Cơ hội trước làn sóng dịch chuyển FDI và các hiệp định thương mại
Theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu 2016, BĐS KCN tại Việt Nam tăng cao. Một mặt do hưởng lợi từ việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp lớn trên thế giới, mặt khác đến từ nguồn FDI dồi dào, nhanh chóng sau các hiệp định thương mại gần đây.
Theo tìm hiểu, những năm gần đây Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng ra đi của các công ty nước ngoài để tìm kiếm các điều kiện sản xuất tốt hơn, nhất là về chi phí lao động do giá nhân công tăng nhanh, gây áp lực lên những ngành công nghiệp thâm dụng nhân công như da giày, dệt may, chế biến chế tạo. Với vị thế là một nền kinh tế “láng giềng” có kết nối giao thông đường thủy và đường bộ thuận lợi sang Trung Quốc, Việt Nam có cơ hội trở thành điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này.
Giá nhân công Việt Nam chỉ bằng một nửa so với Trung Quốc.
Bên cạnh các yếu tố về hạ tầng, yếu tố hỗ trợ chính cho Việt Nam trước hết là thành viên của ASEAN. Sau đó, việc ký hiệp định thương mại tự do với nhiều thị trường xuất khẩu lớn gần đây và giá nhân công thấp hơn một nửa so với Trung Quốc cũng khiến Việt Nam có thêm cơ hội đón nhận dòng vốn FDI dồi dào.
Dẫn chứng là sau khi kết thúc đàm phán các hiệp định TPP và EVFTA cuối 2015, chỉ số FDI vào Việt Nam đã tăng đột biến. Cụ thể, trong nửa đầu 2016, Việt Nam tiếp nhận 1.145 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 7,5 tỷ USD, tăng 95% theo năm. Trong đó, ngành chế biến chế tạo nhận được quan tâm lớn nhất với 71% số vốn FDI đăng ký.
Chỉ số FDI vào Việt Nam đã tăng đột biến sau khi kết thúc đàm phán các hiệp định TPP và EVFTA cuối 2015
Về mặt địa lý, Hải Phòng và Hà Nội có hoạt động tốt nhất với tổng vốn FDI đăng ký của 2 thành phố chiếm 30%, theo sau là Bình Dương với 9% và Đồng Nai với 8%.
Những khoản đầu tư nổi bật nhất đến từ các nhà sản xuất công nghệ cao của Hàn Quốc, như LG đầu tư 1,5 tỷ USD vào nhà máy màn hình OLED ở Hải Phòng. Hàn Quốc cũng là quốc gia dẫn đầu về đầu tư FDI vào Việt Nam, chiếm 35% tổng vốn FDI đăng ký với 4 tỷ USD. Theo sau là Nhật Bản (1,2 tỷ USD) và Singapore (1,1 tỷ USD) vốn FDI đăng ký, tương đương với 11% và 10% dòng vốn.
Công suất cho thuê BĐS KCN tăng 70% nhờ dòng vốn FDI
Theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu 2016, 6 KCN mới cung cấp 700 ha diện tích cho thuê, nâng tổng số KCN lên 218 với tổng diện tích 59.700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41.000 ha.
Mặt khác, tổng diện tích cho thuê của nửa đầu 2016 đạt 28.500 ha, tăng nhẹ 5% so với nửa cuối 2015.
Trong khi đó, công suất cho thuê tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI, cao hơn 3 điểm phần trăm so với đầu năm. Đồng thời, có 16 KCN khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến cung cấp thêm 18.600 ha diện tích cho thuê.
Mặc dù không nằm gần các cảng biển – một trong những bất lợi ảnh hưởng đến nhiều ngành công nghiệp song Hà Nội và các tỉnh lân cận được các chuyên gia đánh giá là có được lợi thế từ sân bay quốc tế Nội Bài. Mặt khác, các chính sách ưu đãi hấp dẫn được áp dụng cho các ngành công nghiệp có sản phẩm giá trị cao. Điều đó đưa lại kết quả tích cực, đưa công suất cho thuê trung bình các KCN trong vùng vượt 70%.
Sức cạnh tranh của khu vực này đang được củng cố đáng kể thông qua hệ thống đường cao tốc kết nối đến Trung Quốc và các cảng biển của Hải Phòng. Trong nửa đầu 2016, các tỉnh trong khu vực duy trì thu hút đầu tư ở mức cao, trong đó các Bắc Ninh thu hút được 563 triệu USD vốn FDI đăng ký mới và Vĩnh Phúc tiếp nhận 563 triệu USD.
Theo đánh giá của Savills, các KCN ở Hà Nội tỏ ra ít hấp dẫn hơn so với các khu vực lân cận do giá thuê cao và chi phí lao động đắt đỏ. Thành phố này gần đây tập trung nhiều hơn vào thu hút các dự án công nghệ cao, ví dụ dự án R&D quy mô 300 triệu USD của Sam Sung.
Trong khi đó, giá thuê KCN ở TP.HCM hiện cao nhất cả nước với mức giá trung bình 125 USD/m2/kỳ thuê (40-50 năm). Sở dĩ có giá cho thuê nêu trên bởi TP. HCM có lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế. Hiện nay, tại thành phố này trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển dần sang các ngành công nghệ cao, trong khi các ngành công nghiệp sử dụng nhiều nhân công và đất đai ít được khuyến khích.
Các KCN ở TP.HCM có vị trí đắc địa nhất, và do đó có giá thuê cao nhất trong các tỉnh phía Nam. Dù vậy do mặt bằng giá nhân công khá cao, các KCN mới phát triển gặp khó khăn trong việc tăng công suất cho thuê. Ngành chế biến chế tạo chỉ nhận được 66 triệu USD từ vốn FDI đăng ký trong nửa đầu 2016.
Với vị trí gần với các cảng quốc tế của TP.HCM và quỹ đất lớn, Bình Dương và Đồng Nai giữ vị thế là trung tâm công nghiệp của miền Nam Việt Nam, trong đó mỗi tỉnh thu hút được xấp xỉ 1 tỉ USD cho ngành chế biến chế tạo trong H1 2016.
Mặc dù đi sau trong việc phát triển các KCN nhưng Long An đã có sự tăng tốc đáng kể trong thời gian gần đây với 16 KCN đã và đang đi vào hoạt động, cung ứng khoảng 3.000 ha diện tích cho thuê.
Trong nửa đầu 2016, Long An tiếp nhận 350 triệu USD vốn FDI đăng ký, mức cao nhất so với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Tuy nhiên, với giá thuê tương đối cao, công suất cho thuê trung bình của Long An hiện vẫn ở mức khá thấp, dưới 60%.
