Thời gian qua, Chính phủ đã có những chỉ đạo hết sức quyết liệt, cụ thể trên tinh thần "giao tận tay, chỉ tận việc" cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu quan trong tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng vấn đề là ngay cả doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng phải tìm cách thay đổi, xoay chuyển, phối hợp với các cơ quan bộ ngành liên quan thì mới mong tháo gỡ được các “nút thắt” dai dẳng lâu nay.
Nhận diện đầy đủ nguyên nhân thị trường bất động sản suy giảm
Tại Tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023”, diễn ra sáng 13/1 tại Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu đánh giá cao các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua.
“Chúng tôi rất ấn tượng với Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022, chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế - xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường.
Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công tác xử lý ngay những vấn đề cấp bách, chúng tôi có niềm tin là thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ vướng mắc khó khăn”, ông Châu bày tỏ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, những khó khăn trên thị trường bao gồm tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng khó khăn về thanh khoản.
Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.
Về vấn đề trái phiếu, theo ông Lê Hoàng Châu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn khoảng 119.000 tỷ đồng. Trong khi đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng lên 1,5 - 2%, nhưng thực chất, nguồn vốn chưa kịp đưa vào nền kinh tế. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2022, mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%.
Chủ tịch HoREA cũng nhận thấy trách nhiệm của doanh nghiệp. Ngoài những khó khăn do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ thì cũng do doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình và cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.
Đơn cử, ông Châu cho biết, thị trường bất động sản đang lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung và nhà vừa túi tiền.
“Như nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính”, ông Châu nói.
Trước những khó khăn mà lĩnh vực bất động sản đang gặp phải trong vấn đề pháp lý, vốn, luật, cung - cầu đối với dự án nhà ở bình dân, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - ông Nguyễn Quốc Hùng cũng đặt vấn đề: Bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường?
Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn. Vì thế, khi cho vay, ngân hàng phải xem xét rất thận trọng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, chỉ dự án đầy đủ pháp lý thì mới tiếp cận được vốn tín dụng. Về phía người dân có nhu cầu nhà ở đều tiếp cận được vốn tín dụng nhưng với những dự án vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích.
Mặt khác, đến tháng 10/2023, tỷ lệ cho vay ngắn hạn và trung dài hạn sẽ về mức 30%, phù hợp với thông lệ quốc tế, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.
Doanh nghiệp phải “xắn tay” cùng tháo gỡ
Trao đổi tại diễn đàn, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng trung bình hằng năm không có gì “nóng”. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?
“Quan trọng nhất là Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh nghiệp bất động sản để bàn về giải pháp tháo gỡ. Tôi cho rằng, chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì Ngân hàng cho vay thế nào? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu.
Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản”, ông Hùng khẳng định.
Nhìn nhận về giải pháp phối hợp giữa các bên liên quan, ông Châu cho biết, HoREA đã đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp.
“Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Chúng tôi rất hoan nghênh và cũng đề nghị doanh nghiệp sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể tái câu trúc, tái cơ cấu đầu tư.
Chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường, chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên”, ông Châu đề nghị./.
