“Tôi nhấn mạnh câu chuyện bất động sản rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế - xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân. Cái khéo, cái giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy cả hai thị trường tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, tránh những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là trong lĩnh vực tài chính, tiền tệ”, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh phát biểu tại Tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" ngày 11/1/2023.
Cần thúc đẩy cả thị trường tài chính và bất động sản
TS. Võ Trí Thành đánh giá, dòng tiền bất động sản liên quan rất chặt chẽ với thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng. Bên cạnh việc thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu tạo ra nguồn lực tốt phát triển thị trường bất động sản thì vẫn tiềm ẩn rủi ro chéo giữa các lĩnh vực này. Do đó, phải nhìn tổng thể được tất cả các khía cạnh liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản, bên cạnh quy hoạch chuẩn thì cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
“Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải, Việt Nam cũng có nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp”, ông Thành nói.
Bên cạnh đó, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn là câu chuyện lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng, rất cần phát triển các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản mà ở Việt Nam đang thiếu.
“Gắn với câu chuyện này đòi hỏi sự giám sát, minh bạch thông tin, nếu chúng ta không phát hiện ra những vấn đề nhen nhóm thì sau này nó tích lại, đặc biệt là vấn đề nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Khi đó chi phí xử lý vô cùng tốn kém và sự can thiệp của Nhà nước càng phải lớn nhiều nữa”, ông Thành nhấn mạnh.
Nêu kinh nghiệm xử lý khủng hoảng trên thị trường ở các quốc gia, TS. Võ Trí Thành cho biết, các nước tập trung vào hai góc độ quan trọng nhất: Một là, cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Hai là, nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ.
“Hai cái này gắn kết với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Thành nhấn mạnh.
TS. Võ Trí Thành cũng nhận định, việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời chúng ta cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường bất động sản, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô, tức là cấp chính sách cho đến cấp vi mô, cấp doanh nghiệp để thị trường thực sự bật dậy.
Cửa sáng cho thị trường bất động sản năm 2023
Nhìn nhận về thị trường bất động sản 2023, TS. Võ Trí Thành cho rằng, điểm tích cực là có thể sự ngặt nghèo về tài chính sẽ giảm dần do lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn về cường độ, tần suất không như năm 2022.
“Do đó, áp lực đối với kinh tế vĩ mô của ta đỡ hơn. Chưa kể năm nay nước ta đặt mục tiêu lạm phát cao hơn thì cũng có dư địa ít nhiều cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa”, ông Thành nhận định.
Để đạt được những mục tiêu trong năm 2023, TS. Võ Trí Thành nhắc đến điểm mấu chốt mà năm 2022 thị trường làm chưa tốt, liên quan đến phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản: “Năm nay tập trung đẩy mạnh đầu tư công, kết cấu hạ tầng hơn 700 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó là thực hiện tốt hơn chương trình phục hồi phát triển, trong đó có gói hạ tầng 113.000 tỷ đồng. Những cái này làm cho bầu không khí chung và tăng trưởng kinh tế có thể giảm bớt khó khăn trong năm 2023”.
Nhận định chung, TS. Võ Trí Thành cho rằng, sẽ có ba nhóm giải pháp được trình Chính phủ và các bộ, ngành liên quan nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý, thủ tục hành chính và tài chính tiền tệ như trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới.
Trong đó, room tín dụng năm 2023 khó có thể tăng mạnh so với năm 2022, nhưng sẽ được điều hành uyển chuyển, linh hoạt hơn. Có thể có những điều chỉnh về đánh giá rủi ro, không phải theo số tiền như trước đây mà theo phân khúc. Bên cạnh hỗ trợ lãi suất 100.000 tỷ đồng, nhiều chuyên gia đề nghị có thêm gói như gói 30.000 tỷ đồng, đặc biệt cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Về nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách, hướng tới lành mạnh hóa khu vực cao cấp, đầu cơ và phát triển phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Việc cải tổ chính sách sẽ theo định hướng thị trường, song song với thực hiện tái cấu trúc các doanh nghiệp bất động sản.
“Trong một thế giới bất định, chúng ta phải chuẩn bị rất nhiều kịch bản khác nhau, nhưng nhiều khả năng là tình hình sẽ thuận hơn vào nửa cuối năm 2023. Hy vọng lòng tin thị trường khôi phục, nhà đầu tư sẽ xuống tiền, cộng với những cải tổ chính sách thì thị trường bất động sản và những vấn đề về thanh khoản, áp lực tỷ giá, lãi suất, trong những tháng đầu năm sẽ được xử lý phần nào. Như vậy, trong khó khăn chúng ta vẫn hy vọng vào một năm mà Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi, giữ được sự ổn định, an toàn hệ thống bên cạnh đảm bảo an sinh xã hội”, ông Thành nói.
Cùng tin tưởng thị trường bất động sản sẽ giảm bớt khó khăn hơn và dần phục hồi trong năm 2023, TS. Nguyễn Sĩ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nêu ra năm yếu tố tác động:
Thứ nhất, tầng lớp trung lưu Việt Nam đang gia tăng, cùng với quá trình đô thị hóa, tập trung cư dân sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản.
Thứ hai, vấn đề tín dụng đã được Chính phủ nhận biết, điều chỉnh và chỉ đạo rất sát sao. Tôi tin những khó khăn, vướng mắc về tín dụng sẽ được xử lý, nhưng xử lý trong hài hòa lợi ích của nền kinh tế và quốc gia. Bởi bất động sản rất quan trọng nhưng nó là 1/5 thôi. Chúng ta phải phản ứng trên cơ sở 100% nền kinh tế.
Thứ ba, hiện chính sách, thể chế đang được hoàn thiện, sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.
Thứ tư, là lòng tin vào thị trường, nhưng quan trọng nhất ở đây là cam kết chính trị. Chúng ta thấy Chính phủ đã cam kết, đã có những giải pháp đề ra, trên cơ sở truyền thông đúng đắn nữa thì có lẽ niềm tin thị trường sẽ được phục hồi. Cuối cùng, nền kinh tế năm tới vẫn được coi là khá, nhiều đánh giá GDP sẽ trên 6%.
“Dưới sự tác động của cả 5 yếu tố này, thị trường bất động sản sẽ có cơ sở để ổn định. Chỉ có trong phản ứng chính sách, tôi cho rằng không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì việc thị trường khởi động trở lại là rất khó”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhận định./.
