Bắt mạch thị trường bất động sản 2023: Nhận diện điểm sáng và cơ hội đầu tư

Năm 2022 được ví như một năm bản lề mở ra giai đoạn phát triển mới của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sau hơn 2 năm chịu tác động bởi dịch Covid-19. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại chứng kiến một năm với nhiều thăng trầm khi nguồn cung khan hiếm, dòng vốn rất khó khăn… tạo thành nút thắt lớn khiến thị trường chững lại.

Xã hội trông chờ bước sang năm 2023 sẽ có các yếu tố tích cực hơn, từ đó nhà đầu tư nắm bắt cơ hội, thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển lành mạnh.

***

Để nhận diện rõ hơn thị trường bất động sản 2023, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Thị trường bất động sản trải qua một năm thăng trầm

PV: Thưa ông Nguyễn Mạnh Hà, nhìn lại một năm qua, ông có đánh giá như thế nào về những biến động của thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang phải trải qua một giai đoạn hết sức khó khăn. Quy luật của thị trường bất động sản sẽ đi theo chu kỳ, có lúc lên, có lúc xuống. Sự đi lên nhanh hay chậm phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế của mỗi quốc gia. Theo nghiên cứu, chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam là khoảng 10 năm, trong đó giai đoạn vừa qua đỉnh cao của thị trường rơi vào năm 2018. Kể từ sau đó, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chậm lại. Bước sang năm 2020, đại dịch Covid-19 càng làm thị trường sụt giảm mạnh và đến năm 2022, thị trường đối mặt với nhiều khó khăn hơn, thậm chí rơi vào tình trạng trầm lắng.

Trong đó, cái khó đầu tiên là từ giai đoạn dịch bệnh, số lượng các doanh nghiệp tạm dừng hoạt động tăng lên. Có thời điểm, đội ngũ nhân viên môi giới bất động sản gặp nhiều khó khăn, đến 80% môi giới phải dừng, tạm dừng hoặc hoạt động cầm chừng và chuyển sang hoạt động trực tuyến là chính. Đến nay, một số doanh nghiệp và môi giới bất động sản đã quay trở lại thị trường, nhưng việc hoạt động vẫn chưa thể sôi nổi như thời điểm trước dịch.

Thứ hai, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện và còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Thứ ba, sai phạm của một số doanh nghiệp bất động sản liên quan đến vấn đề trái phiếu, cổ phiếu bị phanh phui khiến khách hàng lo lắng và cảnh giác, đặc biệt là việc ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản khiến nhà đầu tư e dè hơn.

Thứ tư, thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch. Nguồn cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện. Trong khi đó, nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng... nên giá tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Mặt khác, nguồn cung mới không được phân bổ đồng đều, hầu như chỉ tập trung ở những giai đoạn kế tiếp của một vài dự án quy mô lớn. Trước áp lực từ việc chi phí đầu vào leo thang, mặt bằng giá bán sơ cấp càng bị đẩy lên cao trong khi giá cũng như thanh khoản thứ cấp không có nhiều biến động.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000 và năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống chỉ còn hơn 50.000 sản phẩm.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, chỉ có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.

Thị trường bất động sản 2023 sẽ có những dấu hiệu tích cực bởi khả năng pháp lý được tháo gỡ cao, room tín dụng mới được ban hành, các kênh huy động vốn được khơi thông.

PV: Rất nhiều thách thức dành cho thị trường bất động sản 2022 như ông đã phân tích. Tuy nhiên song song với đó, thị trường có cơ hội và điểm tích cực nào không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thị trường bất động sản trong năm 2022 vẫn đón nhận những yếu tố tích cực. Cụ thể, đầu tư công tiếp tục được triển khai mạnh mẽ. Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội quý III/2022 theo giá hiện hành ước đạt 833,8 nghìn tỷ đồng, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Với chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ, trong đó nhóm đầu tư hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tiếp tục tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng tăng lên...

Bên cạnh đó, thu hút FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhiều nhất trong 9 tháng đầu năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn. Đáng chú ý, tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%, là mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất từ năm 2011 đến nay và tiếp tục tăng mạnh. Đây là những yếu tố tích cực cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản năm vừa qua.

Gam màu sáng cho thị trường bất động sản 2023

PV: Thưa ông, liệu những khó khăn của thị trường bất động sản có tiếp diễn trong năm 2023 và đâu là những yếu tố có thể thúc đẩy thị trường tăng trưởng lạc quan trở lại?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản 2022 vẫn có thể kéo dài tới giữa năm 2023. Tuy nhiên, thách thức vẫn luôn song hành cùng các cơ hội.

Đầu tiên là về chính sách, trong năm 2023, 3 chính sách lớn của Đảng và Nhà nước sẽ dần đi vào cuộc sống, gồm: Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đây được ví như ánh sáng cuối đường hầm để tạo niềm tin với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần định hướng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Thị trường bất động sản cũng đang dần minh bạch và lành mạnh hơn. Các đòn bẩy về tài chính sẽ được cải thiện, room tín dụng cũng được nới trong thời gian tới. Các cơ chế chính sách, đặc biệt là chính sách về trái phiếu doanh nghiệp, tiếp tục được tháo gỡ và doanh nghiệp cũng dần làm quen với quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm.

Cùng với đó, tốc độ đô thị hóa cũng tăng từ 35% (năm 2019) lên 37% (năm 2021) và mục tiêu đến năm 2025 đạt 45%. Khi quá trình đô thị hóa tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao, kéo theo đó là các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng… phát triển theo. Với những yếu tố này, chúng ta có thể hy vọng thị trường bất động sản 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại đà tăng trưởng.

PV: Ông có thể phân tích cụ thể hơn về những chính sách mới sẽ tác động đến thị trường bất động sản 2023?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Năm 2022, nhiều nghị quyết, nghị định mới được ban hành liên quan đến thị trường bất động sản, tuy nhiên với độ trễ thông thường, dự báo những chính sách này sẽ có nhiều tác động hơn đến thị trường kể từ năm 2023. 

Trong đó, Nghị định số 44/2022/NĐ-CP quy định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, ban hành ngày 29/6/2022 và có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm mới đáng chú ý: Quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở; yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng; yêu cầu công khai giấy tờ pháp lý dự án bất động sản; yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở…

Tôi cho rằng, Nghị định 44/2022/NĐ-CP sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đây cũng sẽ là những cơ sở tạo niềm tin cho người mua nhà, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Đối với Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành đã mở ra những định hướng lớn, rất quan trọng và có tính chất tiền đề, mở đường cho những chính sách về quản lý, sử dụng và vốn hóa đất đai trong giai đoạn tới. Nghị quyết 18 hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất, giảm thiểu lãng phí, tiêu cực về đất đai; hạn chế tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan đến đất; đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả và bền vững hơn, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước…

Ngay sau khi Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành, Chính phủ và các bộ, ngành cũng đã liên tục có những động thái quyết liệt trong việc sớm đưa Nghị quyết vào cuộc sống.

Đơn cử như Chỉ thị 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ được ban hành với rất nhiều giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất độ­­­ng sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; một lần nữa tái khẳng định sự quan tâm, sát sao của Chính phủ đối với ngành kinh tế quan trọng như bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Trong đó, yêu cầu không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, không chuyển trạng thái đột ngột từ nới lỏng sang kiểm soát chặt chẽ và ngược lại đối với các dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản… Đặc biệt, Chỉ thị 13 đã có rất nhiều giải pháp tập trung vào 2 nội dung quan trọng là hoàn thiện hệ thống pháp luật và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư để gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Chưa dừng lại ở đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 nhằm sửa đổi bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ. Theo đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn đầu tư trong thời gian qua. Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực, uy tín huy động vốn để triển khai các dự án chất lượng, khơi thông nguồn cung, đáp ứng nhu cầu về sản phẩm ngày càng cao của người dân.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của thị trường. Không chỉ Luật Đất đai, nhiều luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… cũng đang được sửa đổi nhằm hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật, tạo môi trường đầu tư công bằng, lành mạnh hơn.

Tôi cho rằng, với các chính sách mới về đất đai, thị trường vốn..., bất động sản 2023 kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng trong việc cải thiện tâm lý, tăng niềm tin của người dân, nhà đầu tư vào chính sách quản lý và thị trường, từ đó thúc đẩy lĩnh vực bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh và bền vững hơn.

PV: Trước những rào cản đang còn tồn tại, theo ông, đâu là giải pháp để tháo gỡ nhằm "kích hoạt" thị trường bất động sản "tăng tốc" hơn trong năm 2023?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thứ nhất, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án dang dở đi vào triển khai hoạt động trở lại. Cụ thể là cần sửa đổi ngay các bất cập, chồng chéo trong các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản như thủ tục đầu tư, giấy phép xây dựng để dự án sớm khởi công trở lại, tăng nguồn cung cho thị trường. Bất động sản là thị trường có hệ số kết nối lớn, là đầu kéo với nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thị trường lao động… Nếu dự án không được thi công thì sản phẩm của các thị trường khác không thể tiêu thụ tốt được.

Thứ hai, Nhà nước cần có chính sách tín dụng đặc biệt cho thị trường bất động sản, nhất là với các dự án cấp thiết cho xã hội, các dự án để khuyến khích nguồn hàng phù hợp với nhu cầu chung của đại chúng như nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Hiện nay, thị trường bất động sản phụ thuộc chính vào vốn ngân hàng. Do đó, hệ thống ngân hàng cũng cần vào cuộc để tạo ra nguồn vốn phù hợp, vừa an toàn nhưng cũng không quá thắt chặt để thị trường bất động sản có cơ hội phục hồi. Đối với lĩnh vực trái phiếu, cần sớm sửa đổi, có quy định cụ thể hơn nhằm khơi thông kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư.

Thứ ba, lâu dài hơn, cần sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư để tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật này.

Thứ tư, trước những khó khăn đang tồn tại, doanh nghiệp bất động sản cũng cần chuẩn bị những động thái ứng biến linh hoạt, các phương án phòng ngừa để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại, có thể kể đến như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước với mức lãi suất hợp lý, chuẩn bị các phương án M&A để hợp tác phát triển dự án… Đặc biệt, cần ưu tiên tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.

Nhận diện xu hướng dẫn dắt thị trường bất động sản 2023

PV: Thưa ông, một vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm đó là giá bất động sản sẽ ra sao trong năm 2023, ông có thể chia sẻ thêm về vấn đề này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Trong năm 2023, có một số yếu tố có thể tác động đến giá của bất động sản.

Thứ nhất, nền kinh tế toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới, kéo theo đó thị trường bất động sản cũng sẽ chịu tác động nhất định.

Thứ hai, lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam. 

Thứ ba, nguồn nguyên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang.

Thứ tư, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.

Thứ năm, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực. 

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện nay đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Cụ thể, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt, phân khúc căn hộ ở tầm giá 25 triệu đồng/m2 hiện nay không còn tìm thấy trên thị trường. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2021. Như vậy, dù khó khăn của thị trường là điều không thể phủ nhận nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm đồng loạt như thời điểm 2011 - 2013.

Trong năm 2023, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn trước, mà là tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.

Nhìn chung, giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt.

PV: Quan sát "khẩu vị" của các nhà đầu tư hiện nay, ông nhận diện như thế nào về cơ hội đầu tư và sản phẩm tiềm năng trên thị trường trong năm 2023 và giai đoạn tiếp theo?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nghiên cứu về "khẩu vị" của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là nhà đầu tư không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ.

Đối với bất động sản nhà ở, đây vẫn là nhu cầu thiết yếu của đại đa số người dân. Thực tế nhu cầu mua ở thực vẫn luôn hiện hữu và thường trực, vấn đề chỉ là có sản phẩm phù hợp hay không. Trong phát triển sản phẩm nhà ở, cần suy tính đến nhu cầu tương lai của người mua. Trong đó, các đại đô thị nhà ở với nhiều tiện ích, dịch vụ vẫn luôn là lựa chọn hàng đầu của người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường sẽ cần nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận được nguồn cung phù hợp hơn. Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Đây là tín hiệu tích cực cho nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, các đô thị du lịch all - in - one đã trở thành xu hướng đầu tư khi nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, du lịch kết hợp với hội nghị - hội thảo, du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe, vui chơi, hưởng thụ ngày càng lớn, tiêu chuẩn chất lượng cũng ngày càng cao. Những đại đô thị này đồng thời sẽ có sức hút nhờ khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh, mang lại nguồn lợi lớn cho chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong những năm tới. Việc đón sự dịch chuyển của làn sóng đầu tư, cộng hưởng với hàng loạt lợi thế như quỹ đất dồi dào, giá nhân công rẻ, chính sách ưu đãi của từng địa phương, phân khúc này chắc chắn sẽ bùng nổ. Mặt khác, Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp ngày càng quan tâm hơn tới các loại hình dịch vụ cho công nghiệp, như nhà ở cho công nhân, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí nhằm cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của công nhân. Điều này sẽ tác động tích cực tới sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!