Năm 2017 có thể coi là một năm bùng phát có những tranh chấp chung cư. Toàn TP.HCM có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.
Còn tại TP. Hà Nội, từ đầu năm 2017 đến nay đã có đến hơn 20 vụ tranh chấp diễn ra tại các khu chung cư từ giá rẻ đến cao cấp. Các vấn đề tranh chấp tập trung vào những nội dung như: bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, vấn đề PCCC…
Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư. Đây là cơ sở để rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án.
Cuối năm 2017, Bộ Xây dựng có văn bản đề nghị TP. Hà Nội và TP.HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản trước 30/11 để cơ quan này tổng hợp, báo cáo Thủ tướng. Bộ này cũng yêu cầu, trong báo cáo các địa phương nêu rõ nguyên nhân và đề xuất, kiến nghị các giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng nêu trên. Tuy nhiên, thông tin với báo chí, lãnh đạo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đến thời điểm hiện tại đã là đầu năm 2018 nhưng hai địa phương này đều chưa có báo cáo gửi về Bộ Xây dựng.
Cư dân New Horizon City căng băng rôn phản đối các khoản phí của chủ đầu tư. Ảnh: Kháng Trần
Trong khi đó, theo Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2017, dự báo năm 2018 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường bất động sản năm 2018 sẽ chịu sự tác động của rất nhiều nhân tố. Đáng lưu ý, nhiều khả năng tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời. Vậy biện pháp nào có thể giải quyết được tận gốc vấn đề? và năm 2018 có thể tháo được ngồi nổ "tranh chấp" đang nhức nhối, đe doạ tính minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành nêu quan điểm: "Tranh chấp trong chung cư hiện nay đang là vấn đề rất lớn và ngày càng nóng. Do đó, việc đưa ra quy định xử phạt những hành vi vi phạm liên quan đến quản lý sử dụng chung cư là phù hợp, kịp thời, nhưng cần ra thông tư hướng dẫn để quá trình thực hiện đạt hiệu quả.
Việc xử phạt về quản lý sử dụng chung cư khả thi hay không tùy theo mức độ cương quyết của chính quyền. Tuy nhiên tôi cho rằng, câu chuyện xung đột trong chung cư có nguồn gốc sâu xa, không thể chỉ một vài biện pháp nho nhỏ có thể giải quyết triệt để".
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cái gốc để giải quyết vấn đề vẫn là cần có luật quy định cụ thể. Bởi thực tế, không ít chủ đầu tư thường tìm các lỗ hổng về pháp lý để lách luật, “cò quay” và không giải quyết dứt điểm quyền lợi chính đáng của cư dân.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, giải pháp đồng bộ để giải quyết triệt để liệu có hạn chế được vấn đề tranh chấp ngày càng diễn biến căng thẳng giữa chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và cư dân hiện nay là cần thực hiện nghiêm túc, triệt để các quy định của pháp luật liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt cần tăng cường hơn nữa trách nhiệm quản lý nhà nước chuyên ngành đối với quá trình đầu tư, quản lý sử dụng nhà chung cư, nhất là vai trò của chính quyền địa phương trong việc tuyên truyền, tập huấn, kiểm tra, xử lý, xây dựng các mô hình tự quản, chủ động hòa giải tranh chấp, khiếu nại.
Bên cạnh đó UBND cấp huyện, phường, xã, thị trấn cần tăng cường công tác kiểm tra và cương quyết xử lý ngay các trường hợp vi phạm khi chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ sử dụng phần diện tích chung không đúng mục đích, công năng được thiết kế phê duyệt và trong công tác quản lý, vận hành bảo trì, an toàn điện, an toàn PCCC tại các chung cư.
Đối với những dự án nếu có sai phạm của chủ đầu tư (rao bán dự án khi chưa có giấy phép, chất lượng công trình không được đảm bảo…) thì quyền lợi của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ví dụ như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể bị chậm do các cơ quan chức năng phải xử lý các sai phạm của chủ đầu tư theo những quy định pháp luật hay cư dân cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra và hàng loạt rủi ro có thể xảy ra.
Một cách làm cũng cần thiết phải áp dụng nữa là công khai các công trình vi phạm, nêu tên những dự án có vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng chung cư để người dân được biết trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Từ đó, cư dân mua nhà tại các dự án chung cư có sự lựa chọn đúng đắn cho mình. Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước phải công khai các thông tin của dự án, nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp hay sai phép hay không. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Thực hiện tốt các giải pháp nêu trên sẽ góp phần hạn chế được các vấn đề tranh chấp “nóng bỏng” giữa chủ đầu tư, BQT và cư dân hiện nay.
