Từ vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản khu vực vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM luôn tiếp diễn các cơn sốt đất nền trên diện rộng. Tại nhiều địa phương, giới đầu cơ đổ về thu gom đất rồi phân lô, tách thửa, tạo "sốt" ảo để đẩy giá lên cao.
Các cơn "sốt" ảo đã làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới. Hệ lụy đáng kể hơn là làm tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt là tại các dự án đầu tư công, công trình trọng điểm. Đáng nói, khi các cơn sốt đất "tràn" qua, một bộ phận lớn người dân vùng nông thôn, vùng núi hay đồng bào dân tộc thiểu số cũng bán đất cho các "đầu nậu" rồi sử dụng tiền không hiệu quả, mất tư liệu sản xuất, mất việc làm, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn xã hội.
Để kiểm soát vấn đề này, nhiều địa phương đã có động thái can thiệp, chỉ đạo tạm dừng phân lô, tách thửa. Sau khi siết chặt quy định, thị trường đất nền vùng ven cũng từ đó mà có xu hướng “hạ nhiệt”.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng nhận định, trong bối cảnh bất động sản khu vực trung tâm dần trở nên bão hòa, giá tăng cao, quỹ đất để phát triển không còn nhiều, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven và các địa phương đang có nhiều tiềm năng. Ngoài đất nền, nhiều phân khúc khác tại vùng ven cũng sẽ có chiều hướng phát triển sôi động hơn trong thời gian tới.
Để phân tích rõ hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam.
SÓNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỔ VỀ VÙNG VEN
PV: Thưa ông, nguyên nhân nào khiến trong suốt một thời gian dài vừa qua, bất động sản vùng ven các đô thị lớn lại trở thành "món chính" trên bàn tiệc, nhận được sự quan tâm đặc biệtcủa gần như tất cả giới đầu tư bất động sản cả nước?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Có thể thấy rằng, khu vực vùng ven đang có tốc độ đô thị hoá nhanh, cùng với đó là sự phát triển mạnh về kinh tế, trong đó có nhiều lợi thế về phát triển công nghiệp, hạ tầng, du lịch. Một số địa phương đã tận dụng được lợi thế từ cảnh quan thiên nhiên đẹp, điều kiện tự nhiên tốt để khai thác và thu hút đầu tư vào bất động sản. Mặc khác, giá đất ở các địa phương còn khá “mềm”, dư địa tăng giá còn lớn, có nhiều tiềm năng sinh lời cao. Ngoài ra, hiện nay, các địa phương vùng ven đang sở hữu quỹ đất rộng, lại có nhiều chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư.
Mặt khác, những thông tin quy hoạch trong quá trình phát triển, đô thị hóa tại các địa phương là một yếu tố tạo sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư. Cụ thể tại Hà Nội, những thông tin về xây dựng cầu Trần Hưng Đạo, tuyến Vành đai 4, phê duyệt các phân khu đô thị sông Hồng, sông Đuống... đã khiến cho thị trường bất động sản tại các huyện lân cận như: Thường Tín, Hoài Đức, Sóc Sơn, Quốc Oai,.. nóng lên và thu hút nhiều nhà đầu tư đổ về.
PV: Hấp dẫn như vậy, có thể nói xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản vùng ven, đất nền là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất không, thưa ông?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Đất nền vùng ven luôn là phân khúc có sức hút với các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Thực tế, từ 10 - 20 năm trước, các khu vực vùng ven có quy hoạch phát triển từ huyện lên quận đã tạo ra những cơn sốt nhất định. Song, bởi quy hoạch thường mang tính dài hạn nên sức hút của đất nền vùng ven khi đó chỉ mang tính thời điểm, tức là chỉ nóng lên trong một thời gian ngắn rồi nguội lạnh.
Trong 3 - 5 năm trở lại đây, khi các chủ đầu tư lớn dịch chuyển dòng vốn ra khu vực vùng ven để triển khai đầu tư những dự án bài bản quy mô lớn, và tạo được hạ tầng tốt hơn khu vực trung tâm thì mới dần thu hút được người dân ra vùng ven, và kéo theo đó là các nhà đầu tư đổ về. Bên cạnh đó, những khu vực giá đất còn thấp, phù hợp với thu nhập của người dân và có nhu cầu thực cao cũng đang tạo ra sức hút lớn.
Tuy nhiên, nguồn cung cho đất nền ngày càng bị hạn chế, và khi đó giá sẽ đẩy lên cao. Cơ hội cho nhà đầu tư chỉ xuất hiện khi giá đất còn hợp lý so với thu nhập của người dân và khả năng chi trả thực sự. Còn khi giá đã bị đẩy lên cao rồi thì lúc đó không còn hấp dẫn nữa, và quyết định giá cuối cùng của đất nền là những người ở thật chứ không phải do nhà đầu tư.
Vấn đề đặt ra là, nếu các cơn sốt ảo đẩy giá lên quá cao với giá trị thực thì đất nền vùng ven cũng sẽ bão hòa, không thanh khoản được, bởi giao thông và vị trí mới là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản chứ không phải là các thông tin quy hoạch chưa biết khi nào sẽ triển khai trong tương lai.
PV: Phải chăng, sức nóng của thị trường đất nền vùng ven là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô tách thửa tr ở các địa phương, thậm chí đất nông nghiệp, đất rừng, đất cây trồng... cũng được đem ra phân lô?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Vừa qua, tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường, đã thu hút nhiều “đầu nậu”, “cò đất” đổ về và gây ra các cơn “sốt ảo” đẩy giá lên cao. Điển hình như tại khu vực phía Nam, việc mua đi bán lại đất nông nghiệp được ghi nhận rất sôi động ở một số địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Tây Ninh… Trong đó, đáng chú ý là tình trạng tự ý mở đường, hay "hiến đất làm đường" để xin tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền.
Về nguyên nhân, trước hết, có thể khẳng định, trong bối cảnh dịch bệnh dòng vốn từ sản xuất kinh doanh đã dịch chuyển vào các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, bất động sản. Tuy nhiên, thời gian qua, các kênh đầu tư chứng khoán, vàng đã có nhiều biến động, rủi ro cao. Nên các nhà đầu tư đã chuyển vào bất động sản coi đây là một kênh tích trữ an toàn và lâu dài, dẫn đến trong một giai đoạn, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng đột biến.
Bên cạnh đó, nhu cầu phát triển hay nâng cao chất lượng sống của người dân ở khu vực trung tâm các tỉnh thành vùng ven ngày càng cao. Người dân cũng cần các khu đô thị mới, các khu nhà ở có hạ tầng. Nhu cầu này kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn của các ông lớn bất động sản từ các thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng về các địa phương mới với các dự án lớn được đầu tư bài bản và đồng bộ. Sự đổ bộ của các ông lớn vào các thị trường này đã làm cho các phân khúc bất động sản trong đó có đất nền trở nên sôi động hơn.
Các nhà đầu tư thứ cấp cũng theo “dấu chân” của các chủ đầu tư lớn đổ về các địa phương dẫn đến nhu cầu đầu tư tại đây tăng cao, trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Do đó, giới đầu cơ đã tự tạo ra "nguồn cung" bằng cách gom đất rồi lập dự án ảo, phân lô, tách thửa trái quy định nhằm trục lợi, "ăn theo" cơn sốt bất động sản tại từng khu vực.
CẦN CẨN TRỌNG TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN
PV: Chạy theo "cơn sốt", nhiều nhà đầu tư lao vào săn cả đất nông nghiệp, đất cây trồng. Ông có thể phân tích những tiềm năng cũng như rủi ro khi đầu tư vào những quỹ đất này?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Mặc dù đầu tư vào đất nông nghiệp hay cây trồng,... được các nhà đầu tư xem như “món hời” nhưng song song với đó là những rủi ro rất lớn. Nếu như đất nông nghiệp thuộc vào quy hoạch có thể chuyển đổi sang đất ở, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ,... thì đó là mảnh đất “vàng” nhà đầu tư không nên bỏ lỡ. Và ngược lại, nếu đất không thuộc quy hoạch đất ở, pháp lý không chắc chắn, chưa được đầu tư về hạ tầng, quá xa các tiện ích sống,... thì không nên “rót tiền”.
Bởi vì, mua những quỹ đất đó, người mua có thể gặp phải các rủi ro về:
Quy hoạch: Nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì nhà đầu tư không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Giải tỏa: Nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng. Một là không được bồi thường nếu đó là đất thuộc diện quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng. Hai là được nhà nước bồi thường nhưng số tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi giá mua lại là giá thực tế cao hơn bảng giá đất rất nhiều lần.
Pháp lý: Nếu mua đất bằng giấy tay, hoặc mua đất không có sổ, đất đang có tranh chấp,... có thể khiến nhà đầu tư mất trắng.
Giá cả: Cơn sốt đất nền đã khiến cho giá đất nông nghiệp, cây trồng ở nhiều khu vực bị thổi phồng lên quá mức. Điều này khiến cho nhà đầu tư khó xác định được đâu là giá trị thực của đất, dẫn đến việc mua với giá quá cao không thể bán, hoặc chấp nhận bán thì lỗ.
Tính thanh khoản: Nếu mua đất ở những nơi chưa được đầu tư về điện, đường, nước và các dịch vụ tiện ích thiết yếu thì dù có thể chuyển đổi lên đất thổ cư cũng không có người mua. Hoặc phải chờ rất lâu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư sẽ bị "giam" vốn quá lâu.
Thực tế, tại Hà Nội hay TP.HCM, khi các tuyến vành đai sắp được triển khai xây dựng thì sẽ lan toả ra những khu vực lân cận và chính những nơi đó sẽ được hưởng lợi. Nhưng mấu chốt ở đây là những khu vực đó đã được quy hoạch một cách bài bản hay chưa, giá bán khu vực đó có phù hợp với người dân hiện nay trước mắt cũng như lâu dài hay không. Nếu giá quá cao thì tạo sự bất ổn, chỉ thu hút được ngắn hạn nhưng sau đó những người ở thật không có khả năng chi trả và huệ luỵ là giá đất ở khu vực đó sẽ được đẩy lên cao, không thu hút nhà đầu tư.
Giá bất động sản Việt Nam từ trước đến nay luôn rất cao so với thu nhập của người dân. Thời gian vừa qua, dịch Covid-19 làm cho kinh tế người dân khó khăn, không có thu nhập lợi nhuận nhưng giá đất vẫn cứ tăng là bất hợp lý.
PV: Trong thời gian tới, theo ông, bất động sản vùng ven có tiếp tục được các nhà đầu tư ưa chuộng?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, nửa cuối năm 2022, sóng đầu tư tiếp tục có xu hướng dịch chuyển sang những vùng đất mới ven đô tiềm năng, có vị trí thuận lợi về hạ tầng giao thông, cùng chính sách thu hút đầu tư cởi mở.
Chẳng hạn như khi tuyến đường Vành đai 4 được triển khai, những tỉnh giáp ranh xung quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên,... đều được hưởng lợi từ tuyến vành đai này. Những bất động sản nằm trên các địa phương có ưu thế về phát triển hạ tầng liên kết vùng và các đại đô thị quy mô tích hợp phát triển theo mô hình sống xanh tiếp tục là điểm đến của dòng tiền đầu tư và nhu cầu người mua thực.
PV: Ngoài phân khúc đất nền, theo ông, nhà đầu tư còn quan tâm đến phân khúc nào tại khu vực vùng ven?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tại thời điểm này, đất nền, nhà liền thổ, biệt thự nhà vườn vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vùng ven. Bởi quỹ đất ở vùng ven còn nhiều, việc mua đất nền hay nhà đất vừa để ở, vừa có tiềm năng đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, trong tương lai, tùy từng khu vực, khi quỹ đất trở nên hạn hẹp hơn, các khu đô thị có chung cư cao tầng sẽ là xu hướng tất yếu. Cùng với đó, giá nhà liền thổ, biệt thự cũng sẽ tăng cao hơn. Những người có thu nhập cao sẽ chọn nhà liền thổ, biệt thự, hay mua đất để xây nhà, còn những người có thu nhập thấp hơn sẽ lựa chọn chung cư phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Bên cạnh đó, một số tỉnh vùng ven có điều kiện tự nhiên và văn hóa phong phú cũng đang phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đón xu hướng căn nhà thứ hai và hướng tới các loại hình trị liệu, chăm sóc sức khỏe.
Ngoài ra, tại một số tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên - những "thủ phủ" công nghiệp, bất động sản công nghiệp (kho xưởng, khu đô thị ven khu công nghiệp...) cũng đang dần sôi động và trở thành phân khúc đầu tư hấp dẫn.
PV: Ông có thể đưa ra một vài lời khuyên cho các nhà đầu tư khi dịch chuyển dòng tiền về thị trường bất động sản vùng ven trong bối cảnh hiện nay?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Xu hướng các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư cá nhân tiến về vùng ven và các tỉnh lận cận thành phố lớn để phát triển dự án quy mô là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư nên nghiên cứu thật kỹ để sẵn sàng đầu tư vào phân khúc này. Thực tế, cơ hội, tiềm năng sinh lời cao thường đi kèm với rủi ro. Do đó, bất động sản vùng ven vốn không dành cho các nhà đầu tư "tay mơ".
Khi mua các bất động sản tỉnh, nhà đầu tư phải để ý tính pháp lý, quy hoạch, nhiều người mua không tìm hiểu kỹ càng, nên rất dễ dính bẫy, cho nên khi mua xong không biết khi nào ra sổ, thậm chí là không xây được nhà.
Bên cạnh đó, dù đầu tư vào phân khúc nào, nhà đầu tư cần xác định rõ chiến lược đầu tư của bản thân. Nếu đầu tư “phòng thủ” thì cần cân đối dòng tiền. Còn nếu đầu tư theo dạng “tấn công” thì tận dụng thời gian này để tìm sản phẩm giá mềm. Điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải quản lý được rủi ro dòng tiền đầu tư, kế hoạch tài chính của mình và không nên chạy theo đám đông.
- Trân trọng cảm ơn ông!
