Bỏ phương pháp thặng dự khiến việc định giá thêm khó khăn
Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản.
Tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khởi thông dự án”, TS Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.
“Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, ông Lượng nói.
Ông Lượng cho rằng, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.
TS Lượng cũng lưu ý, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.
“Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Ông Lượng cũng cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.
Bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL VENTURES, Phó chủ tịch CLB BDS Hà Nội cho rằng, đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp là: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, 3 phương pháp này không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại tổng hỗn hợp….
“Trong một dự án như thế này gồm rất nhiều loại công trình. Nhà đầu tư khi thực hiện các dự án này phải thực hiện đầu tư toàn bộ các công trình/hạng mục trong dự án bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, đường, trường, trạm, nhà văn hoá…). Các công trình này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà nước quản lý và khai thác theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị”, ông Chung nêu.
TS Vũ Đình Ánh cũng nhận định rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển.
“Tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm”, ông Ánh nói.
Vị chuyên gia cho rằng trường hợp phương pháp thặng dư nêu bị loại bỏ khỏi các quy định sẽ là “chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án”.
Ông Vũ Đình Ánh cho rằng hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.
“Bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ”, ông Ánh nhấn mạnh.
Vấn đề là dữ liệu
Theo TS Trần Xuân Lượng, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
“Chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập… Rõ ràng, dữ liệu đầu vào quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không”, ông Lượng phân tích.
Theo ông Lượng, mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.
Vì vậy, TS Lượng nhấn mạnh sự cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.
“Từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa”, ông Lượng nói.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.
