Bỏ qua Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia để vượt mật độ xây dựng?
Cụ thể, cơ quan này vừa có văn bản số 275 /SXD-QHKT, góp ý dự án đầu tư Casa Dolce Dalat Hotel của Công ty cổ phần tập đoàn Picenza Việt Nam, tại số 6 Yết Kiêu, phường 6, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
Theo đó, Sở Xây dựng nhận được văn bản số 206/KHĐT-THQH, ngày 08/02/2022, của Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc lấy ý kiến xem xét đề nghị thực hiện dự án Casa Dolce Dalat Hotel của Công ty cổ phần tập đoàn Picenza Việt Nam.
Về đề xuất của Công ty cổ phần tập đoàn Picenza Việt Nam, Sở Xây dựng thông tin như sau:
- Tên dự án: Casa Dolce Dalat Hotel.
- Vị trí: số 06 Yết Kiêu, phường 6, thành phố Đà Lạt;
- Mục tiêu: xây dựng khách sạn phục vụ công tác lưu trú tại thành phố Đà Lạt.
- Quy mô dự án: Tổng diện tích đất 1.235 m2 , trong đó:
+ Diện tích xây dựng: 736 m2 (mật độ xây dựng 60%);
+ Số tầng: 05 tầng (không bao gồm 02 tầng hầm);
+ Chiều cao tối đa công trình: 24,5m (tính từ cốt mặt đất đặt công trình);
+ Hệ số sử dụng đất: 3,9 lần.
Về quy hoạch và chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, Sở Xây dựng trích dẫn 3 căn cứ pháp lý để áp dụng.
Thứ nhất, căn cứ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12/5/2014) thì khu đất trên thuộc khu đô thị trung tâm; quy hoạch sử dụng đất là đất khu ở cải tạo, chỉnh trang (mật độ xây dựng: 50-70%; tầng cao trung bình: 3 - 5 tầng).
Thứ 2, căn cứ đồ án quy hoạch phân khu khu vực Trần Văn Côi – Hoàng Văn Thụ - Hoàng Diệu – Hải Thượng – Mai Hắc Đế - Ngô Quyền (khu D3), phường 5 & 6, thành phố Đà Lạt (đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2903/QĐUBND ngày 06/12/2021) thì khu đất trên được quy hoạch là đất ở biệt lập (D3- BL12); mật độ xây dựng: ≤ 50% và tầng cao: 2 – 3 tầng.
Thứ 3, căn cứ Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15/11/2021 của UBND tỉnh về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 36/2015/QĐ-UBND ban hành quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch và xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên các phường thuộc thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng thì khu đất trên được xác định là nhà ở biệt lập, mật độ xây dựng ≤ 60%; chiều cao tối đa xây dựng < 19m; khoảng lùi ≥ 3,0m so với lộ giới đường Yết Kiêu và ≥ 2,0m so với các ranh đất còn lại.
Sở Xây dựng đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, 2 báo cáo đề xuất UBND tỉnh trên cơ sở đảm bảo các quy định hiện hành. Về quy mô và hình thức kiến trúc xây dựng công trình sẽ được xem xét thông qua Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch tỉnh sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo các chuyên gia, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đưa ra căn cứ thiếu quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Cụ thể, ngày 19/5/2021, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng số QCVN 01:2021/BXD.
Nếu căn cứ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng số QCVN 01:2021/BXD thì khu đất số 06 Yết Kiêu, phường 6, thành phố Đà Lạt, quy hoạch đất ở, Tổng diện tích đất 1.235 m2, thì mật độ xây dựng tối đa chỉ được 40%. Trong khi đó, Công ty cổ phần tập đoàn Picenza Việt Nam đề xuất mật độ lên đến 60%.
Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng từng bị phản bác thiếu kiến thức pháp luật
Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng gặp nhiều ý kiến phản bác khi đưa ra nhận định “pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản”.
Theo phân tích của các chuyên gia thì nhận định của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng là chưa chính xác, cho thấy Sở này không nắm được quy định của Nghị định 76/2015.
Cụ thể, theo Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, đối với hoạt động phân lô bán nền nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì vốn đầu tư vào hạ tầng (đường giao thông, thoát nước, đường dây điện) không nhiều và thường không vượt 20 tỷ đồng nên không bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp, cá nhân chỉ chịu 2% thuế TNCN trên giá chuyển nhượng (Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thêm thuế VAT 10% và thuế TNDN 20%).
“Do đó, khi có hộ gia đình, cá nhân phân lô với quy mô lớn hơn tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, thì cơ quan Nhà nước phải tiến hành kiểm tra và xem xét có phải thuộc trường hợp bắt buộc thành lập dự án hay không. Việc có thành lập dự án hay không cũng còn phải xem xét thêm Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới có thể đưa ra quyết định chính xác”, Luật sư Phượng nói thêm.
Trong khi đó, Luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định rằng việc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng nêu lên vướng mắc pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, là không hợp lý. Bởi lẽ Chương 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rất rõ về công tác quản lý nhà nước liên quan đến các vi phạm của các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp.
Trong khi đó, thời gian qua tại Lâm Đồng liên tục xuất hiện các dự án “ma” quy mô lên đến hàng chục hecta, nhưng lại không có sự xuất hiện kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, cho thấy sự “buông lỏng” quản lý của chính quyền, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó cần phải xem xét lại năng lực quản lý của những lãnh đạo trực tiếp quản lý trên từng địa bàn.
Lâm Đồng có chạy theo lợi ích của tập đoàn Picenza để điều chỉnh?
Văn bản số 275 /SXD-QHKT, góp ý dự án đầu tư Casa Dolce Dalat Hotel của Công ty cổ phần tập đoàn Picenza Việt Nam, của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, cho biết, về quy định đối với biệt thự thuộc sở hữu nhà nước: căn cứ Quyết định số 47/2017/QĐ-UBND ngày 08/12/2017 của UBND tỉnh Lâm Đồng về việc ban hành quy định bảo tồn, quản lý, sử dụng quỹ biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Lạt thì biệt thự số 06 Yết Kiệu thuộc nhóm 2.
Hiện nay, UBND tỉnh đã chấp thuận chủ trương điều chỉnh biệt thự số 06 Yết Kiêu từ nhóm 2 sang nhóm 3 (văn bản số 5323/UBND-XD ngày 28/7/2021). Theo quy định thì đối với các biệt thự nhóm 3: "cho phép được cải tạo, tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ biệt thự để xây dựng công trình mới khi cần thiết để thu hút đầu tư và phát triển đô thị. Căn cứ vào quy hoạch, xác định vị trí, đánh giá chất lượng và tính chất của từng biệt thự, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ xem xét, giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể".
Do đó, theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng việc tháo dỡ công trình biệt thự hiện hữu để đầu tư xây dựng công trình mới tại khu đất trên là phù hợp (sau khi điều chỉnh Quyết định số 47/2017/QĐ-UBND và được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương tháo dỡ công trình hiện hữu).
