Nắm bắt “cơn sốt” đất đai cùng với nhu cầu nhà ở ngày tăng cao, nhiều năm qua, hàng loạt doanh nghiệp đã tung đủ chiêu rao bán dự án bất động sản “ảo” để “bẫy” khách hàng. Thậm chí, "cò" đất đai còn lách luật huy động vốn trái phép bằng các hình thức “ký hợp đồng vay vốn” hay “đặt cọc giữ chỗ,” rồi chiếm dụng vốn.
Thực trạng trên khiến không ít khách hàng phải ôm “trái đắng” vì mất tiền oan do lỡ đầu tư vào các dự án “ảo”. Điều này không chỉ khiến khách hàng đối mặt nguy cơ mất trắng tiền tỷ, gây mất an ninh trật tự, “rối” thị trường, mà còn phá vỡ quy hoạch đô thị. Vậy nhưng, việc xử lý các dự án “ảo” đến nay vẫn lúng túng, phức tạp.
Mới đây, cử tri tỉnh Trà Vinh đã gửi kiến nghị tới Ban Dân nguyện (Ủy ban Thường vụ Quốc hội) với nội dung: “Đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định”.
Trả lời về nội dung nêu trên, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong các hành vi bị cấm tại nước ta là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.
Với những quy định trên, Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.
“Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Xét về bản chất vấn đề, nếu xác định đối tượng của hợp đồng “đặt tiền giữ chỗ” là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là chưa thuyết phục.
Về mặt pháp lý, giới luật sư cho rằng, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.
Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường đôn đốc địa phương hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý I/2021 để sớm triển khai lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường, góp phần bình ổn giá.
