Trong cơ hội đầu tư ở thời điểm này, chậm chân nhà đầu tư sẽ bỏ lỡ cơ hội.
Bất động sản Đà Nẵng trở lại đường đua
PV: Thưa chuyên gia, theo quan sát của ông, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời điểm hiện tại có khu vực nào đáng chú ý?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Trong bối cảnh đất đai tại các thành phố lớn đua nhau "sốt nóng", nhiều nhà đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường Đà Nẵng - nơi từng một thời tạo ra hết “cú sốc” này đến “cú sốc” khác.
Có thể thấy, thị trường bất động sản Đà Nẵng vừa mới trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, thậm chí, nhiều khu vực tình trạng giao dịch bị đóng băng. Trong 2 năm qua, hoạt động của thị trường sụt giảm kỷ lục về nguồn cung mới và sức tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc.
Có khá nhiều lý do cho thấy, đã đến lúc thị trường bất động sản Đà Nẵng sôi động trở lại. Nếu như trước đây, chỉ tập trung vào du lịch nghỉ dưỡng thì có vẻ sẽ đơn điệu, Đà Nẵng cần đến những dự án khác lớn hơn, và việc thành phố này nghiên cứu, lập đề án xây dựng trung tâm tài chính quy mô khu vực là vấn đề rất lớn, cần được bàn luận vì sẽ tạo ra những xung lực rất tốt cho thị trường và nhà đầu tư.
Nếu như có cơ sở hạ tầng cứng và hạ tầng mềm tốt thì nhà đầu tư trên thế giới sẽ tràn về Đà Nẵng, chứ không phải Hà Nội hay TP.HCM. Bởi hai thành phố lớn này đã quá chật chội, quỹ đất không còn nhiều do phát triển nhà ở ồ ạt.
Việt Nam chưa thực sự có một trung tâm tài chính đúng nghĩa “tài chính city”.
PV: Việc xác lập trung tâm tài chính quy mô khu vực ở Đà Nẵng có hợp lý không, thưa chuyên gia?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Đà Nẵng có điều kiện vượt trội hơn Hà Nội và TP.HCM. Hiện tại, Đà Nẵng chưa phải là một trung tâm công nghiệp, dịch vụ lớn, nhưng trong tương lai, triển vọng sẽ trở thành một trung tâm du lịch - dịch vụ và công nghiệp lớn của khu vực và thế giới.
PV: Tuy nhiên, nhiều thành phố cũng đặt ra mục tiêu trên, nhưng chưa thể thực hiện được. Đâu là cơ sở để ông đưa ra nhận định đó?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Thứ nhất, giao thông Đà Nẵng rất thuận lợi, được kết nối tất cả các hạ tầng sân bay, cảng biển, đường bộ, cao tốc… cho nên đầu tư cho Đà Nẵng là đầu tư cho cả vùng, khu vực miền Trung và tạo thành điểm kết nối đầu tư của cả nước.
Thứ hai, Đà Nẵng khai thác du lịch - dịch vụ được cả bốn mùa, với khí hậu, những bãi biển và phong cảnh đẹp hiếm nơi nào có được trên đất nước Việt Nam và thế giới.
Đặc biệt, Đà Nẵng có sự giao thoa và tiếp biến văn hóa thuộc hàng đặc sắc số 1 Việt Nam. Nếu chính quyền Đà Nẵng biết cách tập hợp các nét đẹp văn hóa trong đường hướng phát triển kinh tế thì khi đó, sức hấp dẫn sẽ ghê gớm lắm. Đà Nẵng phải biến mình thành một nơi để liên kết và giao thoa văn hóa, từ ẩm thực, ca nhạc, văn hóa cố đô Huế, văn hóa cồng chiêng Tây Nguyên, văn hóa Chăm Pa cổ, văn hóa Quảng Nam hay nền thương mại cổ xưa của Hội An…
Đến Đà Nẵng là đến với nơi hội tụ các nền văn hóa lớn nhất của cả nước. Ở các vùng khác, không hình thành được các hình khối văn hóa như Đà Nẵng. Như TP.HCM hay Nha Trang chẳng hạn, yếu tố văn hóa không đậm đà được như vậy. Văn hóa du lịch phải dẫn đường cho sự phát triển.
Khó xảy ra sốt đất ảo
PV: Với những điều kiện thuận lợi như vậy, và nhất là sau khi điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng, thị trường bất động sản sẽ ra sao?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Đà Nẵng được định hướng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Đà Nẵng sẽ trở thành một phần của mạng lưới chuỗi cung ứng toàn cầu; là một cổng vào của Hành lang kinh tế Đông Tây; điểm đến phong cách sống toàn cầu; trung tâm du lịch dịch vụ và trung tâm kinh tế biển của Việt Nam và khu vực.
Sau khi công bố bản quy hoạch này, sẽ tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để các nhà đầu tư khởi động lại các dự án trên địa bàn và triển khai xúc tiến các dự án mới, bám theo quy hoạch.
Tôi cho rằng, các dự án sẽ được triển khai theo đúng quy hoạch được duyệt, không còn tình trạng dự án treo, nên đây cũng là 1 yếu tố thu hút các nhà đầu tư quay trở lại thị trường này.
Bên cạnh đó, với việc thí điểm tổ chức mô hình chính quyền đô thị, cùng một bộ máy chính quyền mới, tôi tin rằng sẽ có nhiều cơ chế thông thoáng, giải phóng nguồn lực cũng như tạo điều kiện thu hút đầu tư mạnh mẽ hơn. Ngoài ra, hệ thống cảng biển Đà Nẵng là cảng biển loại 1, Chính phủ đang xúc tiến việc quy hoạch hệ thống cảng để các cảng biển ở Đà Nẵng đảm nhận vai trò cảng cửa ngõ quốc tế ở khu vực miền Trung. Cụ thể là Chính phủ đã thống nhất bố trí hỗ trợ trong giai đoạn tới cho Đà Nẵng 2.000 tỷ đồng xây dựng cảng và ủng hộ việc nâng công suất cảng Liên Chiểu theo hướng đủ năng lực đón nhận 200.000 tấn trở lên.
Sau khi công bố bản quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, sẽ tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để các nhà đầu tư khởi động lại các dự án trên địa bàn và triển khai xúc tiến các dự án mới, bám theo quy hoạch.
PV: Khi đó, thị trường có khả năng sốt ảo hay bong bóng lặp lại không, thưa chuyên gia?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi nghĩ là không. Bởi chính quyền đã có kinh nghiệm kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đầu cơ thổi giá, các nhà đầu tư cũng đã có bài học kinh nghiệm đắt giá.
Chúng ta cần cảnh giác với câu chuyện "sốt" đất nền, nó luôn là nguồn cơn của "sốt" giá bất động sản. Giá tiếp tục tăng nhưng không ai bán, giá tăng cao đến đỉnh nhưng vẫn không có ai bán, điều đó hết sức nguy hiểm. Bởi nếu đất "sốt" giá quá cao khiến vốn “chôn” vào đất, làm giảm nguồn lực phát triển kinh tế địa phương. Khi kinh tế đi xuống sẽ kéo giá đất đi xuống, nhà đầu tư có nguy cơ thua lỗ nặng.
Tuy nhiên, Đà Nẵng khó có khả năng xảy ra hiện tượng này. Nếu có sốt ảo hay bong bóng, sẽ tập trung ở Hà Nội và TP.HCM, nơi mà trong những tháng đầu năm 2021, cơn sốt ảo đang lan rộng đến các quận, huyện vùng ven, giá đất nhảy múa như “lên đồng”. Thực sự, tại hai thành phố lớn nhất nước, đô thị đã quá chật hẹp. Còn Đà Nẵng chưa đến mức như vậy, chủ yếu vẫn là tập trung phát triển du lịch, nghỉ dưỡng một cách tuần tự chứ chưa thực sự bùng nổ.
Thời điểm “vàng” đón chu kỳ tăng trưởng mới
PV: Ông nghĩ cơ hội tăng giá của thị trường Đà Nẵng trong giai đoạn tới ra sao?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Giá đất Đà Nẵng đang ở mức thấp, thậm chí nhiều khu vực đã chạm đáy. Đất nền vẫn là phân khúc tối ưu để đầu tư dài hạn. Đất nền dù có gặp trục trặc nhất thời, thì về lâu dài chắc chắn sẽ phục hồi. Trong cơ hội đầu tư ở thời điểm vàng này, nếu chậm chân nhà đầu tư sẽ bỏ lỡ cơ hội.
Nếu mua 1 lô đất ở Nha Trang có thể mua vài lô đất ở Đà Nẵng với vị trí tương đương, trong khi Đà Nẵng luôn được đánh giá cao về tiềm năng phát triển, có vai trò đầu tàu về kinh tế của khu vực miền Trung - Tây Nguyên, nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ.
Việc thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ thiết lập một chu kỳ mới còn xuất phát từ những tín hiệu tích cực về kinh tế như: Đầu năm 2021, Đà Nẵng thu hút vốn FDI tăng 70%. Với gần 1.000 dự án FDI, tổng vốn đầu tư vào Đà Nẵng lũy kế lên đến gần 4 tỷ USD.
Tôi nghĩ giá bất động sản Đà Nẵng sẽ tăng trở lại, nhưng tăng bền vững, chứ không có yếu tố tăng trưởng nóng và nhiều rủi ro như một số nơi đang tiềm ẩn nguy cơ sốt đất ảo.
Với tầm nhìn dài hạn, khi Đà Nẵng trở thành đô thị quốc tế đặc biệt, dự báo dân số đến năm 2030 có thể lên đến 2 triệu người, diện tích xây dựng đô thị sẽ ở mức cao thì quỹ đất khi đó sẽ trở nên khan hiếm hơn thời điểm hiện tại rất nhiều. Chắc chắn khi đó, Đà Nẵng sẽ mở rộng về phía Nam và bám vào trục phía Nam để phát triển. Đà Nẵng khi đó sẽ thực sự là đô thị hạt nhân của chuỗi đô thị Huế - Đà Nẵng - Chu Lai Kỳ Hà - Dung Quất (Vạn Tường) - Quy Nhơn; vùng đô thị Đà Nẵng, bao gồm Chân Mây (Lăng Cô) - Đà Nẵng - Điện Bàn - Hội An - Nam Hội An.
Đặc biệt, khi quy hoạch Đà Nẵng thành trung tâm tài chính của khu vực thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ tăng mạnh hơn và có sự bứt phá.
Trước đây, tôi đã có phát biểu về việc xây dựng một trung tâm tài chính ở Đà Nẵng, tuy nhiên, suốt một thời gian dài, Đà Nẵng mải miết tập trung vào du lịch.
Việc xây dựng một trung tâm tài chính cần khoản đầu tư tương đối dài hạn, vừa triển khai, vừa phải kéo các tổ chức tài chính như ngân hàng, quỹ quốc tế, thậm chí là thành lập sở giao dịch chứng khoán…
PV: Xin chuyên gia đánh giá về tính khả thi của trung tâm tài chính này?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi nghĩ đề án đó hoàn toàn khả thi. Có lẽ trước mắt phải xây dựng theo hướng cần một bản quy hoạch chất lượng và tầm nhìn vượt trội. Nên gom các tổ chức tài chính trên địa bàn lại, ví dụ như quy hoạch trụ sở các ngân hàng thương mại vào một khu vực. Thị trường giao dịch trái phiếu, cổ phiếu, hối đoái cần được triển khai mạnh và thành lập các sàn giao dịch. Xem ra, Sài Gòn còn có chút khả năng chứ Hà Nội khó có thể trở thành trung tâm tài chính mạnh. Với một địa phương mới như Đà Nẵng, còn có nhiều cơ hội và triển vọng để hiện thực mục tiêu này.
PV: Trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trao đổi!
