Cụ thể, ngày 5/4/2023, Bộ Xây dựng có văn bản số 75 báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp thu ý kiến kết luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cụ thể, trên cơ sở kết luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng nhận thấy đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động sâu rộng đến đời sống, xã hội và vẫn còn những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Do vậy, Bộ này kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tiếp thu ý kiến của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội; đồng thời bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.
Được biết, tại phiên họp 21 về nội dung về nội dung dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) diễn ra ngày 17/3/2023, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật. Tuy nhiên, cần bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ, có tính khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời để phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử sụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận.
Khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 62)
1. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 61 của Luật này mà xây dựng lại theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều này.
2. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 61 của Luật này mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và thực hiện phá dỡ nhà chung cư theo quy định của Luật này.
3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật xây dựng, pháp luật đầu tư và pháp luật có liên quan.
4. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.
5. Trường hợp thực hiện cải tạo, xây dựng lại khu chung cư hiện hữu thuộc diện quy định tại khoảng 2 Điều 61 của luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
6. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 61 của Luật này trước, các nhà chung cư còn lại được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại sau. Việc phân kỳ đầu tư dự án phải được xác định trong nội dung chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
7. Việc chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công. Việc chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư.
8. Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cư cũ theo quy định của Luật này.
9. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ;
b) Tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
c) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại;
d) Thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng nguồn vốn ngân sách của địa phương trên địa bàn.
10. Chủ đầu tư thực hiện dự án có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời bảo đảm điều kiện về hạ tầng phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện di dời, phá dỡ.
Về Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư (Điều 63)
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Đơn vị, tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 61 của Luật này hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.
3. Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại Điều 61 của Luật này; kết luận kiểm định này phải được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
4. Trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 61 của Luật này.
Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 64)
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 61 của Luật này để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật đầu tư công để thực hiện dự án phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn trong các trường hợp sau đây:
a) Toàn bộ nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước;
b) Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 61 của Luật này.
