Mới đây, thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) được Bộ Xây dựng ban hành quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Những căn hộ mini này phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư tại dự án nhà ở thương mại. Thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.
Câu chuyện diện tích căn hộ 25m2 không mới vì nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định. Thực tế, nhiều quan điểm cho rằng, việc căn hộ 25m2 được xây dựng tại các dự án nhà ở thương mại là tín hiệu sáng đầu năm về nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Mới đây, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2020 của batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm căn hộ mini (có diện tích dưới 45m2) tăng đáng kể từ tháng 2/2020, mức độ tăng hơn 200%.
Điều này phản ánh xu hướng ngày càng có nhiều người trẻ, gia đình trẻ ra ở riêng và có nhu cầu sở hữu các căn hộ nhỏ, vừa túi tiền hơn. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng, nếu quy hoạch không tốt, việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ có nguy cơ hình thành “khu ổ chuột trên cao”.
Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều dự án có căn hộ mini với diện tích từ 28 - 35m2 gần trung tâm, thuận tiện cho việc di chuyển đều đang có giá rất cao, trung bình dao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Đặc biệt, có dự án giá bán lên tới 40 - 45 triệu đồng/m2. Tổng giá thành một căn hộ là từ 800 triệu đến 1,3 tỷ/căn. Mức giá này cũng tương đương một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực ven Hà Nội.
Chia sẻ với phóng viên, chị Hoàng Thị Hoà (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, mặc dù biết chung cư diện tích nhỏ có rất nhiều những bất cập về không gian sống, giấy tờ sở hữu, các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy… nhưng loại hình này có ưu điểm là ở vị trí trung tâm thành phố và giá bán cũng không quá cao. Từ căn hộ trung tâm, hai vợ chồng chị di chuyển đi làm hay đưa con cái đi học, khám chữa bệnh đều khá gần và thuận tiện.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP Invest) cho hay, nếu cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhất 25m2, mật độ dân số ở những khu đó sẽ tăng lên rất nhiều. Trước kia căn hộ cho phép tối thiểu 45m2, khi cho xây dựng diện tích 25m2 số lượng sẽ tăng lên gấp đôi, kéo theo mật độ dân số sẽ tăng cao, ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị đang quản lý dân số, quản lý hạ tầng kỹ thuật phải hạn chế số dân cư.
Việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2 chỉ phù hợp với các khu nhà ở xã hội, nhà dành cho người nghèo, người thu nhập thấp, khu đô thị ở xa trung tâm… sẽ không bị mật độ dân số đè nặng lên hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thì mức căn hộ diện tích nhỏ nhất 45m2 là hợp lý.
Ông Hiệp khẳng định: “Diện tích nhà 25m2 là một phân khúc khá nhạy cảm. Thời gian qua có không ít các dự án có diện tích nhỏ, giá bình dân được xây dựng lên nhưng không bán được do thiếu các tiện ích hạ tầng, tiện ích xã hội. Do đó, các doanh nghiệp làm phân khúc này cần cơ chế bán thế nào là điều rất quan trọng”.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc của batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu tìm kiếm căn hộ diện tích nhỏ gia tăng sẽ thúc đẩy sự tăng về nguồn cung để đáp ứng nhu cầu.
Song việc quản lý loại hình này liên quan đến nhiều yếu tố như phòng cháy chữa cháy, xây dựng tự phát... Do đó, ông Quốc Anh kiến nghị cần tạo ra hành lang pháp lý để kiểm soát chặt nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của thị trường, chứ không nên cấm hoàn toàn.
“Về mặt cơ chế chính sách của Nhà nước, có thể hỗ trợ các chủ đầu tư về mặt thuế, phí… để họ phát triển nhà diện tích nhỏ nhiều hơn. Bởi sau dịch Covid-19, rất nhiều người tiêu dùng bị ảnh hưởng về kinh tế, người ta cần những căn hộ để ở phù hợp với nhu cầu thực tiễn hơn”, ông Anh đề xuất.
Còn theo ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Vietnam, hiện nay trên thị trường TP.HCM căn hộ hạng C (có giá dưới 25 triệu đồng/m2, diện tích 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường còn rất lớn.
Theo ông Lâm, để loại hình căn hộ thương mại diện tích nhỏ này hiện thực hóa cần một chiến lược rõ ràng, giải pháp hạ tầng, tiện ích đồng bộ đi kèm chứ không phải là làm một cách tràn lan. Đặc biệt, cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp liên quan.
Hơn nữa, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2. Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m2 với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.
“Khu vực trung tâm TP.HCM hay Hà Nội không phù hợp xây dựng căn hộ diện tích nhỏ theo như Thông tư”, ông Lâm nhận định.
