Đó là một trong những nhận định của PGS. TSKH Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới.
- PV: Kết thúc năm 2019, bước sang năm 2020, ông dự báo như thế nào về bức tranh kinh tế thế giới năm nay?
PGS. TSKH Võ Đại Lược: Bối cảnh quốc tế đã, đang và sẽ biến động rất phức tạp và nhiều khả năng sẽ diễn biến theo chiều hướng xấu hơn trong những năm tới. Các dự báo đến nay đa phần cho rằng trong một số năm tới tốc độ tăng trưởng GDP của thế giới sẽ chậm lại, tốc độ tăng trưởng thương mại, đầu tư toàn cầu cũng suy giảm do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung; do biến đổi khí hậu toàn cầu, do cơ chế quản trị công ty quốc gia và quốc tế bất cập, do xung đột sắc tộc tôn giáo diễn biến phức tạp, chủ nghĩa dân túy, quốc gia dân tộc và chống toàn cầu hóa phát triển.
Có dự báo cho rằng một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu có tính chu kỳ sẽ diễn ra trong vài năm tới.
PV: Thưa ông, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu tác động thế nào trước ảnh hưởng của bức tranh kinh tế vĩ mô như vậy?
PGS. TSKH Võ Đại Lược: Diễn biến của tình hình quốc tế trên đây chắc chắn sẽ tác động đến nước ta nói chung và tới thị trường bất động sản nói riêng.
Mỗi quốc gia, bất động sản là thị trường quan trọng nhất. Bất động sản có mức độ mật thiết gắn liền với thị trường tài chính. Đối với một nước, 2 thị trường: Tài chính và bất động sản có quyết định đến sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế.
Nếu kinh tế vĩ mô không tốt thì mọi thị trường đều bất ổn. Trong kinh tế vĩ mô, quan trọng nhất là thị trường tiền tệ. Bất ổn của kinh tế vĩ mô là tiền tệ, tỷ giá hối đoái, xuất nhập khẩu… Nhưng yếu tố đó bất ổn thì chắc chắn bất động sản không thể ổn định được.
Trong biến động tiền tệ, tài chính, sẽ dễ nảy ra đầu cơ tích trữ, dẫn tới có lúc giá bất động sản lên cao, người dân đổ dồn vào mua hàng khi lãi suất hạ. Và chỉ cần lãi suất tăng, giá bất động sản hạ xuống, bong bóng vỡ, thị trường bất động sản vỡ, hệ thống ngân hàng sẽ tan theo.
Cuộc khủng hoảng ở Mỹ năm 2008 là một điển hình như vậy. Dù là nền kinh tế lớn như vậy, nhưng cuộc đổ vỡ domino từ bất động sản đã ảnh hưởng tới thị trường chung. Trước đó, lãi suất thấp, lợi nhuận từ bất động sản lớn, người dân đổ dồn vào bất động sản. Khi lãi suất tăng, bất động sản không bán được, thị trường đổ vỡ. Thế nên, một nền kinh tế còn trẻ, mức độ ảnh hưởng từ bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ lớn hơn so với nền kinh tế lớn như Mỹ.
Thực tế các cuộc suy thoái kinh tế đều có diễn biến tương tự nhau. Trước đây có cuộc khủng hoảng từ công nghệ, dư thừa hàng hóa và giờ đây chủ yếu là liên quan lĩnh vực tài chính, bất động sản.
Việt Nam cũng sẽ nằm trong quy luật đó. Lạm phát cao, tăng trưởng kinh tế thấp… thì thị trường bất động sản càng kém phát triển. Tuy nhiên, ở Việt Nam, mức độ ảnh hưởng sẽ thấp.
PV: Như ông vừa trao đổi, nếu bức tranh kinh tế vĩ mô thế giới có dấu hiệu xấu thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng nhưng mức độ sẽ thấp. Cơ sở nào khiến ông đưa ra nhận định như vậy?
PGS. TSKH Võ Đại Lược: Cuộc khủng hoảng thế giới nếu xảy ra, các nước đều phải chịu tác động. Và chắc chắn bất động sản không nằm ngoài điều đó. Tuy nhiên, Việt Nam đang có nhiều lợi thế, cơ sở tương đối vững chắc và mức độ tác động sẽ ít.
Việt Nam có lợi thế địa chính trị cao hơn so với các nước trong khu vực. Tình hình trong nước tương đối ổn định, an toàn đặc biệt, an ninh tốt. Điều này giúp Việt Nam thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn.
Việt Nam là đất nước có nền chính trị ổn định, không có khủng bố. Khi thế giới khủng hoảng, Việt Nam sẽ là nơi trú chân hợp lý của các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, bức tranh kinh tế vĩ mô của Việt Nam dưới sự điều tiết của chính quyền khá ổn định. Tăng trưởng tương đối tốt, hơn 6%, lạm phát giữ ở mức 4%. Xuất nhập khẩu đang ở mức có cán cân thương mại thặng dư. Nguồn đô la, ngoại tệ hàng năm tương đối lớn, dẫn tới dự trữ ngoại tệ ở Việt Nam rất cao, ngày càng tăng. Trong khi, các nước khác, mức tăng trưởng đều sa sút.
Ngay cả Trung Quốc mức tăng trưởng mới chỉ đạt khoảng 6%. Việt Nam còn là nước có mức tăng trưởng cao nhất vùng Đông Nam Á. Đó là tín hiệu tích cực.
PV: Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai?
PGS. TSKH Võ Đại Lược: Thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa phát triển hết tiềm năng bởi tính đặc thù riêng biệt. Bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa là một hàng hóa thực sự bởi người sở hữu đất đai ở Việt Nam có giới hạn. Thế nên, thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa đúng nghĩa “thị trường”.
Cũng bởi đất đai là sở hữu toàn dân nên cơ chế xin cho nặng nề xuất hiện, dẫn tới nhiều tiêu cực. Tôi có mảnh đất muốn nhưng muốn xây dựng phải trải qua nhiều phép tắc. Chưa kể, đất có thể bị thu hồi nhưng mức giá đền bù chưa đúng với giá thị trường.
Tuy nhiên, rõ ràng, với sự điều tiết của Nhà nước phù hợp, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã giảm đi rủi ro tự phát và nâng cao mức an toàn.
- Cảm ơn chia sẻ của ông!
