Ngay sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết 18 ngày 16/6 về hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung hoàn thiện dự thảo luật. Đến nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được xây dựng cơ bản, bám sát tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TƯ với nhiều điểm đổi mới được dư luận hết sức quan tâm.
Trong đó có câu chuyện bỏ khung giá đất, người dân được hưởng lợi gì và làm sao để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường?
Những nội dung này đã được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà trả lời trong buổi giao lưu trực tuyến trên VnExpress, chiều 19/8/2022.
Người dân được hưởng lợi khi bỏ khung giá đất
Trên thực tế, giá đất đang được định giá theo khung giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng hàng loạt dự án ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng do người dân không đồng tình với giá đền bù Nhà nước. Bởi vậy, đề xuất bỏ khung giá đất đang nhận được sự ủng hộ của dư luận, khi phương án này kỳ vọng sẽ mang lại cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng linh hoạt, đảm bảo quyền lợi các bên, góp phần thúc đẩy tiến độ các dự án.
“Tôi cho rằng điều quan trọng là, khi chúng ta xác định đúng giá đất thì giá trị đền bù cho người dân cũng sẽ chính xác”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Trước tình trạng địa phương thu hồi đất của người dân với giá rẻ, sau đó giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị, nhà ở với giá cao gấp nhiều lần, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, nếu chúng ta làm tốt phương pháp định giá đất, công khai, minh bạch với mọi người thì việc trục lợi đất đai sẽ không còn cơ hội diễn ra, và quyền lợi của người dân luôn được đảm bảo.
Trước lo lắng của độc giả về nguy cơ “ra đường” bởi nếu ngôi nhà sắp sửa di dời chỉ nhận đền bù theo khung giá Nhà nước, họ sẽ không đủ để mua đất khác theo giá thị trường, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh: “Không ai lấy khung giá đất để tính toán giá bồi thường cả, kể cả trước đây người ta cũng phải tính ở thời điểm sát giá thị trường. Lần này Ban Chấp hành Trung ương đã thông qua chính sách mới, đó là phải làm tốt việc quản lý đất đai theo thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời làm rõ hơn những trường hợp phải thu hồi đất thì nhà nước sẽ phải xem xét chính sách, tính toán, thỏa thuận với người dân xong thì mới thu hồi”.
Mặt khác, trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, chúng tôi thiết kế việc đền bù cho người dân không chỉ bằng tiền, mà có thể bằng các loại đất khác tương đương. Trường hợp nếu không có đất tương đương thay thế thì sẽ phải tính tới các loại đất khác để đền bù cho người dân.
Ông Trần Hồng Hà cũng giải thích thêm, người dân hiện nay khi có đất bị thu hồi bao giờ cũng muốn được đền bù theo giá thị trường. Còn người phải bồi thường thì muốn giá thấp hơn thị trường. Bởi vậy, giá thị trường phải xác định là giá đúng nhất, chính xác nhất. Còn chuyện giá lên sẽ liên quan tới đầu vào của kinh tế, nên phải có điều tiết giá. Ví dụ, khi giá tăng quá cao thì phải có điều tiết của Nhà nước để cân bằng lại cung cầu, không để thị trường quá khan hiếm, đẩy giá tăng.
Đặc biệt, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, đối với người thuộc diện chính sách, cao tuổi thì càng phải có cơ chế để họ có điều kiện an sinh xã hội tốt hơn. Khác với trước đây, nhiều khi quyết định thu hồi đã ban hành nhưng việc trao đổi, thống nhất với chủ thể liên quan chưa được tốt, dẫn đến người dân chịu mức đền bù thấp. Hoặc doanh nghiệp thỏa thuận giá khá tốt, nhưng người lao động không biết quản lý tiền đền bù, thiếu việc làm nên cuộc sống lâm vào cảnh khó khăn. Vấn đề không phải ở chính sách, mà do các địa phương, doanh nghiệp chưa lưu ý đến sinh kế tương lai của người dân. Trong khi đó, cho dù Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp tự thỏa thuận thì mục tiêu cuối cùng vẫn phải đảm bảo an sinh xã hội tốt hơn cho người dân.
“Có ý kiến cho rằng khi bỏ khung giá đất và đưa ra đất thị trường có thể sẽ khiến giá chuyển đổi mục đích sang đất ở tăng, tôi cho rằng, Nhà nước bao giờ cũng quan tâm tới người dân. Vì thế chính sách thiết kế sẽ đưa ra hệ số điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, để chi phí mà người sử dụng đất khi chuyển đổi phải đóng cho Nhà nước thay đổi không quá lớn”, ông Hà nhấn mạnh.
“Trong 5 năm tới chúng ta sẽ có hệ thống định giá đất mới”
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiếp cận tiên tiến. Năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng định giá đất theo 5 phương pháp gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số, nhằm xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Đặc biệt, Nghị quyết 18 của Trung ương còn đặt ra vấn đề chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Bởi vậy, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn.
Song, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng thừa nhận, thực tế khung giá đất 5 năm xác lập một lần đã không theo kịp sự biến động liên tục của giá đất trên thị trường, kéo theo ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất.
“Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là xác định giá đất phù hợp thị trường hơn, và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường. Hiện nay bảng giá đất được giao cho địa phương xác định, và khi có biến động thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh”, Bộ trưởng thông tin.
Không những thế, chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất. Ở đó sẽ có thông tin, dữ liệu về giá của tất cả giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu. Đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch.
“Không phải đợi 5-10 năm để cập nhật theo khung giá đất mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất, đồng thời chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định”, Bộ trưởng nhấn mạnh.
Quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay trong giao đất, đấu giá đất và giá trên sàn thương mại thế nào. Sau đó, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.
Hiện ở Việt Nam, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.
Ngoài ra, Bộ trưởng Trần Hồng Hà còn đề xuất dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống.
“Tôi đã nói không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy. Giá thị trường là mọi giá giao dịch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả”, Bộ trưởng khẳng định.
Bên cạnh đó, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng lưu ý, các nước thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu này. Trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất, và phương pháp dùng bảng giá nhân với hệ số biến động giá đất.
Trong đó, để xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, chúng ta cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp như đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường. Muốn vậy, người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải có trách nhiệm công khai giá chính xác trên sàn giao dịch.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường cũng nêu rõ, hiện Việt Nam đang thiếu thông tin minh bạch, thiếu việc xác định giá đất một cách thực tế. Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác, nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác, dẫn đến giá thị trường còn nhiều sai lệch. Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày.
Người đứng đầu ngành Tài nguyên môi trường cũng khẳng định, đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Tức là, bên cạnh việc quản lý chặt chẽ thì chúng ta phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là trong việc xác định khung giá đất.
Dự kiến, tháng 10 tới, Chính phủ sẽ trình dự thảo luật Đất đai sửa đổi ra Quốc hội để lấy ý kiến, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi luật Đất đai 2013. Với việc bỏ khung giá đất, hy vọng sẽ mang lại lợi ích hài hòa giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
