“Cò đất” làm loạn thị trường
Hiện tượng sốt đất ảo đang diễn ra khá mạnh tại một số địa phương trên cả nước. Thời gian gần đây, giới đầu tư khắp các tỉnh liên tục đổ về Thanh Hóa sau thông tin quy hoạch các dự án khu đô thị, du lịch... của các doanh nghiệp lớn, khiến giá đất tại địa phương này bị thổi lên gấp nhiều lần.
Lướt trên các trang mạng xã hội hiện nay, không khó để bắt gặp các thông tin quảng cáo dự án đất nền, kể cả thông tin các dự án chưa đủ pháp lý cũng được nhiều sàn giao dịch bất động sản và giới cò đất đua nhau chào bán và thổi giá. Một tình trạng chung hiện nay là hiện tượng "cò đất” đi đến đâu, cơn sốt đất xảy ra ở đó.
Hiện nay không chỉ tại TP. Thanh Hóa, Sầm Sơn trở thành “chảo lửa" của thị trường bất động sản, mà tại nhiều huyện, thị của tỉnh Thanh Hóa như: Quảng Xương, Hoằng Hóa, Triệu Sơn… hiện tượng sốt đất cũng xảy ra liên tục và kéo dài trong thời gian gần đây. Hiện tượng đó khiến nhiều nhà đầu tư bất ngờ bởi tâm lý “giá ảo” và nguy cơ bong bóng thị trường bất động sản ở những khu vực này rất cao.
Đi vòng quanh thị trường bất động sản Thanh Hóa thời gian này cho thấy, phân khúc đầu tư của hiện tượng sốt đất lần này chủ yếu là đất nền bởi ở phân khúc này nhà đầu tư lướt sóng chỉ bỏ số vốn ít mà lợi nhuận lại rất cao. Ví dụ như: Các lô đất ở xã Quảng Đại có diện tích từ 90 - 120m2, giá chỉ từ 700 - 900 triệu đồng, hoặc 1,5 - 2 tỷ đồng tùy địa điểm được giới “cò đất” mua đi bán lại cho nhau bởi các giấy đặt cọc và sau đó được rao bán với giá gấp 1 - 1,5 lần chỉ trong vòng nửa tháng.
Rõ ràng có thể thấy, nguyên nhân của các cơn sốt đất thời gian qua được tạo ra bởi đội ngũ môi giới, “cò đất” và nhóm đầu cơ chuyên nghiệp. Theo chia sẻ của giới đầu tư bất động sản có kinh nghiệm: Nếu nhà đầu tư có ý định “thổi giá”, tạo sóng ở một khu vực nào đó, nhóm này sẽ chung vốn khoảng 5 đến 10 tỷ đồng, sau đó tạo ra các giao dịch nhộn nhịp ở một khu vực bởi các giao dịch trong nhóm với nhau, tung thông tin giao dịch lên các hội nhóm trên mạng xã hội, lôi kéo cò đất địa phương.
Giữa lúc nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao như hiện nay, khi thấy hiện tượng giao dịch sôi nổi, người mua kẻ bán đông đúc, chen lấn, tạo sự khan hiếm giả đã khiến rất nhiều người mua ở thật sự đã bị cuốn vào giao dịch. Đến một thời điểm thấy giá được đẩy lên cao, nhóm đầu tư này sẽ bán hết các lô đất cho khách hàng với giá cao rồi mất hút.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Anh Tuấn, đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông, nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư tay ngang và quan trọng nhất là có sự tham gia của giới “cò đất”.
"Giá bất động sản gia tăng khi kinh tế của địa phương đó phát triển bởi sự liên kết vùng, đô thị hóa, các dự án đô thị du lịch, nghỉ dưỡng, hạ tầng giao thông thuận tiện để luân chuyển hàng hóa… thì các khu vực đó mới có giá trị gia tăng và mức giá đất tăng 5 - 7%/năm là mức tăng bình thường. Tuy nhiên, với mức tăng giá bất động sản trong thời gian ngắn từ 10 - 50%, thậm chí là 200% chỉ trong thời gian ngắn là sự bất thường. Như vậy, có thể chứng minh rằng thực tế của các đợt sốt đất là chiêu tự biên, tự diễn của giới đầu cơ”, một chuyên gia nhận định.
Dấu hiệu “cò đất” lừa đảo
Từ những lần đổ vỡ bởi “bong bóng bất động sản” năm 2008 - 2009 cho thấy hệ lụy mà nó mang lại rất lớn, nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh chết đứng, hoặc trắng tay, người dân địa phương mất đất, mất nguồn thu nhập chính, địa phương không thể thu hút đầu tư vì giá đất quá cao…
Thực tế hiện nay cho thấy, nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương thì hiện tượng sốt đất vẫn và sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, nguy cơ “bong bóng bất động sản” một lần nữa xảy ra là rất lớn. Trường hợp nhà đầu tư trắng tay, đặc biệt là đối với nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm vô cùng cao.
Thời gian qua, các chuyên gia kinh tế, UBND nhiều tỉnh thành ra thông báo khuyến cáo người dân cần tỉnh táo, cảnh giác với việc sốt đất ảo, chạy đua theo thông tin, đầu tư kiểu lướt sóng để tránh rủi ro và mất an ninh trật tự.
Thế nhưng, việc cảnh cáo của chính quyền địa phương về thực trạng trên lại không đủ sức răn đe, cũng như không có chế tài xử lý cụ thể. Trước tình hình đó, việc thổi giá, tạo sóng, gây sốt đất vẫn thản nhiên được giới “cò đất” “biểu diễn” một cách công khai, rầm rộ.
Những vụ rao bán đất ảo, dự án ảo của cò đất bằng hình thức hợp đồng nhận cọc, phiếu đặt chỗ... diễn ra khắp mọi nơi ở hầu khắp các tỉnh thành thời gian qua khiến người mua đất rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang”, thế nhưng, những ví dụ đó chưa đủ cảnh tỉnh đối với người mua bất động sản, chính vì ham lợi nhuận nên vẫn rất nhiều người sập bẫy, mất tiền.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Anh Tuấn khuyến cáo: “Với tình trạng sốt đất diễn ra khắp mọi nơi như hiện nay, nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh rủi ro, hoặc bị cò đất lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư bất động sản cần nắm vững các yếu tố như pháp lý của dự án, vị trí và hạ tầng xung quanh dự án, uy tín, năng lực của chủ đầu tư, sự an toàn, tính thanh khoản và lợi nhuận bền vững.
Đối với một dự án chưa đủ các yếu tố pháp lý, chưa đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư chưa được phép mở bán hoặc chưa mở bán nhưng vẫn được giới cò mồi, văn phòng giao dịch, văn phòng môi giới bất động sản rao bán cho khách hàng thông qua phiếu đặt chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn tiềm ẩn rủi ro rất cao. Nếu khách hàng không tỉnh táo thì rất dễ bị các đối tượng này lừa đảo, chiếm đoạt tài sản”.
Còn theo Luật sư Lê Thị Phượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lê Phượng Hoàng (Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa): “Việc cá nhân, văn phòng giao dịch, văn phòng môi giới bất động sản rao bán quyền sử dụng đất cho khách hàng thông qua phiếu đặt chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn khi họ không phải là chủ sử dụng đất, không được ủy quyền của chủ đầu tư, của chủ sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch là có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.
Người mua bất động sản khi phát hiện hành vi vi phạm pháp luật hoặc nhận thấy có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong việc mua bán bất động sản của những đối tượng nêu trên thì nên gửi đơn tố cáo tới cơ quan có thẩm quyền để được xử lý.
Trước khi đầu tư bất động sản, người mua cần tỉnh táo, không nên quá tin vào quảng cáo của cá nhân, tổ chức trung gian, mà cần tìm hiểu cặn kẽ thông tin dự án, chủ đầu tư, quy hoạch, tình trạng pháp lý của bất động sản…”./.
