Đóng góp vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng không nên đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn”. Tuy vậy, dự thảo luật cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo đối với chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.
Vì thế, trong quá trình sửa đổi luật lần này cần phải “bắt đúng bệnh” để có chính sách phù hợp, từ đó gỡ vướng khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Hoàn chỉnh, đồng bộ quy định pháp luật về nhà chung cư
Tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại chung cư mới.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư. Việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn; và có thể sẽ dẫn tới mất cân đối "cung" - "cầu" nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề quan trọng hiện nay là cần phải nghiên cứu và làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc trong cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?
Chia sẻ với PV, ông Châu nhấn mạnh, cả nước hiện có 5.687 khu chung cư. Riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể (trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994). Tại TP.HCM có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư xây trước năm 1975 (trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng cấp D, nguy hiểm, cần phải xây dựng lại).
Theo ông Châu, thực trạng nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các quy định pháp luật để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư; vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu nhà chung cư tự quyết định thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường.
Trước đó, chiều 17/3, tại phiên họp thứ 21 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng yêu cầu cơ quan soạn thảo dự án luật phải “bắt đúng bệnh” để có chính sách phù hợp nhằm gỡ vướng khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Việc tháo gỡ có thể chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau như vì lý do bất khả kháng (thiên tai, hoả hoạn) hoặc xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng.
Ngoài ra, tuỳ điều kiện, thực trạng mà có thể quy định tháo dỡ một phần, một toà nhà thuộc khu chung cư hoặc cả khu chung cư, như Hà Nội và một số nơi đang làm.
Những cách làm hay
Nêu thực tiễn tại TP.HCM, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã triển khai thành công ở trên địa bàn đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân,” được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ; các dự án đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích cho người dân.
Đơn cử như dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh), ông Châu thông tin do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng, nên tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời đến khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh (phường 12, quận Bình Thạnh) ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa.
“Trong trường hợp này, việc hoán đổi căn hộ tái định cư được triển khai rất thỏa đáng. Ví dụ chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn, theo đó hộ được tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84m2; phần diện tích dôi dư 40m2 được mua theo giá thị trường,” ông Châu nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Châu, nhiều quận của TP.HCM cũng đã làm tốt công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điển hình là quận 4, trong hơn 20 năm qua, chính quyền đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.
“Đây là cách làm hay do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban Nhân dân quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận thực hiện. Theo đó, công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư”, ông Châu nói.
Tại Thủ đô Hà Nội, để thúc đẩy tiến độ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đã đề nghị các địa phương chủ động liên hệ với các nhà đầu tư trước đây được giao nghiên cứu lập 19 ý tưởng quy hoạch khu chung cư cũ và Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội (đơn vị tư vấn lập quy hoạch) để tiếp nhận, tham khảo, tận dụng các nội dung đã có, nhằm rút ngắn thời gian nghiên cứu.
Riêng tại địa bàn các quận nội đô, nơi có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ độc lập, riêng lẻ cần cải tạo, xây dựng lại, Phòng Quy hoạch nội đô (Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) cho biết đã phối hợp với cơ quan chức năng của các quận để cung cấp định hướng, chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến các khu chung cư cũ.
Ông Tạ Nam Chiến, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân quận Ba Đình cho biết, việc di dời các hộ dân đang sinh sống tại các chung cư cũ có kết quả kiểm định cấp độ D (nguy hiểm) là để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho nhân dân. Người dân không nên chủ quan, coi thường tính mạng mà đánh cược cho những may rủi không lường trước được.
“Chính quyền khẳng định quyền lợi các hộ dân được luật pháp bảo vệ như được tái định cư tại nơi ở cũ với diện tích căn hộ lớn hơn, hệ số tính tuỳ theo dự án. Chung cư mới được xây dựng chắc chắn sẽ khang trang, đẹp hơn, hiện đại hơn,” ông Chiến nói./.
