Giữa lúc mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã vượt hơn 30 triệu đồng/m2, việc Bộ Xây dựng chính thức cho phép các chủ đầu tư được phát triển các căn có diện tích tối thiểu 25m2 kỳ vọng mang tới giải pháp đột phá về nhà ở cho các gia đình trẻ và những người có thu nhập thấp. Dù vậy, vẫn còn đó những tranh cãi về tác động đến cảnh quan đô thị và hạ tầng quá tải mà chính sách mới ban hành.
Cụ thể, theo Thông tư 21/2019 mới của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, diện tích sử dụng tối thiểu của dự án nhà ở thương mại được hạ xuống còn 25m2. Tuy nhiên, Bộ cũng yêu cầu các dự án phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ. Các dự án còn phải đảm bảo các yêu cầu khác về tỷ lệ thang máy, diện tích hầm và khu vực đậu xe để đảm bảo không gian sống cho cư dân.
Chính sách mới có thể mang đến niềm vui cho khá đông người dân có thu nhập thấp muốn an cư lâu dài tại đô thị. Khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho thấy đô thị này có khoảng 500.000 hộ gia đình chưa có nhà, khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020.
Xu thế quy mô các gia đình dường như ngày càng thu hẹp. Kết quả điều tra dân số năm 2019 cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, của những người cùng giới tính, thậm chí là người cao tuổi. Tổng số hộ cả nước năm 2019 là 2,56 triệu hộ, tăng đến 40,23% so với thập niên trước. Trong đó, số hộ gia đình có quy mô 1 - 2 người chiếm hơn 32%.
“Như vậy, hộ gia đình hạt nhân một thế hệ hoặc hộ gia đình chỉ có 1 - 2 người đang gia tăng và căn hộ 25m2 phù hợp với nhóm khách hàng này”, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định.
Động thái “cởi trói” của Bộ Xây dựng còn giúp thúc đẩy doanh số bán hàng ở nước ngoài cho một số dự án và thậm chí có thể cung cấp một cú hích nhỏ cho tăng trưởng kinh tế. “TP.HCM có 50.000 cặp vợ chồng mới cưới hằng năm và nửa triệu sinh viên đại học khác. Cả hai nhóm đều là người mua tiềm năng năng chính”, chuyên gia bất động sản này nhận định.
Đã có một số dự án thí điểm triển khai dòng sản phẩm căn hộ nhỏ, ví dụ như Vinhomes Grand Park (Quận 9) có dòng căn hộ diện tích thông thủy khoảng 28m2, hay chủ đầu tư Lê Thành phát triển dòng căn hộ mini cho thuê có diện tích chỉ khoảng 20m2. Dù vậy, bên cạnh đó cũng xuất hiện các lo ngại “vỡ quy hoạch”, rằng khi cho phép triển khai các căn có diện tích nhỏ, số lượng người ở trong dự án sẽ tăng lên, kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng kỹ thuật, gây ra bất hợp lý cho quy hoạch đô thị.
Thực tế, ở một số thành phố lớn có dân cư đông đúc và quỹ đất hạn chế trên thế giới, chính quyền đã quy hoạch một số khu nhất định để phát triển các dòng sản phẩm căn hộ mini. Đơn cử như ở Bangkok (Thái Lan), kích thước tối thiểu cho 1 căn hộ chung cư được quy định là 21m2. Tại các địa điểm trung tâm Thành phố Bangkok, mức giá trung bình của các căn hộ lên đến hơn 3.000 USD/m2. Chi phí ngày càng cao khiến cho các nhà phát triển gần đây bắt đầu tìm kiếm các thiết kế mới phù hợp hơn với thu nhập của đa số người dân. Dòng sản phẩm mini còn phát triển khá phổ biến ở Hồng Kông hay Singapore.
Việt Nam có vẻ cũng khó nằm ngoài xu thế này. Theo tính toán của HoREA, 1 căn hộ cao cấp có giá bán 45 triệu đồng mỗi m2, nhưng với căn hộ nhỏ phân khúc cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này thì giá bán chỉ 1,35 tỷ đồng. Còn với căn hộ bình dân với giá bán 25 triệu đồng mỗi m2, những căn diện tích 30m2 có giá bán chỉ 750 triệu đồng, vừa túi tiền của nhiều người.
Theo HoREA, loại bất động sản này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các vấn đề trên bằng việc giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ... nên sẽ kiểm soát được áp lực này.
Chia sẻ với PV, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, cũng đồng tình: “Nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của Nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hoàn toàn khả khi”.
Dù vậy, trước mắt, tác động tích cực lẫn tiêu cực của dòng căn hộ mini vẫn chưa rõ ràng. Nên chăng chính sách này chỉ nên áp dụng tại một số khu vực nhất định ở TP.HCM, Hà Nội và không áp dụng đại trà cho địa phương khác.
