Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở hai đô thị trung tâm là Hà Nội và TP.HCM.
Nhiều chuyên gia đã có tiếp cận mới, cách phân loại và con số thống kê cũng đã có nhiều thay đổi. Căn cứ vào thực trạng, các chuyên gia cho rằng, có 3 loại nhà có thể xem là chung cư cũ để đưa vào diện cần phá đi xây lại: Thứ nhất, loại chung cư cũ xây từ những năm 60 của thế kỷ XX đến năm 1975; Thứ hai, chung cư xây từ sau 1975 đến 1990; Thứ 3, chung cư xây từ 1991 đến 1995 nhưng thiết kế lạc hậu, chất lượng xây dựng thấp, cơi nới tràn lan, mất mỹ quan và mất an toàn.
Căn cứ vào 3 loại chung cư này thì theo thống kê sơ bộ, hiện nay cả nước có gần 3.000 khu chung cư như vậy. Nhiều nhất là Hà Nội với khoảng trên 1.500 chung cư cũ, tiếp đến là TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa...
Trước thực trạng này, việc cải tạo chung cư cũ đã trở thành một vấn đề cấp bách và là bài toán khó giải với Thủ đô từ hơn chục năm nay.
Tại Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu mét vuông và cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra còn các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố.
TP.HCM - Nơi được xem là “hòn ngọc Viễn Đông” với những khu phố khang trang, đẹp đẽ được xây dựng từ trước năm 1975, có những khu chung cư thấp tầng được xây ở gần trung tâm thành phố. Cũng như Hà Nội, đến nay, phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng. Tính sơ bộ, tại đây hiện có gần 1.000 chung cư cũ cần cải tạo.
Bài toán cải tạo chung cư cũ cũng đã được đặt ra với TP.HCM, nhưng sau nhiều năm, mọi kế hoạch vẫn chỉ "nằm trên giấy".
Hiện nay, vấn đề cải tạo chung cư cũ vẫn chưa tìm thấy hướng đi rõ ràng, mặc dù đã được chính quyền quan tâm, các cơ quan chức năng bàn thảo. Tiến trình cải tạo chung cư cũ đang chậm và kém hiệu quả. Tính tổng cộng, cả nước mới thực hiện được khoảng 3% khối lượng công việc. Đây là một điều rất khó chấp nhận trong bối cảnh số lượng doanh nghiệp cũng như năng lực xây dựng của các đơn vị rất dồi dào.
Thời gian qua, Nhà nước và các bộ ngành liên quan, chính quyền đô thị đã thực sự quan tâm tới việc cải tạo chung cư cũ. Các cơ quan chức năng đã ban hành rất nhiều văn bản quy định của pháp luật nhằm hỗ trợ hành lang pháp lý và hướng dẫn thực hiện đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ với 4 mục đích cơ bản sau: (1) Bảo đảm an toàn cho những người sống ở đó và tạo điều kiện để họ được sống trong những căn hộ sang trọng, tiện nghi; (2) Làm cho bộ mặt các đô thị trở nên sáng sủa, đẹp đẽ, văn minh, hiện đại hơn; (3) Giúp những người có thu nhập thấp, những cán bộ về hưu có chỗ ở rộng rãi, khang trang hơn. (4) Chứng tỏ tính ưu việt của chính sách, chính quyền Nhà nước.
Nhiều chuyên gia cho rằng, để có thể làm tốt bài toán cải tạo chung cư cũ, các cơ quan chức năng, các cấp có thẩm quyền ra chính sách, hoạch định cơ chế, biện pháp đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạm cư... cần có cách nhìn mới hơn về câu chuyện này. Trước hết, cần tìm ra cách giải quyết phù hợp để đáp ứng quyền lợi chính đáng của các bên liên quan là chủ đầu tư cũ, chủ đầu tư mới, chính quyền địa phương...
Từ vướng mắc chưa được giải quyết rõ ràng này đã kéo theo những biểu hiện cụ thể như: Khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; xác định hệ số K mà chủ chung cư cũ được hưởng khi xây mới. Một số chuyên gia cho rằng, chủ chung cư cũ được hưởng hệ số K là 2, nghĩa là được gấp đôi diện tích chung cư cũ là hợp lý vì các căn hộ trong chung cư cũ nhìn chung là bé, trung bình chỉ 40m2; nếu được tăng lên gấp đôi cũng chỉ 80m2, thuộc loại căn hộ trung bình hiện nay.
Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến rằng, những người dân tái định cư tại chỗ chỉ nên được hệ số K=1 và phải trả số phần chênh lệch cho chủ đầu tư vì theo Luật Nhà ở 2014: "Nhà thuộc sở hữu người dân thì khi xuống cấp phải tự bỏ kinh phí cải tạo".
Một nguyên nhân nữa được cho là khiến chung cư cũ chậm được cải tạo: Các khu vực này chủ yếu nằm ở khu vực nội thành, có diện tích nhỏ và không tăng được chiều cao xây dựng nên nhiều chủ đầu tư không mấy mặn mà. Mà lợi nhuận dưới 10% thì nhiều là một thế khó với các doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Cường, Giám đốc Công ty bất động sản TECCO Cường cho biết: “Khi cải tạo chung cư cũ thì doanh nghiệp sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng mới. Như vậy, với đặc thù là diện tích nhỏ, không tăng được chiều cao, nên sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận doanh nghiệp thu về rất ít nên không hào hứng”.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, theo Luật Nhà ở năm 2014, muốn cải tạo chung cư cũ, phải được 100% chủ sở hữu thống nhất thì mới thông qua; Quy định này chính là một trong những rào rào cản lớn trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ.
Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành cũng có ý kiến tương tự khi chỉ ra rằng, các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP đang là “nút thắt” lớn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng nói: Nghị định 101 ban hành năm 2015, quá trình thực hiện gặp nhiều vấn đề phát sinh, vướng mắc về chính sách dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ đạt kết quả rất thấp. Tính trên cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM nhưng ước tính đến nay cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1%. Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 theo hướng đồng bộ, phù hợp với thực tế, đơn giản các thủ tục hành chính. Bộ Xây dựng cũng đã ghi nhận tất cả ý kiến, nhất là từ các địa phương, doanh nghiệp đóng góp dự thảo trước khi trình Chính phủ. Cải tạo chung cư cũ không gấp gáp như chống dịch Covid-19 nhưng cũng cần tinh thần quyết liệt và thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ./.
