Nhận diện ba vấn đề chính của thị trường bất động sản
Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Trước hết, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các luật liên quan khác vẫn còn chưa đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.
Vấn đề thứ hai, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương khó khăn trong triển khai thực hiện. Tại một số địa phương lớn, khoảng 70 - 80% các dự án tạm dừng triển khai.
Vấn đề thứ ba, nguồn cung giảm nhưng kèm theo đó là cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.
Thứ tư, sức mua kém, thanh khoản thị trường suy giảm; và thứ năm là doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
“Mặc dù sự lên xuống của thị trường bất động sản là điều bình thường trên thế giới, nhưng chúng tôi đặc biệt quan tâm đến ba vấn đề chính của thị trường là cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi công vụ của các cơ quan quản lý. Ba vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến sự lên xuống của thị trường bất động sản”, ông Hoàng Hải nhấn mạnh.
Khác với trước đây, thị trường, doanh nghiệp không còn chờ đợi Chính phủ mà chung tay cùng tháo gỡ. Nhiều cuộc gặp gỡ, làm việc giữa doanh nghiệp với chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà nước đã diễn ra. Ông Hoàng Hải cho biết, qua các buổi làm việc, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận thấy thị trường nổi lên những vấn đề vướng mắc.
Trước hết, khoảng 70% khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách, pháp lý, đặc biệt là liên quan đến khó khăn về quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất.
"Chúng ta còn khó khăn trong việc giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định đâu là giá thị trường, vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư vẫn còn nhiều rắc rối. Những vướng mắc diễn ra khiến nhiều dự án triển khai rồi nhưng vẫn chưa thể hoàn thiện.
Chúng ta chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Thủ tục giao đất phải mất 1 năm hoặc hơn 1 năm, hay vấn đề yêu cầu để dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội rất khó triển khai vì không phù hợp với điều kiện của các đô thị lớn có quỹ đất hạn hẹp hay các địa phương vùng sâu vùng xa. Những thành phố lớn có nhu cầu lại không đủ trong khi nếu bắt buộc triển khai thì nhà ở xã hội sẽ thừa ở một số địa phương ít dân cư…
Ngoài ra, điều kiện mua nhà ở xã hội còn rắc rối. Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.
Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây phải khắc phục những vấn đề này. Ví dụ chúng tôi cũng đang dự thảo nới rộng điều kiện mua nhà ở xã hội”, ông Hoàng Hải nói.
Liên quan đến quy hoạch, có vướng mắc về việc quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch phát triển; thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung đối với các dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết đã triển khai thực hiện.
Liên quan đến pháp luật về đầu tư, có vướng mắc về việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khi dự án nhà ở không dính đất ở; việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị...
Về nguồn vốn, ông Hoàng Hải cho biết, hiện tổ chức, cá nhân mua bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc giải ngân cho vay, dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư, tính thanh khoản của thị trường giảm sút. Trong khi đó, hiện có hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay.
Về quản lý tổ chức của các địa phương cũng còn nhiều thiếu sót, sợ trách nhiệm, dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm. Cuối cùng là một số thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan trên các kênh thông tin không chính thống, nhất là mạng xã hội, dẫn đến tâm lý người dân e ngại, nghe ngóng, tạm dừng và chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
“Những vướng mắc trên khó có thể ổn định trong một sớm một chiều, nhưng cần kiên trì, quyết liệt tháo gỡ”, ông Hoàng Hải khẳng định.
Một số căn cứ cho thấy thị trường sẽ phục hồi
Sau khi nhận diện được các vấn đề, theo ông Hoàng Hải, Chính phủ đã có Nghị quyết 33/NQ-CP nhằm tháo gỡ các khó khăn cho thị trường và đánh giá, Nghị quyết này như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường an toàn, lành mạnh.
Về kết quả thực hiện, trước hết, Chính phủ đã dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá tháo gỡ cho các vấn đề đất ở, đất khác; vấn đề cải tạo chung cư…
Chính phủ cũng có Nghị định 08/2023/NĐ-CP về chào bán trái phiếu, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp “sổ hồng” cho condotel. Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2023/TT-BXD; Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần, từ 1,5 - 2%, Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng ra Thông tư 02/2023/TT-BTNMT liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Nhìn chung, việc điều hành pháp luật của chúng ta khá chủ động, linh hoạt.
Về nguồn vốn, chúng ta kiểm soát được lạm phát, tính đến cuối tháng 5/2023, tín dụng tăng 3,29%, so với cuối năm 2022. Riêng dư nợ kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 tăng 17,4%, vượt tốc độ tăng trưởng năm 2022 (10,7%). Nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản (chiếm 65% dư nợ tín dụng bất động sản) lại giảm hơn 1%. Diễn biến này cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã bắt đầu phát huy tác dụng.
Về hoạt động của tổ công tác, ông Hoàng Hải cho biết đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 183 dự án trên cả nước. Tổ công tác đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn.
Kết quả là hiện nay, theo thông tin từ Sở Xây dựng, TP.HCM đã giải quyết được 67 dự án (so với 180 dự án vướng mắc ban đầu). Tại Hà Nội, giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu, đang chỉ đạo giải quyết cho 293 dự án. Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.
Về việc thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 9.416 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.
Đối với gói giải ngân 120.000 tỷ đồng, UBND tỉnh đang xem xét công bố 40 dự án, tổng nhu cầu vay 18.000 tỷ đồng. Hiện nay, Sở Xây dựng đã xem xét xong 24 dự án đủ điều kiện vay vốn với nhu cầu 12.000 tỷ đồng, còn quyết định có được vay hay không sẽ qua Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm.
Tin tưởng thời gian tới thị trường sẽ phát triển và có cơ hội đầu tư, ông Hoàng Hải đưa ra một số dữ liệu để nhận định thời điểm phục hồi:
Thứ nhất, việc điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ đang cho thấy hiệu quả. Đây là dư địa tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, tạo thêm động lực cho mọi hoạt động phát triển kinh tế.
Cụ thể, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay; thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, tạo ra hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, các khu kinh tế, khu đô thị sẽ được triển khai nhanh hơn, mạnh hơn; đồng thời, các luật liên quan đến thị trường bất động sản sắp thông qua tới đây sẽ tạo sự ổn định cho thị trường.
Thứ hai, khi các nhà đầu tư quốc tế bàn luận về những thị trường mới nổi năng động nhất trên toàn cầu, họ thường nhắc tới Việt Nam. Có 2 yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm đó là động lực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập tăng nhanh.
Ngân hàng Thế giới nhận định, lợi thế về dân số trẻ có học thức cao của Việt Nam đã giúp quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Điều đó thúc đẩy triển vọng của các nhà đầu tư quốc tế trong việc tạo dấu ấn tại thị trường bất động sản có nhiều tiềm năng tại Việt Nam.
Việt Nam đã thu hút được các nhà đầu tư từ 48 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào bất động sản, đứng đầu là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc, họ đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí các tuyến metro. Đây là minh chứng thực tế về việc những nhà đầu tư có dự định đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Các chủ đầu tư Việt Nam thường hợp tác dưới hình thức liên doanh với các chủ đầu tư nước ngoài để tối ưu hóa quá trình tìm kiếm vị trí dự án đầu tư và quản lý dự án.
Thứ ba, thị trường bất động sản quý III/2023 ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng trưởng trở lại ở một số dự án chất lượng tốt, nhiều dự án bắt đầu mở bán, nhiều chủ đầu tư rục rịch triển khai dự án mới. Một số khu vực tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, hoạt động mua bán đã trở lại ở phân khúc căn hộ, nhà liền thổ. Những tín hiệu tích cực về sức cầu cho thấy, từ nay đến cuối năm, bức tranh thị trường bất động sản 2023 sẽ có những mảng tươi sáng giúp thị trường dần tan băng.
“Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi thì cần có thời gian, và cần có sự vào cuộc phối hợp nhịp nhàng giữa các cấp ban ngành, sự ủng hộ, đồng tình của người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết”, ông Hoàng Hải kết luận./.
