Thị trường “trong nguy có cơ”
Đại dịch Covid-19 bùng phát lần 2 tại Việt Nam tiếp tục khiến thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn chồng chất. Ghi nhận chung, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản hiện đang chứng kiến mức giảm sút lớn trong giao dịch. Trong bối cảnh này, không ít các nhà đầu tư buộc phải thay đổi kế hoạch và phương thức vận hành để vượt qua giai đoạn khó khăn.
Tuy nhiên, theo một báo cáo từ Savills Việt Nam, lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự thay đổi tích cực khi được đánh giá là lĩnh vực duy nhất hứa hẹn khả năng phục hồi cao và nhanh chóng. Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho thấy, giao dịch bất động sản văn phòng ở Châu Á - Thái Bình Dương giảm 59% tính tới quý II/2020 so với cùng kỳ năm ngoái.
Đối với bất động sản bán lẻ, con số còn đáng quan ngại hơn là tới 68%. Tuy nhiên, các giao dịch trong thị trường bất động sản công nghiệp và ngành giao nhận - kho vận chỉ giảm 24%, cho thấy đây là nhóm có khả năng phục hồi cao trong đại dịch Covid-19.
Bất động sản công nghiệp đã và đang là nhóm tài sản có khả năng mau phục hồi ở hầu hết các thị trường thuộc Châu Á - Thái Bình Dương. Tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng. Công suất thuê đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.
Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: “Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các khu vực công nghiệp trọng điểm. Công suất thuê các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018”.
Không chỉ Savills, rất nhiều chuyên gia khác đều nhận định ngành công nghiệp Việt Nam đang thật sự trỗi dậy với nhiều tín hiệu lạc quan, đặc biệt là trong xu hướng dịch chuyển của chuỗi cung ứng trên toàn cầu, từ Trung Quốc tản ra các nước Đông Nam Á.
Phát biểu tại một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá bất động sản công nghiệp đang nổi lên là một điểm sáng, tạo dựng được niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
Năm 2019, Việt Nam trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu, việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm, sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do.
Cơ hội mới mở ra cho nền công nghiệp Việt Nam nhiều triển vọng ngay trong những tháng đầu năm 2020. Điển hình như tại Long An, theo thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh này thì trong 5 tháng đầu năm 2020 có 56 dự án mới đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh.
Trong đó, có 41 dự án FDI và 15 dự án trong nước (DDI) với tổng vốn đầu tư cấp mới 219,5 triệu USD và 688 tỷ đồng. Đồng thời có 37 dự án điều chỉnh tăng vốn 48,2 triệu USD và 2.341 tỷ đồng.
Riêng tháng 5/2020, các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh thu hút đầu tư 11 dự án mới. Trong đó có 7 dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và 4 dự án trong nước (DDI) với tổng vốn đầu tư cấp mới 12,6 triệu USD và 275 tỷ đồng.
Trước đó, vào ngày 17/5, Công ty CP Đầu tư Tân Thành Long An và Công ty cổ phần Quản lý Khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam đã khởi công dự án KCN Việt Phát với diện tích hơn 1.800ha tại xã Tân Long, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Đây là một trong những khu công nghiệp có diện tích lớn nhất hiện nay.
Bất động sản ven khu công nghiệp - điểm sáng mới giữa tâm dịch
Trên thực tế, dòng tiền của nhà đầu tư bất động sản hiện đang rơi vào trạng thái bế tắc. Các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ… đều đang có nhiều biến động thì bất động sản cũng không mấy khả quan khi giá cả leo thang, mức độ giao dịch ảm đạm do ảnh hưởng bởi dịch. Trong tình thế này, không ít nhà đầu tư băn khoăn vì dù nắm giữ nguồn tài chính tốt nhưng chưa tìm được kênh đầu tư hợp lý để gửi gắm trong dài hạn.
Trước tình hình đó, sự khởi sắc của bất động sản công nghiệp là một điểm sáng mới mang lại nhiều kỳ vọng. Theo quan sát, thời gian qua giới đầu tư tại TP.HCM, Hà Nội… cũng bắt đầu dịch chuyển sự quan tâm về các khu vực đang đón sóng công nghiệp mạnh mẽ như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… để săn nhà đất làm “của để dành”.
Theo dự báo của giới chuyên gia, một khi nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng lên thì sẽ kéo theo hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, logistic, dịch vụ… và làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Khi đó sẽ là thời cơ chín muồi để bất động sản lân cận các khu công nghiệp trỗi dậy mạnh mẽ.
Đây cũng là lực đẩy quan trọng để thị trường xung quanh các khu vực này hồi phục và bứt phá nhanh hơn so với các khu vực kém phát triển về công nghiệp.
Thực tế cho thấy, sự gia tăng nhanh chóng của bất động sản công nghiệp ở các địa phương tiếp giáp TP.HCM đã phần nào làm tăng thêm giá trị của bất động sản các khu vực lân cận. Theo số liệu báo cáo thị trường quý II/2020 của Batdongsan.com.vn, trong 7 tỉnh phía Nam thì Long An là tỉnh có nhu cầu tìm kiếm nhà đất tăng cao nhất khu vực.
Cụ thể, trong quý II/2020, dù lượng tin chào bán không cao nhưng nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Long An tăng đến 54% (không tính thời điểm tháng 4) so với quý trước.
Xét về dòng sản phẩm, đất nền nhà phố và biệt thự liền kề được quan tâm tìm kiếm khá nhiều. Tuy nhiên ở mỗi khu vực, nhu cầu mua tập trung vào từng loại hình khác nhau. Cụ thể, tại Bến Lức, nhu cầu tìm kiếm thiên về sản phẩm biệt thự liền kề tầm giá từ 2,6 - 2,8 tỷ đồng/căn, tại Đức Hòa người mua có xu hướng tìm đất thổ cư và đất nền giá từ 6 - 12 triệu đồng/m2, Cần Giuộc là nhà phố liền kề và đất nền dự án giá từ 13,5 - 22 triệu đồng/m2.
Riêng với khu vực huyện Cần Đước, do nguồn cung đất nền dự án không nhiều nên lượng quan tâm chủ yếu ở loại hình nhà phố liền kề, nhà riêng và đất thổ cư ngay khu vực trung tâm thị trấn Cần Đước với giá bán từ 15 - 26 triệu đồng/m2.
Thực tế cho thấy, tăng trưởng đất thương mại nội đô, gần chợ trung tâm hành chính thuộc thành phố Tân An, Cần Đước, Cần Giuộc - Long An đã tăng trưởng từ 30 - 60%/năm trong khoảng 4 năm trở lại. Đất tại Phú Mỹ - Bà Rịa Vũng Tàu, TP. Dĩ An, Thuận An - Bình Dương cũng có mức tăng trưởng ấn tượng từ 30 - 50%/năm…
Điểm chung thị trường có tỷ lệ tăng cao là thuộc trục động lực tăng trưởng vùng, gần khu công nghiệp, hành chính, thương mại dịch vụ đi liền để tạo giá trị sống - làm việc - giải trí cho cộng đồng cư dân.
Đây được xem là những điểm sáng đáng lưu ý giữa lúc thị trường bất động sản phía Nam rơi vào giai đoạn khó khăn nhất sau 5 năm. Nhiều chuyên gia dự báo, nơi đâu đang đón sóng công nghiệp mạnh mẽ thì nơi đó tính thanh khoản về bất động sản cũng sẽ sớm hồi phục hơn.
Những chuyển động hiếm hoi của thị trường bất động sản lân cận các khu công nghiệp sẽ mở ra nhiều kỳ vọng mới cho giới đầu tư sau các đợt khủng hoảng kéo dài.
