"Đứng yên" không phải là cách
Năm 2022, việc "đứng yên" nghe ngóng tình hình, thăm dò thị trường được xem là giải pháp an toàn cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, trong năm 2023, cách làm này được cho là không còn phù hợp, thậm chí nếu không muốn bị loại khỏi cuộc chơi, doanh nghiệp bất động sản bắt buộc phải thay đổi, chủ động tìm những hướng đi mới.
Cụ thể, sau hàng loạt thách thức từ câu chuyện nguồn vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt tới tác động tâm lý từ thị trường trái phiếu hay chính sách thắt chặt tiền tệ khiến hầu hết dự án bất động sản gặp khó khăn trong triển khai…, các doanh nghiệp địa ốc cần nhìn nhận, đánh giá lại và tiến hành tái cấu trúc theo hướng tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh để tránh rơi vào khủng hoảng. Đặc biệt, năm 2023 sẽ là năm còn nhiều khó khăn, không ít áp lực từ bên ngoài tác động, doanh nghiệp vì thế càng không thể đứng yên nếu muốn tồn tại.
Chia sẻ với Reatimes dưới góc độ của một doanh nghiệp phát triển bất động sản có nhiều năm hoạt động trên thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, để vượt qua cơn bĩ cực đi đến hồi thái lai, cộng đồng doanh nghiệp phải chấp nhận thay đổi, thậm chí là "chịu đau" để tái cấu trúc. Theo đó, câu chuyện tái cấu trúc ở đây phải đồng bộ từ nguồn nhân sự cho đến nguồn vốn, sản phẩm đầu tư.
"Thời của dòng tiền khó như hiện nay khiến doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, đầu tư theo mong muốn. Lúc này, để "sống sót" trên thị trường, doanh nghiệp phải đầu tư những gì thị trường cần, khách hàng cần. Có như vậy, thanh khoản sản phẩm mới đảm bảo, câu chuyện ra hàng mới được giải quyết".
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land
"Thời của dòng tiền khó như hiện nay khiến doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, đầu tư theo mong muốn. Lúc này, để "sống sót" trên thị trường, doanh nghiệp phải đầu tư những gì thị trường cần, khách hàng cần. Có như vậy, thanh khoản sản phẩm mới đảm bảo, câu chuyện ra hàng mới được giải quyết.
Ngoài ra, doanh nghiệp địa ốc cũng cần biết lượng sức mình. Xem xét khả năng tài chính của mình đến đâu đầu tư đến đó, không nên phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng. Bởi thời gian tới, các chính sách điều hành tiền tệ sẽ còn nhiều thay đổi và khó dự báo", bà Hương nêu quan điểm.
Về nguồn nhân lực, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chắc chắn sẽ có cuộc cắt giảm, rút gọn ở đồng loạt các doanh nghiệp bất động sản dù muốn hay không. Đây sẽ là một trong những biện pháp đau đớn nhất nhưng để giữ vững khả năng chống chịu cho doanh nghiệp trên đường dài thì không thể không thực hiện.
Thực tế cho thấy, hàng loạt doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn nhỏ hiện nay đã buộc phải giảm lương, cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động, phổ biến là cắt giảm 30 - 40% lương tùy cấp bậc và giảm 50% số lượng nhân sự, chỉ giữ lại các vị trí trọng yếu. Hiện tại, công suất làm việc tại nhiều doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc chỉ duy trì ở mức 25% so với cùng kỳ năm trước, việc một người làm thay công việc của 3 - 4 người là khá phổ biến.
Ở nhiều đơn vị, lãnh đạo doanh nghiệp phân loại nhân sự thành 3 nhóm, chỉ giữ lại nhóm 1 gồm các nhân sự trọng yếu, nhóm 2 gồm các nhân sự có năng lực nhưng chưa thể bố trí được việc làm thì thỏa thuận tạm nghỉ việc từ đầu tháng 12/2022 đến cuối tháng 3/2023, nhân sự không thuộc nhóm 1 và 2 sẽ chấm dứt hợp đồng lao động.
Chia sẻ về kế hoạch phát triển trong năm 2023, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cũng cho biết, doanh nghiệp sẽ ưu tiên tái cấu trúc sản phẩm song song với tái cấu trúc bộ máy và chủ yếu vận hành bằng dòng tiền tích lũy.
Thanh khoản thị trường khá yếu trong năm 2022, nhiều khả năng tiếp tục kéo dài sang năm 2023 nên công ty nhắm đến phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu thực. Đây là loại nhà ở thuộc phân khúc vừa túi tiền, có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn ở các tỉnh giáp ranh phía Tây Nam TP.HCM, cũng là dòng sản phẩm có nhu cầu lớn nhưng khan hiếm nguồn cung trên thị trường suốt nhiều năm qua.
Ông Quyền phân tích, khó khăn của thị trường hiện nay có liên quan nhiều đến tâm lý, khủng hoảng niềm tin khi người chưa mua đang có xu hướng do dự, chần chừ ra quyết định. Ngược lại, người đã mua tài sản lại gặp khó khăn để thanh toán tiếp theo tiến độ, muốn rời đường đua do đuối tài chính. Để giải quyết bài toán thanh khoản, các sản phẩm tung ra thị trường năm 2023 phải nhắm đến các tiêu chí bền vững như: giá bán hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thật và nằm trong khả năng chi trả của số đông.
Thận trọng nhưng không đánh mất cơ hội
Cho rằng thị trường sẽ khó diễn ra kịch bản rớt giá sâu trong năm 2022, nhiều người "ôm mộng" đánh nhanh, thắng nhanh nên đã vay vốn đầu tư căn hộ, đất vùng ven… để rồi "vỡ mộng" khi tín dụng bất động sản bị siết chặt, lãi suất tăng cao khiến hoạt động giao dịch chững hẳn lại, cho dù giá nhà đất không giảm mạnh. Chính vì vậy mà quý IV/2022, cụm từ "bán cắt lỗ" xuất hiện liên tục trên nhiều nền tảng tìm kiếm.
Theo giới chuyên gia, đây chính là bài học lớn cho nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc. Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng không phải lúc nào xuống tiền cũng sẽ có lời và không phải sản phẩm nào mua vào để đó cũng sẽ tăng giá. Việc đầu tư bất động sản cần phải tính toán và tìm hiểu kỹ lưỡng, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế sẽ còn nhiều biến động, tâm lý thị trường chưa thực sự hồi phục. Vì vậy, câu chuyện tái cấu trúc không chỉ diễn ra với các doanh nghiệp, mà cả các nhà đầu tư cũng cần lưu ý trong năm 2023.
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp yếu kém, không đủ năng lực đã và sẽ bị loại khỏi thị trường.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021. Tuy nhiên, đây mới chỉ là số doanh nghiệp đã hoàn thành các thủ tục giải thể theo quy định pháp luật, nếu tính cả các doanh nghiệp đang dừng hoạt động tạm thời, mức tăng có thể lên tới 60 - 70%.
"Khi thị trường thanh lọc, các doanh nghiệp chật vật tìm kiếm cơ hội để phát triển thì nhà đầu tư cũng cần thận trọng, lựa chọn các hướng đầu tư phù hợp cho bản thân. Tất nhiên thận trọng nhưng không bỏ lỡ cơ hội mà thận trọng để loại bỏ rủi ro đầu tư", ông Nguyễn Quốc Bảo nói.
Cũng theo ông Bảo, khi nhà đầu tư thận trọng, tìm hiểu rõ ràng về tính pháp lý, khả năng sinh lời thực chất của sản phẩm cũng là cách mà chính nhà đầu tư đang tự tái cấu trúc. Ngoài ra, việc tái cấu trúc ở đây còn thể hiện ở việc sắp xếp lại giỏ hàng đầu tư của mình hợp lý, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực trên thị trường hiện nay.
Dù thị trường bất động sản 2023 sẽ đối mặt với nhiều rào cản nhưng vẫn có một số loại nhà, đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả. Điều kiện cần và đủ để tối ưu khả năng sinh lời là phải nắm giữ dài hạn 3 năm trở lên vì mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn (lướt sóng, mua nhanh bán nhanh) đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái./.
