Nhà ở giá rẻ là “tử huyệt” hồi phục của thị trường
Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vấn đề cần tập trung xử lý.
Trong đó, một trong những nghịch lý mà ông Nghĩa đề cập tới là câu chuyện người dân vẫn thiếu nhà ở dù tài nguyên đất không đến nỗi thiếu, nguồn ngân sách đầu tư dồi dào. Bởi vậy, thị trường nhà ở liên tục rơi vào trầm lắng.
“Theo tôi, vấn đề nằm ở khâu quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm nguyên trên giấy”, ông Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
Ngoài ra, ông Nghĩa cho biết khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng, vì vậy cần bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực. Mặc dù giai đoạn vừa qua, phân khúc này đã được Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính tiền tệ, tuy nhiên tình hình vẫn chưa mấy khả quan. Đây là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.
Đề xuất phương án giải quyết khó khăn về tài chính, nguồn vốn cho việc phát triển và mua nhà ở xã hội, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất thành lập quỹ riêng để cho vay về nhà ở.
“Tôi cho rằng cần phải lập ra quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp”, ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh vai trò của việc lập quỹ nhà ở để hỗ trợ người dân vay trực tiếp để mua nhà, nhằm thúc đẩy thị trường.
Theo chuyên gia, hiện nay việc thành lập quỹ tại Việt Nam đang thất bại, hoạt động yếu ớt với nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó, dẫn đến việc gây ra những vướng mắc trong việc quản trị, tham nhũng.
Cùng với đó, theo ông Nghĩa cũng cần có những giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.
“Chẳng hạn, với quy định lợi nhuận chỉ 15%, các nhà phát triển cần phải xác định xem ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm”, ông Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm.
Tăng nguồn cung nhà ở xã hội để đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường
Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại.
Bên cạnh đó, chính phủ, các bộ ban ngành đã có sự vào cuộc quyết liệt, chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…
Cụ thể, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.
Chính vì lẽ đó, theo chuyên gia, từ cuối năm 2022 đến nay Việt Nam đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá cơ hội để thị trường phục hồi rất lớn.
“Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.
Dưới góc nhìn chuyên gia, để thị trường sớm hồi phục, Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ ban ngành giải quyết.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký. Nếu gặp khó khăn trong quá trình triển khai loại hình nhà ở này, chủ đầu tư cần cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Đồng thời, các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực kỹ lưỡng, để khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp sẽ sẵn sàng tham gia thị trường.
