng tại Hà Nội, ước tính hơn 400 dự án đã được tái khởi động vào cuối năm 2025, cho thấy sự phục hồi rõ nét của thị trường.

"Tuy nhiên, một bài toán khác đặt ra là dòng vốn. Bản chất của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, chiếm tới khoảng 70% tổng nguồn vốn. Thế nhưng hiện nay, nhiều ngân hàng (kể cả nhóm Big 4) đang từ chối cấp vốn cho các dự án mới hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe những dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM", Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận.

Ông cho biết thêm áp lực càng lớn khi lãi suất tăng nhanh. Từ đầu năm đến nay, lãi suất cho vay doanh nghiệp đã tăng từ mức 7 - 7,5% lên tới 11 - 12%/năm, trong khi lãi suất cho vay mua nhà đối với cá nhân đã chạm ngưỡng 14 - 15%/năm. Đây là mức chi phí vốn gần như "bất khả thi" đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà ở thực.

Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, còn hàng tồn kho đối mặt nguy cơ trở thành nợ xấu quy mô lớn do thiếu thanh khoản. Trong bối cảnh đó, việc xử lý khối nợ xấu lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng của nền kinh tế cũng sẽ rơi vào bế tắc nếu dòng vốn không được khơi thông kịp thời.

Theo ông, năm 2026 vì vậy được dự báo là giai đoạn đầy sóng gió đối với thị trường bất động sản. Trước những biến động kép từ lãi suất và chi phí đầu vào, mục tiêu thiết thực nhất của cộng đồng doanh nghiệp lúc này không còn là tăng trưởng mà là "tồn tại".

Đất đai và quy hoạch vẫn là điểm nghẽn lớn nhất

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong ba điểm nghẽn lớn của nền kinh tế gồm đất đai, quy hoạch và cấp phép, thì áp lực từ thủ tục cấp phép đã từng bước được giảm nhẹ. Tuy nhiên, đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, đất đai và quy hoạch vẫn là thách thức lớn nhất.

Ở khía cạnh đất đai, rào cản đầu tiên nằm ở khâu giải phóng mặt bằng - một quá trình ông cho rằng rất phức tạp và tiêu tốn nguồn lực lớn.

"Thực tế có những dự án phải mất tới 10 - 11 năm chỉ để hoàn tất giải phóng mặt bằng trước khi bước vào giai đoạn pháp lý", ông thẳng thắn nhìn nhận.

Ngay cả khi đã vượt qua khâu giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với những vướng mắc mới trong khâu cấp đất và định giá đất. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế xác định hệ số K. Đây vẫn là một "ẩn số" rủi ro đối với doanh nghiệp vì thiếu công thức tính toán minh bạch và khách quan.

Ông cho rằng việc xác định hệ số K vẫn chưa ổn định và phụ thuộc khá nhiều vào cách xác định của cơ quan quản lý. Khi chi phí không thể tính trước, doanh nghiệp rất khó xây dựng phương án tài chính, khiến việc phát triển dự án trên quỹ đất trở nên khó khăn.

Đối với vấn đề quy hoạch, dù Luật Quy hoạch mới đã có những thay đổi về phân cấp nhưng vẫn đang gặp ách tắc trong khâu triển khai. Tại Hà Nội, nhiều dự án đang "nằm im" để chờ phê duyệt Quy hoạch Thủ đô mới.

Chủ tịch GP.Invest đánh giá đây là một quy trình mang tính dây chuyền: Quy hoạch chung phải hoàn tất thì mới có thể triển khai quy hoạch phân khu, từ đó mới đến quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng dự án. Chính điều này khiến thủ tục kéo dài, chi phí tăng và làm chậm triển khai dự án.

Hướng đi cho doanh nghiệp bất động sản

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng ngành xây dựng và bất động sản có sự lan tỏa rất lớn đối với toàn bộ nền kinh tế. Theo ông, bất động sản không chỉ là một lĩnh vực riêng lẻ mà có mối liên hệ với hàng chục ngành kinh tế khác, từ sản xuất vật liệu xây dựng, xi măng đến xây dựng, khách sạn và du lịch...

Tuy nhiên, trong thực tế, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với nhiều khó khăn. "Đã là doanh nghiệp thì phải đối mặt với thử thách để tồn tại", ông nói, đồng thời cho rằng trong điều kiện tín dụng gặp khó, bất động sản nếu thiếu vốn chẳng khác nào "cá mất nước", mất đi điều kiện vận hành cơ bản của thị trường.

Từ thực tế đó, Chủ tịch GP.Invest cho rằng các doanh nghiệp phải tìm ra được hướng đi mới để thích ứng.

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản buộc phải điều chỉnh chiến lược trong năm 2026. Trước hết, cần lựa chọn những phân khúc có khả năng tiêu thụ, tập trung vào các dòng sản phẩm được Nhà nước khuyến khích như nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc trung bình nhằm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Thứ hai, ông cho rằng việc cải tạo chung cư cũ không chỉ góp phần chỉnh trang đô thị mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các thành phố lớn. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, điều kiện tiên quyết vẫn là phải tìm được các giải pháp vốn phù hợp. Theo ông, đây vừa là thách thức, vừa là phép thử về năng lực thích ứng và sáng tạo của doanh nghiệp trong bối cảnh tín dụng khó khăn.

Ở tầm vĩ mô, ông nhấn mạnh để ngành bất động sản và xây dựng có thể đạt mục tiêu tăng trưởng khoảng 12%, qua đó đóng góp vào tăng trưởng chung của nền kinh tế, điều kiện tiên quyết là cần có sự điều chỉnh linh hoạt và nới lỏng từ chính sách tiền tệ. Nếu lãi suất không được kiểm soát và dòng vốn tín dụng không được khơi thông, mục tiêu tăng trưởng sẽ đối mặt với những lực cản rất lớn.

Ngoài ra, ông đặc biệt nhấn mạnh vai trò "đồng hành và tháo gỡ" của chính quyền các cấp. Dẫn chứng từ thực tế tại Phú Thọ và Lạng Sơn, nơi lãnh đạo địa phương trực tiếp xuống công trường để xử lý vướng mắc tại chỗ, ông cho rằng sự sâu sát của chính quyền là yếu tố mang tính quyết định trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế.

Theo ông, nếu lãnh đạo các cấp thực sự đi sâu, đi sát, nắm bắt và giải quyết vấn đề ngay từ cơ sở, quá trình triển khai dự án sẽ được rút ngắn đáng kể và hiệu quả cải cách sẽ rõ nét hơn./.