LTS: Các chuyên gia nhìn nhận, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi nhuận lớn ngay cả trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn. Với mức giá hấp dẫn kèm những lời "có cánh" từ chủ đầu tư cũng như các đơn vị môi giới, thì khách hàng, nhà đầu tư thường chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: Quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường…
Thực tế, câu chuyện huy động vốn khi chưa đủ điều kiện không phải hiếm nhưng đặt trong bối cảnh giá nhà đất tăng chóng mặt, nhu cầu ở thực của người dân vô cùng lớn thì việc chỉ cam kết trên giấy của các chủ đầu tư và sàn môi giới bất động sản khiến khách hàng cũng như người dân vô cùng bức xúc. Thậm chí có dự án đã "án binh bất động" nhiều năm, người dân đi cầu cứu cơ quan chức năng hết năm này qua năm khác vẫn chưa đến hồi kết. Hậu quả, số tiền vay mượn, dành dụm để mua sản phẩm dự án để ở hoặc đầu tư của khách hàng, người dân có thể bị "mất trắng".
Pháp luật đã quy định rất rõ, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc, văn bản thỏa thuận, cho vay… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật. Bởi vậy, bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần tăng cường xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Bài học nhìn từ công tác quản lý đất đai, bất động sản tại Hòa Bình: BSG Holding “lách luật” huy động vốn trái phép?"
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
“Lách luật” huy động vốn trái phép?
Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn các tỉnh Hòa Bình đã được thắt chặt. Tuy nhiên tại một số địa phương, tình trạng môi giới quảng cáo rao bán, huy động vốn rầm rộ bằng hình thức Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng vay vốn, Phiếu xác nhận nhu cầu,… vẫn diễn ra công khai nhằm huy động vốn trái phép.
Theo khảo sát của PV, hiện nay có nhiều môi giới cho biết là nhân viên của Công ty Cổ phần BSG Land (trụ sở tại 01A, B1, R2, Khu đô thị Royal City, 72 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội) đang quảng cáo, rao bán đất nền tại Khu dân cư mới Xuất Hóa (Khu đô thị BSG Lạc Sơn Riverside, huyện Lạc Sơn, Hòa Bình). Theo quảng cáo thì dự án Khu đô thị BSG Lạc Sơn Riverside có quy mô rộng 3,4ha, gồm 112 lô liền kề, shophouse có diện tích từ 91 - 171m2.
Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần BSG Land đóng vai trò như sàn môi giới của Công ty Cổ phần BSG Holding (BSG Group - thành viên của Big Holding). Chủ tịch Hội đồng quản trị BSG Group là ông Lê Văn Trung và Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc là ông Hồ Văn Phòng.
“Bên em là Công ty BSG Land. Bên em mở bán từ năm ngoái, giá từ 8 - 10 triệu/m2, lô đất mặt đường QL21B thì đắt hơn. Chị vào thời điểm này giá ưu đãi nhiều, bọn em có nhiều chính sách. Hiện dự án đang thi công hạ tầng và có sổ tên của chủ đầu tư. Sau khi hoàn thiện hạ tầng mới sang tên cho khách hàng”, nữ môi giới tên L. nhân viên Công ty BSG Land cho biết.
Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, các nhân viên cũng cho hay, phía BSG Group sẽ nhận đặt cọc 100 triệu đồng/lô thông qua các Phiếu xác nhận nhu cầu. Tiến độ thanh toán đợt 1 để ký Phiếu xác nhận nhu cầu là 100 triệu đồng (đặt cọc), đợt 2 đóng 30 triệu đồng, đợt 3 - 5 đóng 15%/đợt, đợt 6 đóng 20% và đợt 7 đóng 5% khi khách hàng nhận Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu khách hàng thanh toán sớm 95% thì sẽ được chiết khấu đến 15% giá trị lô đất.
Ngoài ra, theo nhân viên môi giới, BSG Group cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng như “mua nhà tặng xe”, với điều kiện khách hàng ký văn bản thỏa thuận trước 28/02/2023. Đối với lô mặt đường QL21B thuộc dãy LK1 và LK2, khách hàng khi mua sẽ được tặng xe máy SH125i trị giá 90 triệu đồng, đối với các lô còn lại được tặng 1 cây vàng trị giá 65 triệu đồng. Khách hàng mua từ 10 lô trở lên được chiết khấu 5% trên giá trị trị lô đất.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của PV, hiện công trường dự án Khu dân cư mới Xuất Hóa Riverside đang thi công ngồn ngang, mặt bằng dự án mới được san lấp. Đơn vị thi công đang tiến hành các bước làm hạ tầng kỹ thuật của dự án. Thế nhưng, các nhân viên môi giới tự xưng của Công ty BSG Land vẫn quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa đủ điều kiện.
“Đây là mình 'lách luật' thôi, lúc nào bên em làm xong hạ tầng mới sang tên sổ đỏ cho khách hàng”, nhân viên Công ty BSG Land thuyết phục khách hàng. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề trên, PV đã liên hệ phía BSG Group nhưng chưa nhận được phản hồi.
Đình chỉ hoạt động 3 - 6 tháng nếu vi phạm
Có thể thấy, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và đang là một kênh đầu tư hiệu quả, tuy nhiên đi kèm với nhiều cơ hội về lợi nhuận là những rủi ro tiềm ẩn khó có thể lường trước đặc biệt là khi các chủ đầu tư, sàn môi giới bất động sản “lách luật” để huy động vốn trái phép. Đây là điều mà các chuyên gia pháp lý đã từng lên tiếng cảnh báo, thế nhưng, tình trạng này vẫn diễn ra và có dấu hiệu phức tạp.
Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể: "Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, thực tế là thời gian qua, tình trạng các chủ đầu tư, sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán đất nền, chung cư khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đã gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Về hành vi bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử phạt căn cứ theo điểm a, khoản 3, Điều 58, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc xử phạt đối với vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản như sau: “Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.
Ngoài ra, theo điểm c, khoản 3, Điều 4, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung theo khoản 5, Điều 58, Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau: “Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm nêu trên”.
Như vậy, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó đáp ứng các điều kiện đối với bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Trường hợp, chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở này chưa đủ điều kiện để bán thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, cụ thể là áp dụng hình phạt chính là phạt tiền và hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.
Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, các chuyên gia nhận định, pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc, văn bản thỏa thuận, cho vay… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật.
Bởi vậy, bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần tăng cường xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm. Các chuyên gia cũng khuyến cáo, để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như: Thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng,…
BSG từng bước "thâu tóm" các dự án bất động sản thế nào?
Thời gian qua, BSG Group được biết đến với việc đầu tư mạnh trong lĩnh vực bất động sản và việc thâu tóm dự án ở Bắc Giang, cùng với đó là đề xuất lập quy hoạch 2 dự án tại tỉnh Thanh Hóa.
Theo tìm hiểu của PV, trước đó, UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới thôn Tân Mỹ (xã Đồng Sơn, TP. Bắc Giang, Bắc Giang), nhà đầu tư trúng thầu là Liên danh Sơn Phúc - BSG Holding. Thời gian thực hiện hợp đồng là 36 tháng.
Dự án này có tổng vốn đầu tư hơn 220 tỷ đồng, được thực hiện trên khu đất có diện tích khoảng 9,96 ha thuộc xã Đồng Sơn, TP. Bắc Giang. Về quy mô, dự án sẽ đầu tư xây dựng công trình nhà hỗn hợp cao 9 tầng tại khu đất có diện tích khoảng 1.853m2, mật độ xây dựng tối đa 60%. Trong đó, tầng 1 và tầng 2 dự kiến bố trí để xe và không gian dịch vụ, sinh hoạt chung, các căn hộ bố trí từ tầng 3 đến tầng 9.
Ngoài các dự án kể trên, vào đầu tháng 4/2022, Công ty Cổ phần Tập đoàn BSG đã xin UBND tỉnh Thanh Hoá cho phép nghiên cứu, khảo sát, lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư và tài trợ kinh phí lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, khu đô thị mới tại xã Hoằng Lưu và khu đô thị mới tại xã Hoằng Thành, huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
Cụ thể, ngày 8/4/2022, UBND tỉnh Thanh Hoá nhận được Công văn số 804/BSG-BĐT của Công ty Cổ phần Tập đoàn BSG về việc chấp thuận chủ trương cho phép nghiên cứu, khảo sát, lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư và tài trợ kinh phí lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, khu đô thị mới tại xã Hoằng Lưu và khu đô thị mới tại xã Hoằng Thành, huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
Ngày 14/4/2022, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá Mai Xuân Liêm có ý kiến chỉ đạo, đề nghị Công ty Cổ phần Tập đoàn BSG liên hệ với UBND huyện Hoằng Hóa để đề xuất, kiến nghị việc tài trợ kinh phí.
Tuy nhiên, cần biết rằng đây mới đang là thủ tục phía BSG Group xin phép chính quyền tỉnh Thanh Hóa tài trợ lập quy hoạch. Quá trình lập quy hoạch nếu được chấp thuận còn phải trải qua rất nhiều khâu theo quy định pháp luật cho đến khi chính quyền địa phương thông qua đồ án quy hoạch. Ngoài ra, về hồ sơ đề xuất dự án đầu tư, các cơ quan quản lý cũng thẩm định rất kỹ lưỡng căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành./.
