Bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt nhất và có khả năng sinh lời cao nhất

Thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào một chu kỳ 2021 - 2030 đầy khác biệt trong trạng thái bình thường mới, sau rất nhiều khó khăn, thanh lọc khắt khe đến từ tác nhân chủ quan cũng như khách quan. Các chuyên gia đầu ngành của lĩnh vực bất động sản cho rằng, dù thách thức và cơ hội song hành, bất động sản vẫn là kênh bỏ vốn sinh lời tốt, an toàn và có dư địa lớn nhất. Những doanh nghiệp đầu tàu trong lĩnh vực bất động sản cũng tin tưởng rằng, với sự đầu tư quy mô và bài bản thì khủng hoảng nhất thời không có gì đáng ngại, bất động sản càng để lâu càng hiệu quả.

***

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 10 năm thăng trầm với nhiều khó khăn và không ít thành tựu, từ giai đoạn đóng băng năm 2012 - 2013, đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017 - 2019, rồi chững lại trong 2019 - 2020 với những ảnh hưởng khó lường từ dịch bệnh Covid-19. 

Nhưng cùng với đó, thị trường cũng chứng kiến những điểm sáng đến từ nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, tình hình kiểm soát dịch tích cực, và trên hết là nguồn cầu dồi dào đến từ một trong những thị trường được đánh giá là tiềm năng nhất trong khu vực.

Theo các chuyên gia, vấn đề đầu tiên là cần làm rõ vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế. 

Trên cơ sở các báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của Tổng cục Thống kê, có ý kiến cho rằng bất động sản không đóng góp quá nhiều trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và con số ấy đang ngày một suy giảm.

Tuy nhiên trên thực tế, nhiều chuyên gia đánh giá cách tính toán hiện nay là chưa đầy đủ, bởi bất động sản không đơn thuần chỉ là hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản mà còn bao hàm cả xây dựng cũng như các loại hình hoạt động có gắn với bất động sản phát sinh lợi nhuận trên đất.

Với đặc thù riêng, bất động sản có tính lan tỏa rất lớn, có liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế bao gồm du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.

TS. Cấn Văn Lực cùng nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đã có những phân tích sâu hơn về tỷ trọng của bất động sản đối với nền kinh tế. Cụ thể năm 2019, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp 4,5% GDP, lưu trú đóng góp thêm 3,8% GDP, cộng xây dựng thêm 5,84% GDP. Tính chung lại, bất động sản và các ngành nghề liên quan đã đóng góp khoảng 17% GDP năm 2019.

Bởi đó, những tác động từ dịch bệnh Covid-19 lên bất động sản được đánh giá là rất lớn. Và về cơ bản, mỗi khi nền kinh tế khó khăn thì chứng khoán và bất động sản sẽ là hai lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Tại “Sách trắng về điều tra doanh nghiệp 2020” công bố mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, hệ số co giãn của vốn bằng tiền trong khối doanh nghiệp là khoảng 0,17; hệ số co giãn của vốn bằng đất đai là 0,2 và của lao động là 0,63. Từ đó có thể ước tính đóng góp của yếu tố năng suất nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng tổng giá trị tăng thêm của nền kinh tế khoảng 43%, đóng góp của lao động khoảng 20% và đóng góp của yếu tố vốn bằng tiền khoảng 15%, yếu tố vốn là đất đai là 22%.

Cũng theo số liệu công bố, dự báo đóng góp của đất vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp là khoảng 14,9% và đóng góp vào GDP gần 6% trong giai đoạn 2016 - 2020.

Qua đó để thấy, theo cách tính toán của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đóng góp của bất động sản chiếm khoảng 11% GDP (6% từ đất và khoảng 5% từ hoạt động kinh doanh bất động sản), và đó là con số chưa kể đến những đóng góp gián tiếp của bất động sản trong ngành xây dựng.

“Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không đến từ nội tại mà xuất phát từ các yếu tố khách quan khác”, đó là quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khi đánh giá về thực trạng của thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2017 - 2018, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất mạnh, có không ít người đã phất lên nhờ kinh doanh bất động sản, mua bán sang tay, ăn chênh từ việc sang nhượng bất động sản. Dù minh bạch hay không, thì tất cả đều là minh chứng cho một thời kỳ hoàng kim của bất động sản.

"Bước sang năm 2019, thị trường có khựng lại đôi chút, lượng giao dịch lập tức giảm hơn 2018. Theo đó, năm 2017, có 130.000 sản phẩm được hấp thụ, đến năm 2018 vọt lên 180.000 sản phẩm nhưng đến năm 2019 còn 110.000 - 120.000 sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường có sự sụt giảm nhưng xuất phát từ nguyên nhân là do tác động của tình hình vĩ mô", ông Đính phân tích.

Bất động sản không gặp khủng hoảng, mà đang bị khủng hoảng từ bên ngoài tác động vào làm thị trường bị chậm nhịp lại

Vị Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: “Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, mọi nguồn lực đều khuyến khích phát triển, khi thị trường phát triển mạnh thì lại bộc lộ những yếu điểm của chính sách, pháp luật. Nhiều dự án ở các đô thị lớn phải dừng lại để thanh kiểm tra, cũng như hạn chế phát triển các dự án ở các địa phương. Mỗi địa phương có khoảng 20 - 30 dự án bị dừng triển khai, còn các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì có tới hàng trăm dự án bị tạm dừng”.

Những khó khăn từ vĩ mô, thủ tục pháp lý khiến cho hoạt động kinh doanh, xây dựng của doanh nghiệp càng thêm gập ghềnh trên con đường khôi phục phát triển. Câu chuyện thực tế hơn được chia sẻ bởi Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết: "Với quy trình thủ tục pháp lý hiện nay, việc hoàn thiện dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ, với bất động sản đô thị, từ khâu thành hình dự án cho đến khi đưa ra thị trường, hoàn thiện điện, đường, trường, trạm… phải mất ít nhất 3 - 4 năm, với điều kiện luân chuyển tiền một cách có hệ thống. Với thời gian như vậy, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, tiềm lực kinh tế không đủ lớn thì khó theo được quy trình này".

Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc các dự án bị dừng triển khai dẫn đến tình trạng nguồn cung thiếu, trong khi lực cầu vẫn rất mạnh. Theo ghi nhận của Hiệp hội, có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại TP.HCM có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng 2 - 3 tháng đã tiêu thụ tới 95%.

“Do đó, theo tôi đây không phải khủng hoảng do thị trường bất động sản bởi nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ngoài ra, theo ông Đính, khi gặp các vướng mắc này, doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel. Đối với các dự án đang phát triển Chính phủ cũng đã có Nghị định 25.

Với những tháo gỡ đó, ông Đính hy vọng thị trường có thể khôi phục lại sự phát triển như trước năm 2019, nhưng ngay đầu năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy đến đã tiếp tục gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Tuy nhiên, theo tôi, bất động sản sẽ là loại hình phục hồi nhanh nhất so với các loại hình khác. Điều này đã minh chứng sau khi đợt dịch một kết thúc, kết thúc giãn cách, thị trường đã nhanh chóng khôi phục các giao dịch”, ông Đính dự báo.

Theo ý kiến của diễn giả này, bất động sản không gặp khủng hoảng, mà đang bị khủng hoảng từ bên ngoài tác động vào làm thị trường chậm nhịp lại.

“Chúng ta tin tưởng Chính phủ, nhân dân Việt Nam chắc chắn sẽ thành công trong việc kiểm soát đợt dịch thứ hai này. Và khi dịch bệnh được kiểm soát, bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường bất động sản nên chúng ta vẫn nên lạc quan”, ông Đính nói thêm.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế phân tích: "Chúng ta nhìn vào khu vực bất động sản, cơ hội tiếp cận vốn hiện nay, dù ngân hàng dư tiền cho vay, nhưng phải đánh giá và đảm bảo tiêu chuẩn. Và hiện tại, chủ đầu tư vẫn tìm cơ hội của huy động vốn. 8 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn lớn hơn so với cùng kỳ của năm 2019. Từ 1/9/2020, có thể tiêu chuẩn phát hành riêng lẻ bị thắt chặt nhưng vẫn còn nhiều cơ hội".

Theo ông Thành, những chuyển biến của thị trường tùy thuộc rất nhiều vào tình hình dịch bệnh. Có hai nhóm mà bất động sản và đặc biệt là bất động sản du lịch có thể khai thác rất tốt, đó là nhóm giàu và trung lưu. Bởi trước đây, nhóm khách hàng này đi du lịch nước ngoài giờ họ sẽ đi trong nước. Và nhóm những người nước ngoài đang còn ở Việt Nam. Nếu ta thu hút tốt nhóm này cũng sẽ làm ăn được.

"Bất động sản không tránh khỏi nằm trong cơn bão khó khăn chung. Tuy nhiên vẫn có những điểm các chủ đầu tư kinh doanh vẫn nên lưu ý và quan tâm", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đã nhanh chóng phục hồi sau thời gian giãn cách xã hội do làn sóng dịch bệnh Covid-19 lần thứ nhất

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho hay, trong những tháng qua, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tháo gỡ thủ tục pháp lý dường như chưa thực sự ngấm được vào thị trường. "Mỗi một chính sách, chủ trương, quyết định cần nhiều thời gian. Tại Việt Nam, soạn thảo 1 văn bản thường mất từ 3 - 5 tháng, và có lẽ cần thời gian tương đương nữa để văn bản luật được thực thi, áp dụng", ông Quyết nói.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ: "Nhiều doanh nghiệp bất động sản trong một hội thảo gần đây đã đưa ra quan điểm rằng Covid-19 chưa ảnh hưởng nhiều đến lĩnh vực này. Cho đến nay, chưa mấy doanh nghiệp nào kêu khó trong mảng bất động sản. Cái đáng lo nhất theo tôi lại là các ngành dịch vụ, du lịch, vận tải, hàng không, đường biển...".

Trước những tác động của ngoại cảnh là dịch bệnh cũng như những tác động từ yếu tố chính sách vĩ mô, Chủ tịch Tập đoàn FLC nhận định: Nếu đã đầu tư bất động sản bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. Bất động sản càng để lâu càng có hiệu quả. 

“Với mảng bất động sản của FLC, Covid-19 có kéo dài đến sang năm thì chúng tôi cũng không lo ngại, nhưng chúng tôi lo ngại cho các mảng khác như du lịch, hàng không. Covid-19 lần 2 xảy ra, công suất của hệ thống phòng FLC khi đại dịch thứ 2 xảy ra, công suất tụt còn 20 - 30%. Rất đáng mừng, sau khi kiểm soát được dịch, ngay như ngày hôm nay, công suất phòng đang tăng lên rồi. Dịch được kiểm soát tốt, mọi thứ đang dần dần tốt hơn”, ông Quyết cho biết.

“Theo tôi về lâu dài bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nhất và có khả năng sinh lời cao nhất. Trong thời gian qua, không thấy bất cứ nhà đầu tư nào thua lỗ, nếu thua lỗ chẳng qua là theo phong trào”.

Khái niệm đầu tư theo phong trào được ông Quyết phân tích là hoạt động đầu tư ngắn hạn, đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, "xuống tiền" nhanh chóng và chỉ chờ đợi trong vài tháng rồi rút tiền ra ngay. Ông Quyết cho rằng, nếu rút như vậy thì 90% là thất bại. "Có thể kể đến câu chuyện sốt nóng bất động sản tại Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang… Tất cả các nhà đầu tư bài bản, xem xét thủ tục pháp lý cho dù là thời điểm yếu nhất… tại thời điểm ấy, nhà đầu tư thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay TP.HCM, dù là ở vùng ven cũng đều mang lại hiệu quả. Còn nếu theo phong trào như nói ở trên thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả".

“Qua hai làn sóng dịch bệnh, tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả. Bởi vậy, tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ còn rất nhiều lợi thế trong những năm tới”, Chủ tịch Tập đoàn FLC khẳng định.

Theo kết quả khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện vào trung tuần tháng 8/2020, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8/2020). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%).

Trong nguy có cơ, đại dịch Covid-19 ập đến như một “tai họa” đối với nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, nhưng điểm tích cực của nó cũng được giới chuyên gia nhìn nhận như “một cuộc cách mạng - thay cũ đổi mới”.

TS. Nguyễn Đức Hưởng, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank dự tính: “Sau chứng khoán và vàng, chắc chắn sẽ đến lúc sốt đất. Đầu tư vào đất chỉ có lãi”.

Trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các mốc “lập đỉnh” như năm 1994, 2001, 2008 và 2014.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chu kỳ mới của thị trường 2021 - 2030 sẽ không nằm ngoài xu hướng này. Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp và tất cả sẽ phải làm quen với trạng thái bình thường mới, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những điểm sáng tại 3 phân khúc: Bất động sản công nghiệp, logistics và bất động sản nhà ở.

Bất động sản công nghiệp và logistics:

Không nhất thiết là doanh nghiệp hàng đầu, hãy đón doanh nghiệp phù hợp

Ông Đặng Văn Quang - Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, hiện nay Việt Nam đang thu hút rất nhiều dự án FDI, đặc biệt là từ sau khi ông Donald Trump lên làm Tổng thống Mỹ và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung nổ ra khiến thương mại thế giới có nhiều đổi thay. Nước ta cùng với Ấn Độ, Malaysia, Indonesia ở khu vực châu Á cũng như Mexico ở châu Mỹ đã phần nào được hưởng lợi khi nằm trong xu hướng dịch chuyển đầu tư khỏi Trung Quốc của đất nước Cờ Hoa.

Địa điểm mà các doanh nghiệp Mỹ muốn tìm là những thị trường tương đồng để dịch chuyển nhà xưởng. “Chúng tôi ghi nhận nhiều sự quan tâm nhưng ký kết cụ thể chưa nhiều. Chúng tôi hy vọng khi dịch Covid-19 được kiểm soát, hoạt động này sẽ được đẩy mạnh hơn”, ông Quang đặt vấn đề và phân tích một số nguyên nhân của tình trạng này.

Thứ nhất, thực tế quá trình này tồn tại rất nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến toan tính của các nhà đầu tư, ràng buộc trong hệ thống cung ứng đang tồn tại ở Trung Quốc, và đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài chưa có nhiều cơ hội khảo sát thực tiễn tại Việt Nam do những rào cản của đại dịch Covid-19.

Thứ hai, ông Quang cũng nhìn thấy sự khó khăn của các doanh nghiệp nước ngoài trong thủ tục đầu tư. Tuy nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường Việt Nam, nhưng họ thường gặp phải những rào cản từ luật pháp, người thực thi luật và các văn bản dưới luật.

Việt Nam đang có cơ hội lớn để phát triển bất động sản công nghiệp và logistics. (Ảnh: sưu tầm)

Dẫn lại thông tin ông Trịnh Văn Quyết đề cập về việc trung bình một dự án thường phải mất đến 3 năm để làm thủ tục, vị chuyên gia cho rằng đó vẫn là một thông tin lạc quan bởi thực tế có khi phải cần 4 - 5 năm. Các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng vậy, phải mất 2 - 3 năm.

Trong khi đó, như ở Ấn Độ hay Indonesia, điều này lại khác hoàn toàn. “Chính phủ Ấn Độ đã chi khoảng 30 tỷ USD để hỗ trợ các doanh nghiệp chuyển về nước này. Nếu Việt Nam không nhanh sẽ mất cơ hội, như Thủ tướng đã nói dọn tổ cho đại bàng, nhưng nếu không nhanh đại bàng sẽ bay đi mất”, ông Quang đặc biệt nhấn mạnh.

Thứ ba, quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp (KCN) của Việt Nam cũng tương đối hạn hẹp, rất khó để mở rộng quỹ đất đẹp ở thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, tuy 10 năm qua việc đầu tư cho hạ tầng giao thông ở nước ta đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn còn hạn chế. 

Ông Đặng Văn Quang dẫn chứng, có dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh phải mất 10 năm mới hoàn thành thủ tục hạ tầng để cho thuê. Quỹ đất cho phát triển KCN đã ít, quỹ đất có hạ tầng giao thông tốt lại càng ít hơn. Mà trên thực tế, chỉ khi cả hai yếu tố này song hành với nhau mới có thể hấp dẫn nhà đầu tư mới.

“Theo tôi, Việt Nam không nhất thiết phải đón những doanh nghiệp hàng đầu, hãy đón những doanh nghiệp phù hợp với mình. Nói tóm lại, hãy “liệu cơm gắp mắm”!”, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Bất động sản nhà ở - Giai đoạn hiện nay là thời cơ

Từ khía cạnh thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group và Lộc Sơn Hà cho rằng, thực tế những con số thống kê về hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu đến từ chủ đầu tư, tức là nguồn sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp mua đi bán lại vẫn tương đối sôi động.

“Cho nên khủng hoảng của thị trường bất động sản ở đây vẫn là do nguồn cung, không phải chủ đầu tư nào cũng có dự án tốt để bán ra thị trường. Nhưng nếu có dự án tốt, pháp lý rõ ràng thì khả năng hấp thụ vẫn cao. Theo đó, chúng ta phải điều chỉnh nguồn cung trên thị trường”, ông Hà phân tích.

Khẳng định giai đoạn hiện nay là thời cơ, ông Hà cho rằng chu kỳ 10 năm tới sẽ khác hoàn toàn với chu kỳ trước: “Chúng ta đã có gói hỗ trợ vay mua nhà 6 - 7% mà trước đây không thể tìm được gói hỗ trợ như vậy. Lãi suất cho vay mua bất động sản đang thấp là một lợi thế lớn, chính sách này rất tốt cho người vay mua nhà. Bên cạnh đó, hiện nay giá bất động sản cũng khá hợp lý chứ không phải quá cao nên phù hợp để xuống tiền”.

Liên quan đến lãi suất và vay vốn đầu tư, tiêu dùng bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cũng đồng quan điểm khi cho biết, lãi suất hiện nay đã và đang giảm. Lãi suất vay để mua nhà thời điểm này khá hấp dẫn. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay kỳ hạn 9 năm đổ xuống với lãi suất chỉ từ 7 - 9%/năm.

Lãi suất cho vay mới đã giảm từ 0,5 - 2%/năm so với đầu năm. Dù tín dụng đầu ra đang rất thấp nhưng xét riêng tín dụng bất động sản, hết quý II vẫn tăng khoảng 1,5%.

Tín dụng bất động sản bao gồm cả cho vay nhà ở tương đương 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu chỉ tính tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là khoảng 600 nghìn tỷ đồng.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Hiện nay có tiền mặt là vua, nhưng đây cũng là thời điểm tương đối hấp dẫn để xuống tiền cho bất động sản”.

Nhận định chung về thị trường và cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới, các chuyên gia đều có cùng quan điểm rằng, thách thức và cơ hội song hành, bất động sản vẫn là kênh bỏ vốn sinh lợi tốt, an toàn và có dư địa lớn nhất.

Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, trong suốt nhiều năm qua trên thị trường, chưa có cuộc khủng hoảng nào xảy ra khiến bất động sản giảm giá mà ngược lại vẫn tăng đều, bình quân từ 5 - 7%. Nếu khai thác kinh doanh, bất động sản còn có khả năng sinh lợi và gia tăng thêm lãi cho chủ sở hữu. Thêm nữa là giá bất động sản ở Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở mức rất thấp.

Đặc biệt, theo số liệu thống kê có được, hiện nay ở Việt Nam có khoảng trên 12.000 người sở hữu từ 1 triệu USD dựa trên con số công khai, và 90% trong số đó đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức là sở hữu trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản là 99,1%. Con số này đáng để được suy ngẫm và dường như cho thấy một thực tế: Rất nhiều người giàu lên từ bất động sản.

Vậy giai đoạn này nên đầu tư như thế nào và đầu tư vào đâu chắc chắn là câu hỏi được nhiều người quan tâm. Theo TS. Cấn Văn Lực, tất cả các câu chuyện đầu tư, trong đó có bất động sản luôn tuân theo quy luật phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư và cần nằm lòng 4 nguyên tắc cụ thể:

Nguyên tắc 1: Không lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này. Nên đầu tư theo hướng trung và dài hạn.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam cũng đồng quan điểm khi cho rằng, trong ngắn hạn cần cẩn trọng nếu đầu tư lướt sóng ở lĩnh vực bất động sản bởi 12 tới 18 tháng tới thị trường sẽ tương đối khó khăn.

“Tôi cho rằng, bất động sản không còn dành cho nhà đầu tư ngắn hạn, kiếm tiền không bền vững thì rất nhanh mất cả vốn lẫn lãi. Chúng ta cần nhớ rằng, bất động sản là cuộc chơi của trung và dài hạn.

Đối với tôi, trung và dài hạn thì nên bỏ qua tác động của dịch Covid-19, hãy coi Covid là bình thường, coi đây là một trạng thái bình thường mới. Lời khuyên của tôi là hãy đầu tư trung hạn, đừng đầu tư ngắn hạn. Trong trung hạn, GDP vẫn phát triển tốt, dân số phát triển thì bất kỳ loại nhà ở nào cũng sẽ phát triển”, ông Quang nhận định.

Nguyên tắc 2: Không đầu tư theo phong trào

Đây cũng chính là điều Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết đã nhắc đến ở trên: Đầu tư theo phong trào, đầu tư vào vài tháng rồi muốn rút tiền ra ngay thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả, khả năng cao sẽ thua lỗ.

Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều

Các chuyên gia cho rằng, quan trọng là nhà đầu tư có bao nhiêu tiền, nếu ít tiền thì nên đầu tư vào ngân hàng vì an toàn và vẫn sinh lợi. Trong trường hợp thực sự có nhiều tiền thì mới nên đầu tư vào bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị: “Nếu ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều thì tôi khuyên là chưa nên tham gia vì chúng ta chưa thể biết tình hình dịch Covid-19 đến khi nào được kiểm soát”.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực đưa ra lời khuyên: “Nếu đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chúng ta có thể chấp nhận ở mức không quá cao. Khoản vay chỉ nên chiếm 30 - 35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý”.

Từng nhiều năm làm việc tại ngân hàng, TS. Nguyễn Đức Hưởng, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank cũng không khuyến khích dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều: “Nếu mà khuyên bao nhiêu phần trăm cho vừa, thì nên khoảng 40% đổ lại. Còn làm kinh doanh thì bao nhiêu chúng ta cũng “chơi” được, chịu được là “chơi”. Nếu bất động sản đó cho thuê được, vẫn đủ trả tiền lãi ngân hàng và dư ra một chút thì tại sao không?!

"Khi cho vay, với người này thì 30% chúng tôi cũng không cho vay được, nhưng với người khác 70% lại cho vay được, bởi họ có nguồn thu bù lại. Chúng ta phải biết sợ rủi ro, nhưng quản trị được rủi ro thì siêu lợi nhuận”, ông Hưởng chia sẻ.

Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư

Bên cạnh vàng và chứng khoán, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư tiềm năng. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản hiện có một số phân khúc được quan tâm là “second home” và bất động sản nhà ở.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vào cuối năm 2019 là 39%. Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030, tỷ lệ này sẽ tăng lên 50 - 52%, do đó nhu cầu nhà ở còn rất lớn và luôn có xu hướng gia tăng mạnh mẽ. Nhà đầu tư có thể xem xét bất động sản ở những địa phương có tốc độ phát triển tốt, tăng trưởng kinh tế mạnh và được đầu tư hạ tầng bài bản. Phân khúc đất nền tại những khu vực này sẽ rất tiềm năng.

Về dài hạn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sở hữu nhiều dư địa để phát triển và nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư, dù có ghi nhận những ảnh hưởng bởi Covid-19 ở thời điểm hiện tại. Tiềm năng du lịch của Việt Nam vô cùng to lớn và có sức cạnh tranh trong khu vực; Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030 cũng đã được Chính phủ đề ra. Với mục đích rõ ràng như vậy, trong 5 đến 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ thu hút và là một trong những kênh đầu tư nhiều cơ hội./.