Không hợp thức hóa condotel, officetel thành nhà ở
Ngày 22/6, Bộ Công an vừa có báo cáo gửi Thủ tướng về những bất cập của quy định pháp về loại hình bất động sản căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú. Bộ Công an cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành tăng cường quản lý nhà nước đối với dự án căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng, đến quản lý kinh doanh, vận hành, quản lý cư trú.
Theo Bộ Công an, trước mắt không phát triển thêm các dự án condotel, tourist villa và officetel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở. Dù các bộ ngành cho rằng đã đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nêu trên nhưng thực tế việc đầu tư, xây dựng, quản lý các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mà các văn bản quy phạm pháp luật chưa giải quyết được.
Trong đó, Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT) cho rằng đất xây dựng các dự án condotel, officetel, tourist villa là đất thương mại, dịch vụ. Các loại hình căn bộ condotel, officetel, tourist villa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản.
Nhưng Bộ Công an cho rằng Bộ TN-MT đã không hướng dẫn rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ hồng) cho condotel, officetel, tourist villa được cấp cho chủ dự án hay từng người mua căn hộ.
Hiện một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp sổ hồng cho người mua condotel, dần hợp thức hóa condotel, tourist villa thành nhà ở, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng đô thị, làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về trật tự xã hội, an ninh kinh tế, Bộ Công an nhận định.
Sự chưa rõ ràng trong quy định cấp sổ hồng cho các dự án condotel đang ảnh hưởng tới hoạt động thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, gây nguy cơ mất an toàn cho hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án condotel đều được chủ dự án thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, nếu cấp sổ cho từng chủ căn hộ sẽ nảy sinh việc thế chấp căn hộ để tiếp tục vay vốn ngân hàng.
Việc mua bán condotel, tourist villa theo Bộ Công an rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng quản lý dẫn tới các chủ dự án mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua. Thời gian qua, một số chủ dự án condotel đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua condotel, trong khi người mua condotel vẫn phải trả lãi vay ngân hàng.
Theo Bộ Công an, quy định quản lý, vận hành condotel, tòa nhà hỗn hợp gồm căn hộ condotel và nhà ở hiện nay thiếu chặt chẽ, chưa quy định rõ vai trò chủ đầu tư dự án, gây nguy cơ mất an ninh, an toàn cho tòa nhà.
Ví dụ tại dự án Our City Hải Phòng, Công ty TNHH Hiệp Phong VN (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ tại dự án này để tổ chức đánh bạc quy mô lớn. Bộ Công an đã bắt 395 người Trung Quốc và bàn giao cho phía Trung Quốc xử lý.
Tương tự, tại dự án tổ hợp khách sạn, chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh - Viễn Triều, TP Nha Trang, quy mô 5 tòa nhà 45 tầng, Công an tỉnh Khánh Hòa đã bắt 14 người Trung Quốc thuê nhà tại dự án để đi du lịch nhưng lại sử dụng nhiều máy tính, thiết bị công nghệ nghi vấn hoạt động tội phạm sử dụng công nghệ cao.
Từ những bất cập trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản, quy định rõ tên gọi, hình thức quản lý, điều kiện kinh doanh, mua bán, cho thuê condotel, officetel, tourist villa.
Đổi tên officetel sang smartel để trốn tránh xử lý?
Officetel là dòng sản phẩm khá nhập nhằng trong mua bán, giao dịch bất động sản và dễ gây hiểu lầm cho khách hàng. Tại thị trường TP.HCM, thời gian qua nhiều chủ đầu tư vẫn tung dòng sản phẩm này ra thị trường với những lời quảng cáo hấp dẫn để thu hút khách mua. Trong khi pháp lý của officetel vẫn còn là dấu hỏi lớn.
Cách đây không lâu, dự án Jamona Heights do công ty May Tiến Phát làm chủ đầu tư, TTC Land làm đơn vị phát triển cũng dính lùm xùm vì xây dựng sai phép tại tầng 3 và 4 của dự án.
Theo đó, công ty May Tiến Phát bị Sở Xây dựng xử phạt 40 triệu đồng vì tự ý ngăn khu thương mại thành 40 phòng riêng lẻ ngoài phạm vi giấy phép được cấp. Đồng thời, Sở Xây dựng TP.HCM cũng yêu cầu áp dụng biện pháp cưỡng chế, buộc phá dỡ công trình vi phạm tại dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng tại một phần thửa đất số 83 tờ bản đồ số 34, Bộ địa chính phường Tân Thuận Đông, quận 7 (theo tài liệu năm 2003) đối với Công ty Cổ phần May Tiến Phát.
Trước đó, khoảng 87 căn officetel tại Jamona Heights đã được các môi tung ra thị trường giá chỉ từ 1,3 tỷ căn. Sau quyết định xử phạt, các môi giới này giải thích rằng chủ đầu tư trước đó đã nộp hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép để có thể chia nhỏ tầng 3 và 4 thành nhiều phòng dạng officetel. Tuy nhiên, trong quá trình chờ đợi, do quá sốt ruột nên công ty May Tiến Phát đã xây trước nên mới bị xử phạt.
Đáng chú ý là sau khi Reatimes phản ánh một số bài viết liên quan, nhiều bài quảng cáo, giới thiệu dự án và tại các sàn môi giới bất ngờ bị thay đổi thông tin. Nhiều bài quảng cáo trước đây là officetel thì nay đã đổi sang smartel. Khi PV liên hệ đến một sàn môi giới có quảng cáo dòng sản phẩm smartel nói trên, một nhân viên cho biết họ gọi “smartel cho sang” chứ đây thực chất là dòng sản phẩm officetel đã được giới thiệu trước đó.
Môi giới giải thích đây chỉ là cách gọi mỹ miều, smartel thực chất là dạng căn hộ thông minh tích hợp được nhiều tiện ích. Khách hàng vừa có thể ở, kết hợp làm việc, dùng như công năng của văn phòng. Chủ đầu tư trang bị cả bàn lễ tân, bảng tên công ty và nhiều tiện ích văn phòng khác để mang đến sự thoải mái nhất cho người mua.
Bàn về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, căn hộ smartel là một định nghĩa rất mơ hồ, không tồn tại trong bất cứ văn bản hay quy định nào về Luật kinh doanh bất động sản.
"Đây chỉ là một dạng tên gọi do chủ đầu tư hoặc sàn môi giới tự đặt ra để thu hút khách hàng, hay nói cách khác là một cách quảng cáo dễ gây hiểu lầm cho khách hàng. Nhiều người do không nắm pháp lý, không hiểu luật nên vẫn nhắm mắt mua. Tuy nhiên, nếu hợp đồng ghi rõ là giao dịch với căn hộ smartel thì không thể ra sổ và tiềm ẩn nhiều rủi ro về sau. Nếu nói nặng hơn thì đây là hình thức lừa dối khách hàng, tương tự như cách người ta bán một con bò mà đi quảng cáo một con voi. Nhưng thực chất họ bán voi hay bò thì chỉ có trên hợp đồng mới thể hiện rõ", Luật sư Phượng khuyến cáo.
