Biến động giá căn hộ Sài Gòn, dự án của CapitaLand thành trái đắng của nhà đầu tư

Trong khi giá căn hộ hạng sang tại TP.HCM đang có xu hướng tăng, thì dự án D1 Mension của chủ đầu tư CapitaLand lại đi ngược với xu hướng này. Theo khảo sát, D1 Mension đang là dự án có mức giảm giá sâu nhất so các dự án cùng phân khúc tại trung tâm.

Xu hướng hồi phục thị trường năm 2024

Qua khảo sát dữ liệu tại Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản tại TP.HCM đang có xu hướng hồi phục dần về cuối năm 2024. Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nay giá bán trên thị trường thứ cấp phân khúc căn hộ hạng sang đang có xu hướng tăng nhẹ. Nhìn chung, mức tăng tính từ sau năm 2022 không nhiều, nhưng đồng đều ở hầu hết các dự án. Tình trạng cắt lỗ, chiết khấu mạnh cũng đang ít dần.

Khảo sát về lịch sử giá bán cho thấy, một số dự án hạng sang tại trung tâm quận 1 và quận 2 (cũ) đang có mức tăng ổn định theo năm như Masteri Thảo Điền tăng 26%, Vinhome Central Park tăng 24,5 %, Masteri An Phú tăng 23,8%, Verandah Mapletree tăng 18%, The Metropole Thủ Thiêm tăng 17% ... chỉ trong vòng 1 năm qua. 

Mức tăng trung bình các dự án hạng sang này là từ 10- 30%. So với thời điểm đạt đỉnh, mức tăng này chậm hơn, nhưng thanh khoản các dự án khá tốt. 

Tuy nhiên, đại diện Batdongsan.com cũng cho rằng, cá biệt có một số dự án đi ngược lại với xu hướng nói trên. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, một số dự án ghi nhận có chiều hưởng giảm xuống, thậm chí giảm mạnh và có mức chiết khấu cao.  Ông Tuấn nhấn mạnh mức giảm này chỉ xuất hiện ở một số dự án, không phải là xu hướng chung. Nguyên nhân là do bản thân dự án đó chưa tốt về cách thức truyền thông, marketing, hoặc mức giá họ đưa ra ban đầu quá cao so với vị trí và giá trị của dự án. Khi bán chậm, chủ đầu tư buộc phải giảm giá, chiết khấu bằng nhiều cách khác nhau để đưa về sát với mức giá thực thì mới có thể đẩy hết hàng tồn. 

Hiện tượng giảm giá sốc ở căn hộ siêu sang

Với tốc độ hồi phục của thị trường, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đều đang loay hoay tìm cách thay đổi phương thức bán hàng nhằm kích cầu được tốt hơn. Thay vì chỉ trông chờ vào môi giới như trước, hiện nay các chủ đầu tư buộc phải tung ra nhiều chính sách hấp dẫn hơn như gia hạn tiến độ thanh toán kéo dài, tặng quà, voucher du lịch nghỉ dưỡng đắt đỏ, hay thậm chí nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận chiết khấu lên đến 40-45% để có thể ra hàng nhanh hơn.

Mức chiết khấu này được áp dụng qua nhiều cách. Thông thường chủ đầu tư sẽ không chiết khấu luôn trong giá bán, mà sẽ đưa ra mức cam kết cho thuê cao gâp đôi thị trường, sau đó trừ thẳng trực tiếp vào giá bán. Điều này sẽ thu hút khách mua hơn, đồng thời chủ đầu tư cũng không bị mang tiếng là "sales kịch sàn" đối với hàng tồn kho, hay còn gọi là "ế".

Qua khảo sát nhanh, hiện nay một số dự án căn hộ hạng sang tiêu biểu tại quận 1 và các khu vực quận 2 (cũ) đang ghi nhận mức giá bán có chiều hướng giảm xuống. Điển hình như D1 Mension, D'Edge Thảo Điền, và The Marq... ghi nhận giá bán giảm theo năm và giảm từ 10-20% so với thời điểm đạt đỉnh.

Cũng một dự án khác của chủ đầu tư CapitaLand là D'Edge Thảo Điền có giá bán hiện tại vào khoảng 122 triệu đồng/m2, tăng hơn 6% trong 1 năm qua. Thế nhưng, nếu so sánh với giá đạt đỉnh trong quý 1/2023 là 141 triệu đồng/m2, thì giá bán dự án này đã giảm xuống 13,4 %. Đây được xem là mức giảm nhiều đối với dòng căn hộ hạng sang có giá trị hàng chục tỷ đồng.

Tương tự, tại dự án The Marq, một dự án siêu đắt đỏ được quảng cáo chỉ dành cho giới thượng lưu hiện cũng đang có chiều hướng giảm giá mạnh. Dự án này từng mở màn gây sốc toàn khu vực phía Nam với giá bán lên tới hơn 300 triệu đồng/m2, nay giá đã giảm xuống 40% tương đương chỉ khoảng 185 triệu đồng/m2, tức giảm 40,8 % so với đỉnh cao nhất vào tháng 6/2021.

Như vậy, thị trường hiện nay ghi nhận 2 dự án có giá bán giảm sâu nhất so với thời điểm đạt đỉnh tính từ lúc mở bán, là dự án The Marq và dự án D1 Mension. Nếu so về dữ liệu trong vòng 1 năm qua, The Marq chỉ giảm khoảng gần 2%, nhưng D1 Mension vẫn giảm tới hơn 20%.  D1 Mension hiện là dự án căn hộ hạng sang khu vực trung tâm TP.HCM có mức giá giảm sâu nhất tính đến thời điểm này. Tương tự, tháp căn hộ Zenity cùng dự án với D1 Mension của Capitaland cũng ghi nhận chào bán với mức chiết khấu khủng nhất thị trường, lên đến 45%.

Chủ đầu tư tìm mọi cách để chiết khấu và cuộc đua cắt lỗ đậm tại dự án của CapitaLand

Gần đây, dự án D1 Mension gây chấn động với mức chiết khấu khủng chưa từng có lên đến 40%. Theo đó, môi giới cho biết chủ đầu tư khéo léo chia ra 2 cách để chiết khấu bao gồm chương trình cam kết cho thuê trong 2 năm đầu 30% trừ thẳng vào giá bán, và cộng thêm 10% chiết khấu, như vậy tổng mức chiết khấu này lên đến 40%,

Một môi giới cho biết, D1Mension do chủ đầu tư CapitaLand phát triển, được Ascott quản lí và vận hành. Block này còn khoảng 16 căn hộ cuối cùng, do đó đang được chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu mạnh, như căn hộ có giá 13,8 tỷ, chiết khấu 40-45% giá chỉ còn khoảng hơn 7,6 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ (84m2) giá 16,8 tỷ đồng, chiết khấu 45% giá còn khoảng 9,5 tỷ đồng.

Tương tự, một block khác cùng dự án có tên là Zenity trước cũng đang được chào bán với mức chiết khấu gần 1 nửa giá. Theo đó, môi giới cho biết một vài căn hộ cuối cùng tại block này được chiết khấu lên đến 45%. Ví dụ một căn hộ có 3 phòng ngủ, với diện tích gần 95m5 trước đó được chủ đầu tư tung ra giá gốc gần 15 tỷ đồng, song do được áp dụng mức chiết khấu, chỉ còn hơn 9 tỷ đồng. Cũng theo môi giới, để được hưởng chiết khấu như trên, khách hàng cần phải thanh toán nhanh trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận thông báo bàn giao căn hộ.

Theo thông tin giới thiệu, D1Mension có số lượng căn hộ khá ít ỏi chỉ vỏn vẹn hơn 100 căn, tọa lạc tại vị trí đắt đỏ ở quận 1, TP. HCM. Trước khi được chiết khấu, dự án được chào bán với mức giá trên 120 triệu đồng/m2. Căn cao nhất có giá lên đến 19 tỷ đồng (diện tích 102m2), tương đương gần 190 triệu đồng/m2. Đại diện dự án cho biết, đây là dự án căn hộ sở hữu thương hiệu quốc tế (Branded Residence) đầu tiên được chào bán tại TP.HCM với mức giá hấp dẫn như vậy.

Còn block Zenity là toà tháp cao 21 tầng và chỉ có 198 căn hộ, mở bán chính thức hồi cuối năm 2022 với giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Sau đó, mức giá này được đẩy lên khoảng 150 - 165 triệu đồng/m2. Thông tin từ môi giới cho biết, hiện tại, giá bán đang được chiết khấu cho những căn cuối cùng lên tới 45%, tức chỉ vào khoảng 100 triệu đồng/m2.

 Tại Việt Nam, CapitaLand được biết đến là chủ đầu tư nước ngoài với nhiều dự án cao cấp tọa lạc ở các vị trí trung tâm thành phố lớn, chủ yếu ở TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, một số dự án của doanh nghiệp này có thể kể đến như D2 Eight, D'Edge Thảo Điền, Feliz en Vista, Vista Verde, The Vista... Đây đều là những dự án hạng sang, với mức giá đắt đỏ trên dưới 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Thậm chí, nhiều dự án được đưa ra mức giá ban đầu lên tới 190 triệu đồng/m2. Do đó, các căn hộ mang thương hiệu CapitaLand thông thương có mức giá trên 10 tỷ đồng cho đến vài chục tỷ đồng mỗi căn hộ từ 1 phòng ngủ (PN) cho đến 4PN.

Là thương hiệu lớn, nên mức giá sơ cấp các dự án được CapitaLand đưa ra khá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, không phải lúc nào giá chủ đầu tư đưa ra cũng tương xứng với mức giá mà thị trường chấp nhận. Do đó, đã có không ít trường hợp khách hàng buộc phải cắt lỗ nặng, thậm chí chịu lỗ từ 6 - 8 tỷ đồng/mỗi căn hộ.

Điển hình là gần đây, một số môi giới rao bán một căn hộ 4 PN tại dự án D1Mension, mức cắt lỗ từ 25 tỷ đồng, xuống chỉ còn 18-19 tỷ đồng. Theo môi giới, căn hộ này đã được khách hàng nước ngoài thanh toán hết, do cần tiền gấp để về nước nên buộc chủ nhà phải cắt lỗ sâu để thu hồi dòng tiền.

Ngoài ra, một căn hộ khác tại D1Mension có diện tích 187,27m2, bao gồm 4 PN, bàn giao full nội thất cũng đang được rao bán cắt lỗ lên đến 5 tỷ đồng, tức chủ nhà chấp nhận bán lỗ từ 27 tỷ đồng xuống còn 22 tỷ đồng. Theo khảo sát sơ bộ toàn thị trường, đây đang là mức cắt lỗ sâu nhất và có khoản tiền lớn nhất trong số các dự án căn hộ sắp và đã bàn giao tại TP.HCM hiện nay.

Theo giới chuyên gia phân tích, 2 năm qua cùng với sự biến động mạnh của nền kinh tế, thu nhập giảm sút, nhiều nhà đầu tư buộc phải thu hồi bớt các khoản đầu tư không hiệu quả để bảo toàn dòng tiền. Mặt khác, với các dự án của CapitaLand thường đưa ra mức giá bán ban đầu quá cao, sau đó lại bổ sung thêm nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá khủng, dẫn đến căn hộ được bán ra ở giai đoạn đầu bị mất thanh khoản. Khi kênh đầu tư không hiệu quả, các nhà đầu tư còn phải cạnh tranh với chính sách bán hàng thay đổi liên tục của chủ đầu tư khiến họ phải cắt lỗ sâu.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhìn nhận, thời gian qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều giai đoạn tăng trưởng quá nhanh, trong đó "ngáo giá" là 2 từ được nhắc đến khá nhiều.

Theo ông Quang, nhiều dự án thậm chí đưa mức lợi nhuận cao lên tới hơn 40 -50%. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, kén giao dịch, bắt buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán hàng, tung thêm nhiều chính sách, ưu đãi, chiết khấu, quà tặng..., trong đó việc giảm giá sâu là không thể tránh khỏi. Cho đến hiện nay, các dự án bất động sản đã gần như cân bằng lại mức giá khá hợp lý hơn khi đưa ra thị trường, nhiều dự án cũng đã chiết khấu mạnh để đưa về đúng giá trị của nó./.