Giá đất sau đấu giá cao ngất ngưởng
Sau tác động của dịch Covid-19, thị trường bất động sản hiện nay vẫn “im hơi lặng tiếng” chưa có sự khởi sắc trở lại, trong khi đó hoạt động đấu giá đất lại diễn ra rất sôi động tại vùng ven Hà Nội.
Trong vòng từ cuối tháng 7 đến nửa đầu tháng 9/2022 đã có nhiều phiên đấu giá đất được tổ chức. Đáng chú ý, tại huyện Mê Linh và Đông Anh, nhiều phiên đấu giá đất được tổ chức thành công, sau đấu giá tạo nên mức giá mới tăng cao kỷ lục.
Mê Linh được coi là tâm điểm của những cuộc đấu giá đất. Cuối tháng 7 vừa qua, phiên đấu giá đối với 33 lô đất "vàng" tại điểm X1, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông đã diễn ra, thu hút 227 lượt khách hàng tham gia đấu giá. Kết quả, cả 33 lô đất đã được đấu giá thành công.
Trong đó, lô LK-B-01 có diện tích 160m2 có mức giá trúng cao nhất 93 triệu đồng/m2, tương đương gần 15 tỷ đồng, chênh 8,4 tỷ đồng. Bên cạnh đó, 01 lô góc ký hiệu LK-A-01 có diện tích 193m2, cũng được đấu thành công với mức trúng 87,2 triệu đồng/m2, tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Các lô còn lại thuộc băng 1 đường Chi Đông có giá trúng dao động từ 70 triệu đồng - 75 triệu đồng/m2. Các lô băng 2 có giá trúng dao động từ 45 triệu đồng - 62 triệu đồng/m2.
Tổng số tiền trúng đấu giá của 33 lô đất là gần 226 tỷ đồng (chênh 96,5 tỷ đồng so với giá khởi điểm).
Cũng trên địa bàn huyện Mê Linh, ngày 08/08/2022, 20 thửa đất tại điểm X2, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm với tổng diện tích 1.655m2 đã được đấu giá thu về gần 76 tỷ đồng, trong đó nhiều thửa đất trúng đấu giá đạt hơn 70 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với mức giá khởi điểm.
Tiếp đến, ngày 26/8, huyện tiếp tục tổ chức đấu giá đợt 2 tại điểm X2, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm. 12 thửa đất đã được đưa ra đấu giá thành công, giá trúng cao nhất 55,1 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất 32,3 triệu đồng/m2. Tổng số tiền trúng đấu giá của 12 thửa đạt gần 43,5 tỷ đồng (chênh 10,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm).
Tại huyện Động Anh, sáng 23/7, phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại điểm X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ đã đấu giá 18 thửa đất với diện tích 1.438,1m2. Giá khởi điểm thấp nhất từ 40,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 55,1 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích và vị trí. Kết quả có 18 khách hàng trúng đấu giá, với giá trúng đấu giá cao nhất là 105,2 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá thấp nhất là 46,8 triệu đồng/m2. Sau đấu giá, tổng số tiền thu về gần 100 tỷ đồng.
Phiên đấu giá tiếp theo được tổ chức vào ngày 13/08/2022 tại các xã trên địa bàn, đấu giá quyền sử dụng 18 thửa đất với sự tham gia của 200 hồ sơ.
Tại khu đất X2 thôn Mai Châu, xã Đại Mạch khách hàng tham gia đấu giá 5 thửa, khởi điểm 47 - 53,8 triệu đồng/m2. Kết quả thửa đất có giá trúng cao nhất là 106,9 triệu đồng/m2, thửa có giá thấp nhất là 97,4 triệu đồng/m2, gấp đôi so với giá khởi điểm. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là trên 39,5 tỷ đồng.
Còn tại khu đất X7 thôn Lỗ Khê, xã Liên Hà, khách hàng tham gia đấu giá 10 thửa, khởi điểm từ 20,8 đến 22,8 triệu đồng. Kết quả giá trúng cao nhất là 45,6 triệu đồng, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá gần 39,5 tỷ đồng, tăng hơn 18 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Tương tự giá trúng đấu giá ba khu đất tại xóm Thượng, xã Uy Nỗ cũng cao gấp hơn hai lần so với giá khởi điểm được duyệt.
Lý giải vấn đề giá đất sau đấu giá đạt ngưỡng cao cấp số nhân, chuyên gia PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, hiện nay, nguồn cung bất động sản hạn hẹp mà nhu cầu vẫn tăng lên, điều này làm cho thị trường bất động sản ở tất cả các phân khúc đều tăng giá và sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
“Đất sau đấu giá liên tục đạt ngưỡng kỷ lục càng chứng tỏ rằng nguồn cung đang rất thiếu, mảnh đất sẽ thuộc về người thật sự có nhu cầu sử dụng. Với tâm lý hiện nay, người tham gia đấu giá cho rằng nguồn cung hạn chế, nhu cầu đầu ở, đầu tư lại rất nhiều nên việc đấu giá cao như vậy là tất yếu, giá thiết lập dựa trên quan hệ cung - cầu”, PGS. TS. Ngô Trí Long chia sẻ.
Sự sôi động trong phân khúc đất đấu giá sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, khi nhiều địa phương khác liên tục thông báo kế hoạch tổ chức đấu giá đất. Đáng chú ý là 12 thửa đất gần 1200m2 gần sân bay Nội Bài, thuộc xã Mai Đình, huyện Sóc Sơn sẽ được tổ chức đấu giá vào đầu tháng 10/2022 với mức giá khởi điểm dự kiến là 41 triệu đồng/m2.
Cũng vào đầu tháng 10 tới, 20 thửa đất tại huyện Đông Anh sẽ được đấu giá. Trong đó, huyện sẽ đấu giá quyền sử dụng đất của 1 thửa đất tại điểm X4, thôn Lỗ Khê, xã Liên Hà và 19 thửa đất tại điểm X1 xã Đông Hội, Mai Lâm. Diện tích các thửa đất từ 52,71m2 đến 129,55m2. 20 thửa đất có mức giá khởi điểm từ 26,5 triệu đồng/m2 đến 64,3 triệu đồng/m2.
Tại huyện Thạch Thất, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thạch Thất đã uỷ quyền cho Công ty Đấu giá hợp danh số 5 - Quốc gia tổ chức đấu giá tài sản vào ngày 14/10/2022.
Đất đấu giá bao gồm 21 thửa đất tại khu Đầu Cầu Dưới, thôn Thái Hòa, xã Bình Phú, tổng diện tích 2964,4m2. Giá khởi điểm từ 33,1 triệu đồng/m2 đến 36,8 triệu đồng/m2. 18 thửa đất tại khu Lỗ Đòng - Bồ Cóc, xã Đại Đồng, tổng diện tích 2610,6m2, giá khởi điểm từ 21,5 triệu đồng đến 23,8 triệu đồng/m2 và 1 thửa đất xã Dị Nậu với diện tích 144m2, giá khởi điểm là 47,7 triệu đồng/m2.
Đấu giá đất là một hình thức được sử dụng như một phương thức định giá đất, là hình thức cạnh tranh phản ánh rất rõ mức giá trên thị trường. Vì vậy, sau đấu giá đạt mức giá tăng lên nhiều sẽ tác động tạo điều kiện cho giá đất thị trường chung tiếp tục neo ở mức cao.
Vẫn còn nhiều nguy cơ
Mục tiêu của việc đấu giá đất là tạo thêm nguồn cung cho người có nhu cầu nhà ở. Nhưng 2 năm trở lại đây, đấu giá lại trở thành một thị trường đầu cơ mới. Các suất trúng đấu giá liên tục bị mua đi bán lại. Nếu không bán được, nhà đầu tư lập tức bỏ cọc.
Sau mỗi phiên đấu giá đất, không khó để tìm thấy những bài đăng rao bán những thửa đất vừa trúng. Dạo qua một lượt ở các trang nhóm bất động sản, rất nhiều bài với nội dung “bán đất trúng đấu giá chính chủ” được đăng lên.
Liên hệ với anh Huy Khánh - chủ nhân một bài đăng bán đất đấu giá, PV được chào mời rất nhiệt tình: “Bên anh vừa trúng 7/33 lô đất, nhưng đã bán hết rồi. Bây giờ giá ở dãy mặt đường họ trúng đã ngoài 80 triệu đồng/m2, giá đất trong dân mà ở trong ngõ cũng đã hơn 50 triệu đồng/m2. Hiện anh còn một lô giá rất rẻ nếu em không chốt nhanh sẽ khó đến lượt. Đất của anh là đất đấu giá đất có thể kinh doanh được, diện tích 67,7m2, giá 52 triệu đồng/m2. Đây là mức giá rẻ nhất của dãy rồi".
Phân tích nguyên nhân, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng thực tế chỉ có giá sàn, giá khởi điểm mà không có giá trần đã dẫn đến việc giá trúng đấu giá ngoài sức tưởng tượng. Việc trả giá cao bất thường như thế chính là phá giá, làm lũng đoạn thị trường. Chính vì thế, theo ông Thịnh, đã đến lúc cần phải có cơ chế hoặc những quy định để kiểm soát giá trần.
“Lý do "hét" giá cao rồi bỏ cọc có thể là vì khi trúng đấu giá đất cao vượt mức, "cò đất" đã mua rất nhiều mảnh đất xung quanh khu vực có những lô đất vàng đem ra đấu giá trên. Sau đó, những đối tượng này tìm cách đẩy giá lên để có khoảng thời gian bán ra thu lợi. Vì thế, có hiện tượng nhảy vào đấu với mức giá thật cao, mục đích là "thổi" mặt bằng giá bất động sản khu vực đó. Khi đạt được mục đích, đủ khoảng thời gian để bán những mảnh đất đã ôm trước đó kiếm lời”, ông Thịnh nói thêm.
Chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long cũng cho rằng, cần phải có biện pháp ngăn chặn việc người tham gia đấu giá trả giá cao để phục vụ mục đích sinh lời cá nhân, nâng giá đất xung quanh để bán kiếm lời rồi sau đó bỏ cọc.
“Theo tôi, trong Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới nên đưa thêm mục biện pháp xử lý cụ thể, rõ ràng cho những trường hợp này”, ông Long khẳng định./.
