Các nhà đầu tư ngoại đang tận dụng thời điểm để gia tăng thị phần tại Việt Nam
Thời gian gần đây, diễn biến của thị trường địa ốc vẫn là một bức tranh đa màu sắc, nét phục hồi dần xuất hiện đan xen cùng những gam màu trầm lắng. Đánh giá về thực trạng của thị trường địa ốc từ đầu năm đến nay, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) chọn từ “chuyển đổi”. Việc các thương vụ M&A gia tăng trong khoảng thời gian này là một điều hết sức bình thường đối một thị trường mở.
Ông David Jackson nhận định, Việt Nam là một thị trường bất động sản tiềm năng nếu xét trong dài hạn. Hầu hết những phân khúc đáp ứng nhu cầu an sinh và phát triển kinh tế - xã hội đều có cung vượt cầu.
Trong khi đó, dòng tiền trong nước bị tắc nghẽn buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm những giải pháp khác nhau nhằm đảm bảo dự án có thể tiếp tục phát triển, bao gồm cả việc chuyển nhượng dự án cho một bên khác. Vì thế, nguồn cung tài sản được rao bán trên thị trường vốn tăng lên. Tận dụng thời điểm này, các nhà đầu tư - bên mua đã đẩy mạnh việc gia tăng thị phần cũng như đa dạng hóa danh mục đầu tư tại Việt Nam.
Tổng Giám đốc Colliers cho biết, xét ở góc độ đầu tư, dường như bên mua đang có nhiều lợi thế hơn trong thời điểm kinh tế thế giới giảm tốc như thời điểm hiện tại. Họ chủ yếu là những quỹ đầu tư có sẵn lượng tiền mặt, sẵn sàng xuống tiền khi tài sản được thẩm định có giá thuận lợi, có triển vọng khai thác và sinh lời trong dài hạn.
“Tại Việt Nam, một đặc điểm nổi bật về tính chất những thương vụ đầu tư bất động sản là cấu trúc các giao dịch nghiêng về hướng hợp tác, rót vốn phát triển hơn là thâu tóm toàn bộ dự án”, ông David Jackson chia sẻ với Nhịp Sống Thị Trường.
Nguyên nhân bởi, những doanh nghiệp nội địa và cũng là chủ sở hữu bất động sản có lợi thế về việc am hiểu thị trường và văn hóa địa phương, các thủ tục, quy trình phát triển dự án hơn. Hiện nay, Việt Nam đang trải qua một loạt các điều chỉnh pháp lý nhằm hướng đến sự minh bạch và lành mạnh cho thị trường bất động sản. Từ đó, các nhà đầu tư càng thêm tin tưởng vào tiềm năng phát triển của thị trường và muốn mở rộng sự hiện diện của mình tại Việt Nam.
Tổng Giám đốc Colliers cho rằng đây là một tín hiệu tốt, cho thấy thị trường bất động sản ngày càng có nhiều bên tham gia đầu tư và phát triển dự án. Thị trường như thế sẽ có tính năng động và cạnh tranh nhất định; khuyến khích sự đa dạng, cải tiến cũng như đổi mới, thúc đẩy sự phát triển về cả số lượng và chất lượng. Thực tế, bất động sản là nền tảng của hầu hết hoạt động trong cuộc sống, từ nhà ở, văn phòng và khách sạn cho đến nhà máy và trung tâm thương mại… Chính vì thế, chỉ khi bất động sản lớn mạnh, đời sống của người dân mới có thể phát triển mạnh mẽ.
Thị trường vẫn còn các diễn biến trái chiều
Theo Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản đến nay một mặt vẫn còn các diễn biến trái chiều và ngược kỳ vọng của các bên như: Lãi suất cho vay cao, thanh khoản chưa cải thiện, nhiều vướng mắc pháp lý, dòng vốn… Bên cạnh đó, có nhiều tín hiệu chuyển đổi đã được ghi nhận. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư và địa phương đang đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá bình dân. Ngoài ra, căn hộ dịch vụ cũng đang khởi sắc, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được “cởi trói” nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP và chính sách visa mới thông thoáng hơn…
Đặc biệt, hoạt động đầu tư trên quy mô dự án vẫn diễn ra hết sức sôi nổi. Thị trường Việt Nam vẫn đang duy trì nền tảng cung cầu tốt, có tiềm năng tích cực để phục hồi và chuyển sang một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, kịch bản bất động sản phục hồi hoàn toàn trong năm 2023 sẽ khó xảy ra với Việt Nam. Điều này nằm trong diễn biến chung của khu vực châu Á - Thái Bình Dương cũng như các thị trường lân cận khác.
Thời điểm hiện tại, bất động sản thương mại (bao gồm nhà ở thương mại, văn phòng, bất động sản bán lẻ cùng với công nghiệp) toàn cầu đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Nguyên nhân bởi, các Ngân hàng Trung ương vẫn đang để lãi suất cho vay ở mức cao nhằm đối phó với lạm phát, vì thế chi phí đi vay trở nên đắt đỏ hơn. Theo đà này, thanh khoản và giá trị tài sản giảm xuống, chỉ số vốn vay trên giá trị (loan-to-value ratio) của tài sản ngày càng cao, đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế mắc kẹt.
Nhiều doanh nghiệp phải giảm giá để bán tài sản nhanh hơn, lấy tiền trả nợ ngân hàng. Do đó, tài sản càng có cơ sở để định giá thấp và tạo ra hiện tượng tái lập mức giá mới. Đặc biệt là ở thị trường Việt Nam, việc lạm dụng đòn bẩy tín dụng khiến thị trường bất động sản càng thêm nhạy cảm mỗi khi có biến động về lãi suất. Chưa kể, những khó khăn về pháp lý, trái phiếu hay tâm lý thị trường càng khiến bất động sản hồi phục lâu hơn.
Theo Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay chắc chắn đến từ yếu tố kinh tế. Những tác nhân vĩ mô như căng thẳng địa chính trị, nguồn cung ứng bị đứt gãy đã ảnh hưởng lớn đến tình hình tăng trưởng của Việt Nam, khiến dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế bị gián đoạn. Khi sức khỏe của nền kinh tế yếu đi, bất động sản là một trong những thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên”.
Ông David Jackson giải thích, đặc thù của bất động sản là có tính thanh khoản thấp hơn các tài sản khác và có mối liên quan mật thiết với lĩnh vực tài chính ngân hàng. Trong thời gian qua, niềm tin của người dân đã bị giảm sút, nếu muốn phục hồi sẽ phải cần rất nhiều thời gian.
Thị trường bất động sản khó đảo chiều dù lãi suất hạ
Theo một số nhà đầu tư, lãi suất ngân hàng chính là mấu chốt để mở rộng dòng tiền cho lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang dần trở về mốc trước dịch bệnh. Đó là lý do khiến các nhà đầu tư dự đoán, thị trường cuối năm sẽ có sự đảo chiều. Tuy nhiên, ông David Jackson cho rằng, lãi suất ngân hàng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Lãi suất cho vay giảm sẽ giúp doanh nghiệp giảm được chi phí vốn, đặc biệt những ngành thâm dụng vốn tín dụng như Bất động sản, Xây dựng & Vật liệu xây dựng và Bất động sản.
Lãi suất giảm, room được nới sẽ giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn tín dụng tốt hơn, từ đó thúc đẩy sức mua cùng với tốc độ phát triển dự án. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành tổng cộng 4 lần, các chỉ số tăng trưởng tín dụng vẫn còn khá yếu. Theo ông David Jackson kỳ vọng, lãi suất cho vay sẽ tiếp đà giảm trong những tháng tới.
Ông khẳng định, lãi suất không hẳn là yếu tố quyết định giúp thị trường hồi phục. Thực tế, vướng mắc lớn nhất trên thị trường hiện tại là vấn đề pháp lý, liên quan đến vấn đề quy hoạch, xây dựng cũng như kinh doanh bất động sản. Khi pháp lý dự án không đáp ứng được điều kiện vay, doanh nghiệp khó có thể tiếp cận dòng tiền từ ngân hàng để đầu tư xây dựng dự án, dẫn đến sự chậm trễ và khiến khách hàng mất niềm tin.
Bất động sản chỉ hồi phục khi những nguồn lực nội tại của thị trường bất động sản thực sự sẵn sàng. Đó là khi người mua nhà có được việc làm, thu nhập cùng tích lũy ổn định. Hoặc là khi nhà đầu tư có niềm tin trở lại vào chủ đầu tư, dự án và quyết định xuống tiền…
