Thích
Minh bạch trách nhiệm, giảm rủi ro chồng chéo
Một trong những nội dung trọng tâm của Nghị định 261/2025/NĐ-CP là quy định chi tiết cách tính nghĩa vụ tài chính thay thế quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bố trí quỹ đất trong dự án, họ phải nộp khoản tiền tương đương.
Cụ thể, khoản 1, Điều 1 Nghị định quy định: Số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dụng nhà ở xã hội bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác định bằng tỷ lệ của 20% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển trong trường hợp dự án có hạng mục lấn biển.
Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận xét, quy định mới đã làm rõ phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.
"Khác với cách tính trước đây, cách tính tiền thay thế quỹ đất 20% chưa được quy định cụ thể; việc xác định thường thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong tính toán và thu nộp", theo ông Tuấn.
LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Góp ý về cách xác định nghĩa vụ tài chính tương đương quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, số tiền mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bao gồm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở trong dự án cùng với chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng là chưa chính xác.
Lý do là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án, nên nếu tiếp tục cộng thêm phần 20% tiền sử dụng đất vào nghĩa vụ tài chính thay thế quỹ đất nhà ở xã hội thì sẽ trùng lặp và không hợp lý. Vì vậy, HoREA kiến nghị bỏ nội dung tính thêm 20% tiền sử dụng đất, để bảo đảm tính logic và tránh trùng nghĩa vụ tài chính.
Hiệp hội thống nhất với hướng tính chỉ bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng 20% diện tích đất ở, tức là số tiền tương đương 20% tổng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật của toàn dự án. Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý rằng pháp luật về xây dựng hiện nay chưa có quy định riêng về "suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật", dẫn đến mỗi địa phương có thể áp dụng khác nhau.
Do đó, HoREA đề nghị sau khi Nghị định được ban hành, Bộ Xây dựng cần công bố một mức "suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật" thống nhất trên toàn quốc, làm căn cứ pháp lý rõ ràng khi xác định giá trị phần quỹ đất 20%.
Bên cạnh đó, Nghị định 261 cũng đã đưa ra hướng giải quyết cho vấn đề trùng lặp đề xuất dự án, chồng lấn vị trí ô đất xây dựng nhà ở xã hội.
Trước đây, theo Nghị định 192/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp các đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được công khai bị trùng lặp hoặc chồng lấn. Nghị định chỉ quy định cách xử lý đối với các khu đất, dự án đã được UBND cấp tỉnh công khai.
"Do thiếu quy định cụ thể, khi xảy ra trùng lặp hoặc chồng lấn vị trí giữa các nhà đầu tư, Sở Xây dựng thường phải trả lại hồ sơ đề xuất, gây lãng phí thời gian, kéo dài thủ tục và làm chậm tiến độ phát triển quỹ nhà ở xã hội", LS. Phạm Thanh Tuấn chỉ ra.
Như vậy, với quy định mới, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được UBND cấp tỉnh công khai, việc lựa chọn sẽ được ưu tiên cho chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp tại vị trí đó. Nếu không có nhà đầu tư nào đang có đất, thì ưu tiên xét chọn nhà đầu tư nộp hồ sơ đề xuất sớm hơn.
LS. Tuấn nhận định: "Quy định này tạo cơ chế minh bạch, giảm xung đột giữa các nhà đầu tư khi cùng quan tâm một khu đất chưa công khai. Đồng thời, khắc phục khoảng trống pháp lý, tạo cơ sở rõ ràng cho việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội. Cơ chế ưu tiên theo “quyền sử dụng đất hợp pháp” hoặc “thời điểm nộp hồ sơ” giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án".
Nâng trần thu nhập, hạ lãi vay
Đáng chú ý, Nghị định 261 điều chỉnh chính sách hỗ trợ người dân mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, hướng tới mở rộng cơ hội tiếp cận cho nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị. Hai thay đổi đáng chú ý nhất là nâng mức thu nhập được mua nhà ở xã hội và giảm lãi suất vay vốn ưu đãi.
Theo đó, người độc thân có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng được phép mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp đang nuôi con nhỏ dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Đối với vợ chồng, tổng thu nhập không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.
Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế địa phương và ban hành chính sách khuyến khích đối với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên.
Như vậy, đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được mở rộng đáng kể so với quy định cũ trước đây là người độc thân thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng, vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.
Nghị định 261 nâng mức thu nhập được mua nhà ở xã hội. (Ảnh minh hoạ)
Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, việc nâng mức thu nhập được mua nhà ở xã hội là phù hợp với biến động giá cả và chi phí sinh hoạt, mở rộng cơ hội tiếp cận cho công chức, viên chức và người lao động, người thu nhập thấp tại đô thị, những người có nhu cầu thật sự nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại. Cơ chế linh hoạt cho phép địa phương điều chỉnh theo thực tế và ưu tiên hộ đông con cũng là điểm tiến bộ trong chính sách an sinh.
Một thay đổi lớn khác là quy định giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ 6,6% xuống 5,4%/năm, lãi suất quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Đặc biệt, các hợp đồng vay cũ (ký trước ngày 10/10/2025) cũng được điều chỉnh để áp dụng mức lãi suất mới cho cả dư nợ gốc và dư nợ quá hạn, giúp người vay giảm đáng kể áp lực tài chính.
LS. Phạm Thanh Tuấn đánh giá, quy định cho phép điều chỉnh các khoản vay cũ thể hiện tính nhân văn, công bằng và khuyến khích người dân mạnh dạn vay mua nhà ở xã hội.
Cùng với đó, Nghị định 261 cũng thay đổi cơ quan xác nhận thu nhập đối với người lao động tự do, là nhóm đối tượng chiếm tỷ lệ lớn nhưng khó chứng minh thu nhập. Theo quy định mới, Công an cấp xã sẽ thực hiện việc xác nhận thay cho UBND xã như trước đây.
Sự thay đổi này giúp quy trình xác minh nhanh gọn hơn, giảm bớt thủ tục hành chính và sát thực tế hơn. Tuy nhiên, do công an chủ yếu nắm dữ liệu cư trú chứ không quản lý thu nhập, việc này vẫn tiềm ẩn nguy cơ “xin - cho”, hành chính, nên vẫn cần tăng cường giám sát để người dân thực sự tiếp cận được chính sách, theo LS. Phạm Thanh Tuấn.
