Cấm phân lô bán nền: "Vì sao không xử lý tận gốc lại hạn chế quyền của dân?"

Cơ sở pháp lý đã đủ thống nhất và chặt chẽ 

Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên - Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền. 

Theo Dự thảo, "các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị", đều không được thực hiện dự án phân lô, bán nền. Các chuyên gia đánh giá, "lệnh cấm" giống như một mệnh lệnh hành chính cứng nhắc. Nếu không tính toán kỹ sẽ vô tình kìm hãm sự phát triển đô thị, nhu cầu ở thực của một số địa phương đang phát triển.

Được biết, vào năm 2019, trả lời kiến nghị của cử tri về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, Bộ Xây dựng cho biết, tại Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định thống nhất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó đã xác định rõ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định tổ chức, cá nhân trong nước được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, pháp luật cũng đã quy định rõ các trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư dự án phải thực hiện bao gồm việc xây dựng các công trình trong dự án theo quy hoạch được duyệt.

Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất cũng như làm mất mỹ quan đô thị là điều cần thiết. Song, soi rọi vào thực tế, có lẽ cần nhìn nhận rõ quy định, pháp lý hành chính về phân lô bán nền đã được ban hành thống nhất và chặt chẽ. Những vụ việc "lùm xùm" liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như sốt đất ảo hay xuất hiện hàng loạt dự án "ma", nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm "quản" của chính quyền địa phương. 

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm sau: Nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Nhóm người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm vì đó là quyền của người sử dụng đất. Nhóm phân lô bán nền trái pháp luật - đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Theo nhận định của các chuyên gia pháp lý, quy hoạch xây dựng và kinh doanh bất động sản, việc cấm không cho phân lô, bán nền, tách thửa như quy định trên sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân, đặc biệt là dân nghèo, thu nhập thấp.

3 nhóm đối tượng cùng chịu thiệt hại

Trước nội dung đề xuất sửa đổi của Dự thảo này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, cơ sở pháp lý hiện tại có cho phép phân lô, bán nền và yêu cầu cần đảm bảo quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền ở những khu vực cần phải giữ về mặt mỹ quan đô thị.

"Quy định này đã rất phù hợp với tình hình phát triển thực tiễn về kinh tế xã hội của đất nước, nhưng tại Dự thảo sửa đổi mới này với đề xuất mới cấm tất các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã... là quá cứng nhắc", ông Đính nhận định.

Theo đó, thứ nhất, đề xuất này sẽ ảnh hưởng đến chính các địa phương đầu tiên, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được. Như vậy là làm khó cho các địa phương, Nhà nước trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách.

Thứ hai là gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc. Theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền. Trong khi đó, doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là doanh nghiệp vừa và nhỏ, rất ít các doanh nghiệp lớn có đủ kinh phí, nguồn vốn để hoạt động kinh doanh. Do đó, phần lớn các doanh nghiệp sẽ phải đi vay vốn và khi làm dự án, họ phải bán đất nền để có thanh khoản, giúp doanh nghiệp nhanh thu hồi vốn, trả nợ và tiếp tục phát triển. 

Nếu quy định bắt buộc xây nhà xong rồi mới được bán, cấm phân lô, bán nền thì doanh nghiệp khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 - 30ha. Trong khi đó, ngân hàng lại siết chặt tín dụng, việc vay vốn cũng khó khăn, kể cả khi thế chấp cũng chỉ vay được 60 - 70% vốn thực hiện dự án. 

Ông Đính bình luận: “Thử hỏi các doanh nghiệp sẽ lấy đâu ra vốn để tiếp tục phát triển các dự án? Đây chính là việc đánh đố doanh nghiệp. Nếu đề xuất mới về cấm phân lô, bán nền được thông qua sẽ gây tê liệt hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nước”.

Tác động thứ ba mà vị này nhắc đến là những nhà đầu tư, những người mua sản phẩm bất động sản cũng sẽ gặp khó. Người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì lại là gây khó cho họ. Hơn nữa, sẽ làm cho tính thanh khoản của các dự án càng khó lên nhiều lần.

Như vậy, cả 3 nhóm: Nhà nước, doanh nghiệp, người mua đều gặp khó khăn. Theo ông Đính, các bộ, ngành lý giải rằng cấm phân lô, bán nền là nhằm mục tiêu chống đầu cơ đất đai nhưng thực tế có rất nhiều dự án tại các tỉnh thành phố mặc dù đã xây rồi vẫn “đắp chiếu”, như các dự án: Nam An Khánh, khu Mỹ Đình, khu Vân Canh… Đó có phải là các hoạt động đầu cơ hay không?

Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Muốn hạn chế phân lô, bán nền, không phải cứ nhắc điệp khúc “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý Nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu. 

Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Ví như kỳ thứ nhất, bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải đủ vốn làm hạ tầng chỗ này. Kỳ thứ hai là các chủ đầu tư xây dựng công trình sẽ là người mua lại lô đất của chủ đầu tư hạ tầng để xây dựng công trình hoặc bán và kinh doanh.

Như vậy, sẽ có sự phân loại với các chủ đầu tư ở các kỳ với nhau. Nếu chủ đầu tư xây dựng công trình mua rồi mà không xây sẽ phải bị xử lý bằng thuế. Hết thời gian xây dựng mà chưa xây dựng thì tính thuế gấp 2, 3 lần. Như vậy, sẽ không có ai ung dung để đất đó, mang tiền đi nộp thuế. Đây là giải pháp vẫn đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thay vì như ở Việt Nam, lựa chọn giải pháp “không quản được thì cấm”.

"Vì sao không xử lý tận gốc, lại hạn chế quyền của dân?"

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, những đề xuất với mục tiêu tốt là ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án tràn lan đã khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng “dự án ma”.

Tuy nhiên, TS. Hiển cho rằng, đề xuất phải dựa trên cơ sở các bộ luật như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Ví dụ, một khu vực đã quy hoạch xong với quy định chặt chẽ về dân số, hạ tầng thì người dân có diện tích đất lớn ở khu vực đó có quyền phân lô, tách ra thành các thửa riêng miễn là đáp ứng được quy hoạch của khu vực.

“Không phải cứ cấm chỗ nọ rồi cấm chỗ kia, cái gì cũng cấm, như vậy chỉ làm cho việc thực hiện luật về quy hoạch thêm rối. Những đề xuất kiểu này giống như dựa trên một tình thế đang bát nháo của phân lô bán nền, vì không quản được nên nghĩ ra chuyện cấm. Trong khi đó, không nhìn rõ được nguyên nhân gây ra chuyện bát nháo này là lỗi tại ai? Lỗi đó là việc buông lỏng của chính quyền địa phương hay chính sách ban hành sai? Trong khi, thực tế việc phân lô bán nền bát nháo đa phần là sự buông lỏng của địa phương chứ không phải do chính sách sai”, TS. Hiển nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng, cần phải hoàn thiện về quy hoạch, về các quy định theo hướng những gì mà người sở hữu đất được quyền làm thì không nên cấm. Giải pháp ở đây chính là quyền lực nằm trong tay chính quyền, cán bộ quản lý có quyền cấp sổ, nếu cán bộ cấp sai thì phải phạt, xử lý. Với người dân khi cố ý làm sai quy định thì phải thu hồi sổ.

"Như vậy, nếu chính quyền quản lý tốt từ việc cấp sổ đỏ, giám sát việc xây dựng trên đất ra sao cho đúng quy hoạch thì sẽ không xảy ra các sai phạm. Đừng đổ tất cả lỗi cho người dân nếu dự án đó xây dựng trên đất sai phạm bởi, lỗi phải thuộc về chính quyền đầu tiên, vì đã buông lỏng công tác quản lý. Không thể thờ ơ, không xử lý tận gốc mọi chuyện rồi đưa ra những quy định cấm, để rồi cuối cùng, những người có đất, được phép phân lô lại bị hạn chế quyền", TS. Đinh Thế Hiển kết luận.