Tại Hà Nội, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, giá nhà ở tiếp tục tăng mạnh ở tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm 2021. Trong đó, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại đạt 1.625 USD (khoảng 37,3 triệu đồng), tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất, đạt mức 13% theo năm.
Trước đó, số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đa số dự án chung cư mới xây dựng ở thị trường Hà Nội và TP.HCM có giá từ 30 - 45 triệu đồng/m2. Nhà ở có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở khu vực xa trung tâm. Lũy kế của sự tăng giá liên tục khiến những căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thì giá căn hộ chung cư có thể tăng 10 - 15% trong thời gian tới.
Không ít chuyên gia bất động sản cho rằng, hệ lụy dễ nhìn thấy nhất của việc giá nhà tăng mạnh là người mua nhà phải chi nhiều tiền hơn, phải trả mức giá cao hơn nhưng chất lượng nhà cũng chỉ ở mức bình dân. Bên cạnh đó, tình trạng mua bán, chuyển nhượng sang tay với mức giá chênh lệch lớn cũng sẽ khiến mặt bằng giá khó giảm về thời điểm trước khủng hoảng. Người giàu lại càng sở hữu nhiều bất động sản, còn người nghèo lại càng giảm cơ hội được chạm tay đến giấc mơ an cư, lạc nghiệp. Không chỉ Việt Nam, thực tế này đang diễn ra trên phạm vi toàn cầu.
Một trong những nguyên nhân quan trọng tạo nên nghịch lý giá nhà tăng bất chấp việc thị trường khó khăn do tác động của dịch Covid-19 là tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ. Đơn cử tại Hà Nội, 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung mới căn hộ cũng ở mức thấp nhất trong 5 năm qua. Thị trường có 1 dự án mới và 6 dự án đang thực hiện cung cấp khoảng 1.600 căn hộ ra thị trường, nguồn cung mới giảm 60% theo quý và 74% theo năm. Nhu cầu cao, nguồn cung nhỏ giọt, mức chênh lệch cung cầu lớn khiến giá nhà không thể giảm xuống trong ngắn hạn. Ngược lại, tình trạng mất cân bằng cung cầu kéo dài nhiều tháng nữa sẽ tiếp tục đẩy giá nhà lên cao.
Mặt khác, mức giá các dự án mới tại thị trường sơ cấp đang cao do chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng mạnh như nguyên vật liệu và giá đất đầu vào, thời gian hoàn tất thủ pháp lý của dự án kéo dài. Bởi vậy, các chủ đầu tư không thể bán dự án sơ cấp với giá rẻ dẫn đến thị trường thứ cấp tăng theo.
Cụ thể hơn, trong chi phí xây dựng thì vật liệu chiếm khoảng 60%. Khi giá nguyên vật liệu như sắt, thép, xi măng, cát… “leo thang” thì giá bất động sản sẽ tăng theo. Đơn cử như từ cuối năm 2020, giá thép tăng từ 30 - 40%, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc giảm giá thành.
Tình trạng sốt đất kéo dài ở một số địa phương thời gian qua đã khiến giá đất không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Điều này kéo theo chi phí đất gia tăng trong quá trình mua bán các dự án hoặc đấu giá đất. Đây cũng là yếu tố đẩy giá nhà tăng cao.
Theo nhận định của các đơn vị nghiên cứu, áp lực tăng giá nhà chỉ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng, đặc biệt là phân khúc bình dân, vốn đang chiếm 70 - 80% nhu cầu thi trường. Dự thảo chính sách ưu đãi cho nhà ở thương mại dưới 20 triệu đồng/m2 của Bộ Xây dựng được đánh giá tốt nhưng còn vướng mắc do chưa được quy định trong hàng loạt luật như đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất), nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư), thuế (miễn, giảm VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)...
Khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết, nguồn cung trên thị trường mới mong được cải thiện. Đại diện JLL cho hay, các nhà phát triển bất động sản nên áp dụng cách tiếp cận lạc quan “một cách thận trọng” đối với các chiến lược đầu tư hiện tại và các dự báo trong tương lai.
Trên thực tế, việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này đến từ lượng cầu lớn trên thị trường sẽ là yếu tố hấp dẫn có thể cân nhắc./.
