Cách nào gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản?

“Sức khỏe” của các doanh nghiệp đi xuống

Đến cuối năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, theo tổng hợp báo cáo tài chính quý IV/2022 của loạt doanh nghiệp địa ốc mới công bố, hàng tồn kho đang tăng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở một vài doanh nghiệp con số tồn kho đã lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng do thanh khoản trên thị trường xuống dốc nghiêm trọng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực, giảm lương đến 50%.

“Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức rất lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng trước đó vào những năm 2010”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam khẳng định với báo chí.

Khó khăn không chỉ đến từ vấn đề tín dụng

Thực tế phát triển nóng của thị trường bất động sản cuối năm 2021 và quý đầu năm 2022 với những cơn sốt đất rình rang ở khắp các địa phương trên cả nước, kể cả những địa bàn xa xôi, hẻo lánh... đã khiến Ngân hàng Nhà nước thắt chặt hơn trong việc điều hành chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng vào các hoạt động đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.

Sau động thái “nắn chỉnh” của Ngân hàng Nhà nước, điều tích cực là, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cơn sốt ảo tại nhiều địa phương đã nguội dần. Chính sách đã giúp giảm dư nợ cho vay dưới chuẩn, giảm những hành vi đầu cơ, kinh doanh không lành mạnh theo hướng “làm liều”, đã và đang gây những rủi ro tiềm tàng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, điều không mong muốn là tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường bất động sản. Doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén hơn trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án. Nhà đầu tư/cho vay qua trái phiếu bất động sản cũng ở trong trạng thái thận trọng cho vay, tìm hiểu sâu hơn các dự án và công ty phát triển bất động sản, hoặc chờ đợi, nghe ngóng không xuống tiền vì sợ tiền cho vay mất, thị trường thanh khoản kém, giá xuống dốc, hoặc mất thanh khoản. Người mua nhà lo ngại không vay được tiền, giá giảm, khó bán nên cũng không dám mua nhà và tiếp tục nghe ngóng. Nguồn cung khó cải thiện, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản thị trường đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đó là những “tác dụng phụ” khó tránh và không ai mong muốn.

Mặt khác, dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần tái khẳng định là không siết hay chặn tín dụng vào bất động sản mà chỉ kiểm soát rủi ro. Đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. Song trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ đang khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy.

“Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay nới lỏng, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là thời điểm cuối năm hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh”, TS. Lê Xuân Sang nhìn nhận.

Có thể thấy, động thái kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng với bất động sản đã tác động cả trực tiếp, lẫn gián tiếp đến thị trường và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy vậy, thế khó của các doanh nghiệp hiện nay không chỉ đến từ room tín dụng.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Về room tín dụng năm 2023 Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14 - 15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm, không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú khẳng định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn liên quan đến pháp lý, thủ tục đầu tư đang chiếm tỷ lệ lên đến 70% trong các khó khăn chung mà doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang phải đối mặt.

Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2022 đạt thấp nhất kể từ năm 2018. Năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, bằng 52,7% so với năm 2021; có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021. Doanh nghiệp không có nguồn hàng mở bán, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, vòng quay vốn chậm, ảnh hưởng đến bài toán tài chính, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, đây cũng là lý do khiến dự án không đủ điều kiện để vay được nguồn vốn mới.

Ngoài thủ tục pháp lý, theo các chuyên gia, việc một lượng lớn trái phiếu bất động sản đang chuẩn bị đến hạn cũng chính là khó khăn lớn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành lên đến khoảng 445.000 nghìn tỷ đồng, chiếm 34% (1/3) tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ được phát hành.

Trong khi các nguồn vốn từ bán bất động sản, tín dụng, vốn trên thị trường chứng khoán đều đang ách tắc, áp lực trả nợ trái phiếu đang đặt gánh nặng rất lớn lên các doanh nghiệp bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm "Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới" diễn ra ngày 7/2, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, nếu nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, quy mô thị trường bất động sản hiện nay cũng lớn hơn rất nhiều giai đoạn trước đây. Kéo theo đó, bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều thách thức hơn so với giai đoạn trước đó.

Trước thực tế thị trường sụt giảm và sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản lao dốc, trong khi đây là lĩnh vực kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng và tác động liên đới tới nhiều ngành nghề khác, Chính phủ đã ra quyết định Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong tháng 11/2022. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ký Công điện số 1164/CĐ-TTg "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở". Và trong phiên họp thường kỳ tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2.

Để thoát cảnh khó chồng khó?

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết 4 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.

Theo ông Lực, vấn đề quan trọng cần phải tháo gỡ được pháp lý cho các dự án để gia tăng nguồn cung trên thị trường. Ngoài ra, theo chuyên gia này, bản thân doanh nghiệp bất động sản cần có những giải pháp quyết liệt trong tái cơ cấu, có phương án thanh toán trái phiếu đến hạn, chủ động đàm phán với trái chủ để giãn nợ, trước mắt là để tự cứu mình.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, ngoài việc đề xuất những giải pháp khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, điều quan trọng là nội tại của mỗi doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cấu trúc, phải có sản phẩm hợp lý với thị trường thì mới phát triển được.

Tại hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng 8/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5 - 7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn. Ông Sinh đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn.

Cùng với đó, doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, tức có tài sản đảm bảo, dự án đủ pháp lý. Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay. Bộ Xây dựng cho biết đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, để khơi thông thị trường bất động sản, không chỉ có dòng vốn của hệ thống ngân hàng, bởi không thể lấy vốn ngắn hạn dưới 12 tháng để cho vay các dự án dài hạn 5 - 7 năm. Theo đó, kênh huy động dài hạn là trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được khơi thông để tạo thị trường vốn lành mạnh cho các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động nguồn vốn thông qua năng lực nội tại của mình. 

“Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vào thời điểm này không chỉ bằng tiền và nếu bằng tiền cũng phải bằng nhiều nguồn khác nhau chứ không phải chỉ từ ngân hàng. Ngoài ra, phải có những biện pháp lâu dài, căn cơ chứ không thể chỉ một sớm một chiều.

Khi Luật Đất đai hoàn thiện, hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn thì thị trường bất động sản ắt sẽ trở nên lành mạnh hơn. Song, ngay cả khi đó, cơ quan quản lý cũng cần công bố danh mục đầy đủ các dự án bất động sản có thể mở bán và huy động vốn dưới các hình thức, kể cả trái phiếu để người dân nắm đầy đủ thông tin”, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB chia sẻ với báo chí.

Còn theo TS. Lê Xuân Sang, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại nhưng không phải hoàn toàn tắc nghẽn ở tất cả các phân khúc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn được khách hàng đón nhận, như phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và các sản phẩm đầu tư, nghỉ dưỡng dành cho giới nhà giàu trong và ngoài nước (tính đến văn hóa sinh hoạt, gu kiến trúc hay các xu thế mới). Các doanh nghiệp biết tìm cơ hội trong thách thức giai đoạn này sẽ có những rà soát, điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, phân bổ nguồn vốn phù hợp, vượt qua khó khăn, bảo đảm hiệu quả, an toàn trong dài hạn.

TS. Lê Xuân Sang nhấn mạnh thêm, ước tính tới 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản. Do đó, nếu giá bất động sản sụt giảm, thị trường xuống dốc hay đổ vỡ, thì ngân hàng bị ảnh hưởng lớn nhất và lâu dài nhất, sau đó là lần lượt vươn ra toàn nền kinh tế. Có thể thấy tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây đều bắt nguồn từ sự yếu kém của thị trường và thể chế liên quan bất động sản khi ngành này có tính chất liên đới tới rất nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế. Chính vì thế, ngân hàng phải thận trọng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng giá ảo/bong bóng là lẽ thông thường.

"Mối quan hệ giữa bất động sản với ngân hàng rất chặt chẽ và có tính cộng sinh. Lịch sử tăng trưởng thị trường bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng của hệ thống ngân hàng, nhất là khi thị trường còn hạn chế về các kênh cho vay bất động sản khác (trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ). Có “triết lý” rằng: Nếu tôi vay ngân hàng 10 ngàn USD, đó là vấn đề của tôi. Nhưng nếu tôi vay ngân hàng 1 triệu USD, thì đó là vấn đề của ngân hàng phải lo. Ngân hàng còn lo hơn cả mình. Một khi đổ vỡ một ngân hàng có thể kéo theo sự đổ vỡ của cả hệ thống ngân hàng, thậm chí cả nền kinh tế và có thể kéo theo các hệ lụy chính trị, xã hội khác", TS. Lê Xuân Sang khẳng định. 

Theo đó, chuyên gia này khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động hơn, theo dõi và tìm hiểu sâu hơn, rõ hơn quá trình hoàn thiện pháp luật bất động sản, các yếu tố tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản (tuy không dễ), đổi mới các phương thức đầu tư kinh doanh, đưa ra những phương án hiệu quả. Đối với tín dụng ngân hàng, nếu doanh nghiệp có dự án tốt, phương án đầu tư kinh doanh khả quan, an toàn, ngân hàng thương mại sẽ cho vay./.