Việc loại bỏ khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung là cần thiết
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, trước khi hoàn thiện dự thảo để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10. Đáng chú ý, Dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung Điều 257 theo hướng bỏ quy định về khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung.
Cụ thể, điểm d khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 đang quy định: Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.
Tại Dự thảo luật, đã điều chỉnh theo hướng "Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này", loại bỏ quy định phải thu tiền đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, hiện nay, quy định về khoản thu bổ sung đối với người sử dụng đất trong trường hợp xử lý chuyển tiếp được ghi nhận tại Luật Đất đai 2024 (điểm d khoản 2 Điều 257). Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chỉ làm rõ thêm về mức thu cụ thể, với tỷ lệ 5,4%/năm.
Như vậy, việc bổ sung quy định trong dự thảo Luật sửa đổi là hợp lý về mặt thẩm quyền và kỹ thuật lập pháp.
Khoản thu bổ sung này không phải là "phạt chậm nộp", mà là khoản truy thu nhằm điều chỉnh lợi ích của người sử dụng đất khi được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quá khứ, thay vì giá tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.
Dù vậy, trên thực tế, khoản truy thu này đang tạo thêm gánh nặng tài chính đáng kể cho các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản còn không ít khó khăn, thanh khoản yếu và chi phí vốn cao, theo ông Tuấn.
LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
Trong khi đó, xét về định hướng chính sách, Nhà nước đang muốn giảm giá đất tại thị trường sơ cấp (tức là giá đất do Nhà nước xác định để giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nhằm hạ chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, theo ông Tuấn.
Do đó, việc loại bỏ hoặc điều chỉnh khoản thu bổ sung nêu trên là cần thiết, để tránh tạo thêm chi phí không rõ bản chất đối với nhà đầu tư; đảm bảo tính nhất quán với chính sách điều tiết giá đất thị trường bằng công cụ hành chính (giá đất sơ cấp thấp hơn thị trường).
“Đồng thời, chính sách trên cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và khơi thông các dự án đang bị "đóng băng" do các vướng mắc tài chính liên quan đến xử lý chuyển tiếp”, ông Tuấn nêu.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã nhiều lần có công văn kiến nghị về vấn đề này. Mới đây nhất, tại Công văn số 72/CV-HHBĐSVN.BPC, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, Hiệp hội đã nhận được kiến nghị của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong cả nước về việc sửa đổi một số nội dung của Nghị định 103.
Trên cơ sở kiến nghị của một số doanh nghiệp hội viên, VNREA tiếp tục có kiến nghị tới Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo), Bộ Tư pháp (cơ quan thẩm định dự thảo Nghị định), Bộ Nông nghiệp và Môi trường 2 nội dung:
Thứ nhất, sửa dự thảo Nghị định theo hướng không thu tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất dù được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào kinh doanh (chưa thực hiện bán sản phẩm); chỉ thu tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm đối với trường hợp người sử dụng đất đã đưa đất vào kinh doanh (đã thực hiện bán sản phẩm và thu tiền).
Thứ hai, thời gian tính khoản tiền thu bổ sung cần tính từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.
Theo VNREA, việc không thu khoản bổ sung trong trường hợp nhà đầu tư chưa đưa đất vào kinh doanh là hợp lý và công bằng. Bởi theo pháp luật đất đai, chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất mới được quyền đưa đất vào khai thác, kinh doanh. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư dù đã được giao đất nhưng chưa thể sử dụng do chưa xác định được giá đất, dẫn đến chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nếu vẫn yêu cầu nộp bổ sung trong trường hợp này là không hợp lý, thậm chí doanh nghiệp còn bị thiệt hại vì chậm triển khai dự án.
Ngược lại, với những trường hợp đã đưa đất vào kinh doanh trước khi Nhà nước xác định giá đất, thì việc truy thu bổ sung là có cơ sở, vì doanh nghiệp đã hưởng lợi từ đất.
VNREA cũng cho rằng, quy định truy thu từ thời điểm có quyết định giao đất là không phù hợp. Bởi hành vi diễn ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trong khi Luật Đất đai 2013 không quy định truy thu. Điều này trái với Điều 55 Luật Ban hành VBQPPL số 64/2025/QH15, theo đó không được hồi tố để áp dụng chế tài nghiêm khắc hơn đối với hành vi trước thời điểm luật mới có hiệu lực.
Chính sách tài chính đất đai cần hợp lý để doanh nghiệp phát triển
Trước đó, phát biểu tại hội thảo về giá đất, thuế đất, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận chia sẻ, mục tiêu chung của luật là xây dựng chính sách hợp lý, cân bằng.
“Theo quan điểm của Đảng và Nhà nước, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý. Nhưng để quản lý hiệu quả, phải làm sao chính sách tài chính về đất đai thực sự hợp lý”, Thứ trưởng Lê Tấn Cận nói.
Đồng thời khẳng định: Nhà nước không bao giờ mong muốn thu quá nhiều tiền sử dụng đất đến mức người dân không thể thực hiện nghĩa vụ, hoặc khiến doanh nghiệp mất động lực sản xuất kinh doanh. Mục tiêu của Nhà nước là quản lý thống nhất, đồng thời phải đảm bảo người dân có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp có thể kinh doanh hiệu quả và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho rằng cần có chính sách khấu trừ cho doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất theo mức 5,4% như quy định của Bộ Tài chính. Theo ông Dương Long Thành, Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Tây Ninh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi Group, doanh nghiệp có hai dự án gần đây đã phải nộp bổ sung phần tiền thuê đất theo mức 5,4%, với số tiền vài tỷ đồng.
Ông Dương Long Thành, Phó Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Tây Ninh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi Group.
Ông Thành kiến nghị, đối với các dự án đầu tư khu, cụm công nghiệp hoặc khu dân cư đã nộp tiền sử dụng đất, thì khi sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Chính phủ và các bộ ngành nên xem xét cơ chế khấu trừ cho doanh nghiệp.
“Vừa rồi, vì không thể chờ được nữa, chúng tôi đành phải nộp theo yêu cầu của tỉnh để nhanh chóng giải quyết hồ sơ cho người dân, tránh bị khiếu nại, khiếu kiện, và còn kịp triển khai các công việc khác. Dù số tiền bổ sung chỉ vài tỷ đồng, nhưng đó cũng là gánh nặng đối với doanh nghiệp”, ông Thành nói.
Bên cạnh đó, ông Dương Long Thành cũng đề cập đến việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với mức 0,03% mỗi năm, là con số rất nhỏ nên ít ai để ý. Ví dụ, một căn nhà 100m² trị giá khoảng 5 tỷ đồng, thì thuế chỉ khoảng 15 triệu đồng/năm. Số tiền này nhỏ đến mức đôi khi cơ quan thuế xã, phường cũng quên thu, và chỉ khi có giao dịch chuyển nhượng mới bị truy thu nhiều năm liền.
“Tôi cho rằng nên học hỏi mô hình các nước như Mỹ, Úc, Trung Quốc… để tăng mức thuế sử dụng đất hàng năm. Thay vì thu một lần rất lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất, có thể chia nhỏ và thu hàng năm, khoảng 1 - 3% tùy địa phương. Cách làm này giúp giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời tránh được tình trạng “sốt đất” mỗi khi ban hành chính sách mới”, ông Thành nêu ý kiến.
Đối với doanh nghiệp, ông Thành nhìn nhận, nếu điều chỉnh thuế đất theo hướng thu hàng năm, thay vì thu một lần như hiện nay, thì vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định, vừa hợp lý hơn với doanh nghiệp. Đây cũng là tinh thần của Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị, hướng đến chính sách đột phá trong việc hỗ trợ doanh nghiệp./.
