GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, phương thức đầu tư "truyền thống" vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư vào một khu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào kinh doanh cho khách du lịch thuê. Phương thức truyền thống này không có gì đặc biệt khi chủ đầu tư dự án có tiền đầu tư và được Nhà nước giao đất để đầu tư.
GS. Đặng Hùng Võ nhận định Việc chung vốn đầu tư với các nhà đầu tư cá nhân đã tạo nên điểm mạnh của phương thức đầu tư "phi truyền thống" vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, giải quyết rất tốt bài toán tìm vốn đầu tư từ dân.
Theo ông Võ, so với đầu tư "truyền thống", điểm khác biệt đáng kể của phương thức đầu tư "phi truyền thống" là chủ đầu tư phát triển dự án với sự chung vốn của những nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án. Nhà đầu tư cá nhân có thể mua đơn vị BĐS mình quan tâm khi đã hoàn thành hoặc còn đang trên giấy.
Phương thức này có hình thức giống như các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Chỉ khác ở chỗ, mục đích sử dụng của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng không phải nhằm đáp ứng cho nhu cầu sử dụng hoàn toàn của chủ sở hữu mà được tiếp tục đưa vào kinh doanh. Đây cũng chính là điểm mạnh hơn của các dự án đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng so với các dự án đầu tư nhà ở. Về nguyên tắc, phần BĐS đáp ứng nhu cầu kinh doanh càng lớn thì thị trường càng phát triển.
“Việc chung vốn với các nhà đầu tư cá nhân đã tạo nên điểm mạnh của phương thức đầu tư "phi truyền thống" vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, giải quyết rất tốt bài toán tìm vốn đầu tư từ dân”, ông Võ nhấn mạnh.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, một điểm mạnh khác của phương thức đầu tư này là cơ chế khai thác chung BĐS giữa chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu BĐS, bảo đảm BĐS luôn được quản lý tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo lợi ích phù hợp cho cả hai bên. Mặt khác, cơ chế khai thác như vậy làm cho cung về BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tăng khá nhanh để đáp ứng cho nhu cầu ngày càng lớn.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn đang quy định đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Quy định này tạo nên lực cản cho phát triển phân khúc condotel vì các nhà đầu tư cá nhân muốn có các BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng lâu dài, tương đương như đất ở. Muốn phát triển phân khúc này, tạo điều kiện hút vốn mạnh hơn thì pháp luật đất đai cần điều chỉnh sao cho tách loại đất sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở.
Với hình thức đầu tư "phi truyền thống", BĐS du lịch, nghỉ dưỡng trong đó có loại hình condotel vẫn đang và sẽ là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư cá nhân.
Trên thực tế, khá nhiều chủ đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương song cũng có nhiều nhà đầu tư chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng lâu dài nhưng vẫn nói mập mờ với các nhà đầu tư cá nhân là đã giải quyết xong. Có thể coi việc thông tin về chế độ sử dụng đất không rõ ràng như một rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.
Do đó, để phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển tốt, đáp ứng được nhu cầu phát triển du lịch của đất nước, ông Võ đề xuất chế độ sử dụng đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần được điều chỉnh theo hướng mở rộng thời hạn sử dụng đất tương đương như đất ở.
Ngoài rủi ro về thời hạn sử dụng đất nói trên, theo ông Đặng Hùng Võ, việc đầu tư cá nhân vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng còn có các rủi ro khác là hợp đồng mua BĐS. Hợp đồng này gắn với các cam kết giữa bên bán và bên mua, trong đó có các cam kết của nhà đầu tư dự án về cách thức hợp tác khai thác BĐS và lợi ích từ khai thác.
Để hạn chế các rủi ro này, ông Võ cho rằng hợp đồng giao dịch cần được soạn thảo với tính pháp lý cao; mặt khác cần lựa chọn các chủ đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín; đồng thời cũng nên cân nhắc việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại hay Tòa án.
Một rủi ro khác có thể xảy ra với các nhà đầu tư đó là gặp phải hoàn cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai thấp. Khi đó, dù chủ đầu tư có cam kết về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tế lợi nhuận mang lại không nhiều. “Để khắc phục, các nhà đầu tư cá nhân cũng cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn chủ đầu tư phù hợp. Các chủ đầu tư dự án uy tín thường có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi vào dư cung”, ông Võ nói.
Cuối cùng, dự báo về khả năng phát triển của thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng trong thời gian tới, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, với hình thức đầu tư "phi truyền thống", BĐS du lịch, nghỉ dưỡng trong đó có condotel vẫn đang và sẽ là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh khả năng phát triển cao của cung, các cá nhân tham gia đầu tư cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong lựa chọn địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án sao cho phù hợp nhất với mình.
