Nhà giá rẻ đang dần “tuyệt chủng”
Dù chiếm tới hơn 70% - 80% nhu cầu nhưng nguồn cung nhà ở giá rẻ lại đang rất khan hiếm, thậm chí vắng bóng trên thị trường. Chính sách nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ làm tăng nguồn cung nhà giá rẻ cũng đang mắc cạn, mới chỉ đật hơn 40 % so với mục tiêu đề ra. Trong khi đó, giá nhà liên tục tăng trong các năm qua.
Theo nghiên cứu của DKRA, kể từ năm 2019, cơ hội mua được nhà của người trẻ càng thấp do hầu như thị trường không còn xuất hiện loại căn hộ giá trên dưới 1,1 - 1,5 tỷ đồng một căn. Cụ thể, trong 3 - 5 năm trở lại đây, giá căn hộ hạng C và hạng B từ mốc 16 - 21 triệu đồng mỗi m2 nay đã chạm ngưỡng 25 - 36 triệu đồng mỗi m2.
Dịch Covid-19 ập đến, thị trường bất động sản ít nhiều bị tác động, không ít người đã mong chờ giá nhà sẽ hạ. Tuy nhiên, cả trước, trong và sau dịch, giá nhà vẫn đang trên đà tăng.
Báo cáo thị trường quý III/2020 của Bộ Xây dựng cho thấy, dù nguồn cung có tăng nhẹ nhưng giá nhà không có dấu hiệu đảo chiều. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020).
Còn tại TP.HCM, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020). Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt.
Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch bất động sản, hầu hết dự án mở bán trong 9 tháng đầu năm tại Hà Nội đều có giá trên 30 triệu đồng/m2. Các dự án ở nội đô còn ở mức từ 45 đến hàng trăm triệu đồng/m2.
Nhiều người trẻ cho biết, giá bất động sản tăng quá nhanh, khiến thu nhập của họ không đuổi kịp. Nếu trước đây thu nhập khoảng 20 triệu đồng có thể mua được nhà trả góp nhưng hiện nay với thu nhập 25 - 30 triệu đồng/tháng người trẻ cũng khó mua nhà.
Doanh nghiệp “quay lưng”, cách nào tăng cung nhà giá rẻ?
Thực tế, dù có nhiều ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội như miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế, trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất (đối với người mua). Và chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, do nhu cầu cao nên nhà ở giá rẻ luôn có giao dịch tốt, đảm bảo thu hồi vốn nhanh nhưng các doanh nghiệp lại đang không mặn mà, thậm chí quay lưng với phân khúc này.
Các doanh nghiệp cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay, là họ không có quỹ đất để xây dựng. Ngoài ra, các chi phí xây dựng dự án như giá đất,chi phí vật liệu, nhân công đều tăng, cũng khiến các doanh nghiệp e ngại.
Mặt khác, doanh nghiệp cũng phản ánh, dù được ưu đãi, nhưng thực tế thời gian qua, việc tiếp xúc với vốn vay ưu đãi rất khó nên vẫn phải vay thương mại với lãi suất cao. Ngoài ra, để được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định 100, thủ tục cũng rất phức tạp.
Chia sẻ với báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết thêm, nội dung ưu đãi khuyến khích đầu tư làm nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội theo dự thảo nghị quyết là “chưa đủ để tạo hấp dẫn cho doanh nghiệp tăng nguồn cung cho thị trường”. Chính sách giảm thuế mới khuyến khích “bề nổi” của vấn đề, thực tế hiện nay không ai muốn đầu tư loại hình nhà ở này vì gặp quá nhiều khó khăn để được phê duyệt và loạt thủ tục sau đó để triển khai dự án.
“Chúng tôi quan tâm nghị quyết nếu có sẽ giúp cởi trói các vấn đề thủ tục hay không, có được đẩy nhanh tiến độ thủ tục hay không. Còn như cách phê duyệt kéo dài thủ tục hiện nay thì còn lâu mới có sản phẩm nhà ở giá rẻ ra thị trường được”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty Thanh Bình Hà Nội, giải pháp cốt lõi để tăng nguồn cung cho nhà giá rẻ đó là phải tạo ra được sự cạnh tranh trên thị trường, có cạnh tranh mới thu hút được doanh nghiệp. Và có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành. Nếu không minh bạch được thì việc phát triển nhà ở xã hội sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư. Dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ.
Theo đó, cần phải dành ra một quỹ đất đủ lớn, quy hoạch bài bản về hạ tầng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, sau đó công khai mời nhà đầu tư và đấu giá. Ai cam kết làm với giá thấp nhất nhưng bán giá cao nhất thì được lựa chọn. Doanh nghiệp có tâm, có tiềm lực họ hoàn toàn có thể làm tốt điều này.
Bộ Xây dựng đang dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ ban hành trong năm nay. Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án phát triển nhà ở có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp có thể làm được với nhà ở với mức giá này nhưng kèm theo điều kiện, Nhà nước phải giao đất hoặc thu tiền sử dụng đất thấp để chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, thủ tục hành chính nhanh để không bị đội giá và chất lượng cần phải quy định cụ thể. Bên cạnh đó, loại hình căn hộ này cần phải ràng buộc về chất lượng, cơ sở hạ tầng, bởi nếu không, người dân mua xong sau một thời gian ngắn phải bỏ tiền ra sửa chữa rất tốn kém.
“Cần nhấn mạnh, chúng ta đừng quá chú trọng vào câu chuyện “thương mại” hay “xã hội”, điều cần quan tâm là các cơ quan ban ngành cần làm sao cho giá nhà rẻ đi mà vẫn nâng cao được chất lượng. Chúng ta đừng lầm tưởng nhà ở xã hội thì hạ tầng không tốt, càng là nhà ở xã hội, giá rẻ thì hạ tầng càng phải tốt và chất lượng cao để tránh tình trạng nhà ổ chuột, sớm phải đập đi xây lại”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.
Thu nhập của người dân đang ngày càng không đuổi kịp giá nhà. Để cứu vãn tình hình, các chính sách về nhà ở buộc phải khả thi và phát huy hiệu quả trong thực tế. Nếu không, khi chênh lệch cung cầu trên thị trường ngày càng gia tăng, an sinh xã hội cũng bị ảnh hưởng rất lớn.
