Tia sáng trong bức tranh tối màu
Theo kết quả thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội của các địa phương, đến nay cả nước mới thực hiện được khoảng 34% kế hoạch đã đề ra. Trong kho đó, theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng vào cuối năm 2019, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...
Cụ thể, theo báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết của Quốc hội liên quan đến lĩnh vực xây dựng vừa được gửi đến các vị đại biểu, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị trên địa bàn cả nước đến nay đã hoàn thành 207 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500m2.
Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ đã giải ngân hết, từ cuối tháng 12/2016 đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã bị ách tắc do thiếu nguồn lực hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân không vay được tiền để thuê, mua.
Vì không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay nên hầu hết các dự án nhà ở xã hội đang triển khai bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công là 221 dự án, trong đó có một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có nhu cầu xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế.
Trước thực trạng ách tắc trong phát triển nhà ở xã hội, trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại để hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.
Theo nhận định của các chuyên gia, kể từ khi Chính phủ tạm ngừng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vào năm 2016 thì gói hỗ trợ mới đã phần nào gỡ nút thắt về nguồn vốn cho chủ đầu tư khi phát triển các dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, gói tín dụng 3.000 tỷ đồng này là tia sáng giúp cho chủ đầu tư và cả người dân có cơ hội tiếp cận với dự án phân khúc nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, gói hỗ trợ 3.000 tỷ đồng mới chỉ là bước khởi đầu để kích thích nguồn cung tăng trưởng trước sự thiếu hụt trầm trọng. Theo đó, để giải quyết bài toán nhà ở xã hội đang đi vào bế tắc nhiều năm nay, cần có những biện pháp mang tính dài hơi.
Còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ
Theo các chuyên gia, việc phát triển nhà ở xã hội tiến triển rất chậm và gặp nhiều khó khăn. Ngoài nguyên nhân thiếu vốn ngân sách thì vẫn còn nhiều nguyên nhân khác.
Thứ nhất, hiện còn nhiều thủ tục phức tạp khiến việc được xét duyệt mua nhà ở xã hội vẫn còn là một chặng đường gian nan. Đó là chưa kể, nhiều hộ dân rất khó khăn mới tiếp xúc được gói mua nhà ở xã hội, sau đó phải chuẩn bị, xác minh hàng loạt giấy tờ mới làm được thủ tục vay vốn mua nhà. Nhưng sau đó lại không thế chấp được nhà để vay tiền với lý do nhà đã bị chủ đầu tư thế chấp để triển khai dự án. Cùng với đó là chất lượng dự án nhà ở xã hội thường rất thấp do đó người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án này.
Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ cùng nhiều vấn đề khác.
Bên cạnh đó, mặc dù doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế GTGT, vay vốn bằng 1/2 lãi suất vay thương mại… nhưng doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà vì khi xây dựng nhà ở xã hội, họ đang phải đối mặt với nhiều thách thức.
“Có thể kể tới như quy trình thực hiện đối với một dự án nhà ở xã hội vẫn quá chặt chẽ, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng, giá căn hộ do Nhà nước thẩm định, đối tượng mua lại bị hạn chế trong khi Nhà nước chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ.
Mặt khác, “nhiều doanh nghiệp "tay trong" không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của Nhà nước. Tiềm lực tài chính, năng lực của chủ đầu tư không mạnh, đồng thời không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến cho nhiều dự án nhà ở xã hội rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.
Chia sẻ với báo chí, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, chính sách về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 50, Luật Nhà ở 2014, qua quá trình thực hiện, đã đến lúc cần tổng kết và đánh giá lại để xây dựng một chính sách vừa chặt chẽ, vừa phù hợp với thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả xã hội với chính sách này.
“Để nâng cao hơn hiệu quả của chính sách về nhà ở xã hội, có 3 vấn đề cần được tổng kết, đánh giá và xây dựng chính sách nhà ở xã hội với đầy đủ các vấn đề. Thứ nhất, quy định về tiêu chí của từng đối tượng hưởng chính sách, tạo sự công bằng trong việc phân bổ nguồn chính sách, loại bỏ tình trạng trục lợi chính sách. Thứ hai, việc triển khai các chính sách đến các đối tượng hưởng chính sách thông qua các hình thức cụ thể về thủ tục trong tạo lập dự án nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi, giao đất giao nhà. Thứ ba, có chính sách xử lý những vi phạm trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội”, luật sư Phượng nhấn mạnh.
Bên cạnh gói hỗ trợ mới, để thu hút thêm nguồn lực đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, một số doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước nên cân nhắc tăng định mức lợi nhuận từ 10% lên 15% tổng chi phí đầu tư.
Ngoài ra, theo các doanh nghiệp, bên cạnh đề xuất tăng tỷ lệ lợi nhuận, vấn đề nan giải nhất chính là thời gian hoàn thiện pháp lý quá lâu, lên tới 2 năm kể từ khi có quyết định giao đất nên cần cắt giảm để doanh nghiệp dễ dàng thực hiện dự án.
Việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản cũng như vấn đề an sinh xã hội. Do vậy, các chuyên gia cho rằng Nhà nước cần “đổ” tiền trực tiếp cho doanh nghiệp và người dân mua nhà để tăng nguồn cung cho thị trường. Việc Nhà nước tung ra các gói hỗ trợ là cần thiết tuy nhiên cũng phải xác định rõ đối tượng mà gói hỗ trợ cần hướng tới, hạn chế tối đa tình trạng “trục lợi chính sách” còn thực thế phát triển nhà ở xã hội thì vẫn rơi vào vòng luẩn quẩn.
