Thị trường Bình Dương “rung lắc”, từ giá chót vót đến hạ sàn
Trong bối cảnh thị trường tại TP.HCM vướng mắc pháp lý, quỹ đất thu hẹp dần thì Bình Dương là nơi ghi nhận sự gia tăng nguồn cung về căn hộ mạnh mẽ nhất trong 3 năm qua. Trong đó, 2 thành phố mới giáp ranh với TP.HCM là Dĩ An và Thuận An nổi lên với hàng loạt dự án mới với mức giá bán không ngừng leo thang.
Theo thống kê, trong năm 2019 Bình Dương có khoảng 12.000 căn hộ tập trung ở TP. Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, gấp 5 lượng dự án nhà phố, căn hộ trong năm 2018 cộng lại. Đến năm 2020, lượng căn hộ tại Bình Dương đạt gần 20.000 căn, chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam. Trong 2 năm thị trường này có thêm gần 40.000 căn hộ.
Nguồn cung mới gia tăng ồ ạt nhưng giá bán phân khúc căn hộ tại thị trường này cũng tăng cao. Nếu như trước đây, một vài dự án có vị trí nằm “sát vách” TP.HCM như Him Lam Phú Đông, Bcons Suối Tiên, Bcons Miền Đông… mở bán với giá chỉ tầm trên dưới 1 tỉ đồng/căn thì nay các dự án mới mở bán đã giao động trên dưới 2 tỷ đồng (tương đương 33-38 triệu đồng/m2).
Cuối năm 2019 và đầu 2020, hàng loạt dự án mới ra mắt tại Bình Dương đã công bố mức giá rất cao, thậm chí không thua kém mặt bằng giá tại nhiều dự án căn hộ ở TP.HCM. Điển hình như Astral City hay Happy One Central có mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao chưa từng có tại Bình Dương, thậm chí vượt mặt một số khu vực thuộc TP.HCM.
Trong bối cảnh nguồn cung tăng nóng, thanh khoản lao dốc, thời gian qua nhiều dự án ở Bình Dương đã tung ra các chính sách chiết khấu, khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Điển hình như một dự án tại TP Thuận An chiết khấu đến 27% cho khách hàng trong tháng 7. Trước đó, dự này được rao bán với giá từ 37 triệu đồng/m2. Đặc biệt trong tháng 9/2021, dự án tiếp tục được quảng bá chiết khấu lên đến 30% nếu thanh toán 98%.
Chạy đua giảm giá với dự án này có thể kể đến C-Skyview. Dự án này tung hàng loạt chính sách mới, bao gồm cả việc cam kết thuê lại với giá cao, thay vì chiết khấu trực tiếp vào giá bán. Chiêu bán hàng này tại dự án của Cường đô la được đánh giá khá thông minh, vì vẫn kích thích được sức mua, tạo cảm giác “ảo” về mức giá cho thuê với nhà đầu tư mà vẫn không mang tiếng giảm giá bán.
Căn hộ Sài Gòn về “trạng thái bình thường mới”, sát giá trị thực
Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, mặc dù ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng giá bình quân căn hộ trung cấp tại TP.HCM trong quý 3/2021 vẫn tăng cao, trung bình lên tới 45 triệu đồng/m2, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2020 bất chấp dịch Covid-19…
Khảo sát chung của Reatimes, giá chung cư tại TP.HCM hiện ở mức trung bình từ 43-45 triệu đồng/m2 với loại hình căn hộ trung cấp và vào khoảng 59-80 triệu đồng/m2 với loại hình cao cấp. Cá biệt một số dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Các khu vực ghi nhận giá căn hộ tăng mạnh nhất trong quý vừa qua như khu vực TP. Thủ Đức, khu Nam Sài Gòn, Bình Thạnh ghi nhận mức tăng trung bình từ 3-7% so với quý trước.
Đặc biệt là thành phố Thủ Đức, một vài dự án mới mở bán đã chạm mốc 100 triệu đồng/m2. Điển hình, dự án King Crown Infinity (trên đường Võ Văn Ngân, phường Trường Thọ) có quy mô 1,1 ha, được chào bán với mức giá lên tới hơn 95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế GTGT. Tính ra, căn hộ rẻ nhất ở dự án này có giá không dưới 5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, nhiều dự án mở bán tại khu Tây như quận 12 cũng ghi nhận mức giá trên 42 triệu đồng. Xu thế định giá bán cao do khan hiếm sản phẩm mới cũng ghi nhận ở một số dự án như: Grand Marina Saigon với mức giá lên tới 18.000 USD/m2 hay phân khu mới tại Vinhomes Grand Park có giá trên 60 triệu/m2…
Đi ngược xu hướng định giá cao để “hớt váng” có thể kể đến dự án MT Eastmark City, do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư sắp ra mắt với giá bán dự kiến chỉ 36 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều dự án căn hộ ở Bình Dương.
Theo các chuyên gia, khu vực TP Thủ Đức là điểm nóng tăng giá thời gian gần đây, chủ đầu tư đưa ra mức giá chỉ 36 triệu đồng/m2 là khá thấp. Để xây dựng được mức giá bán này, doanh nghiệp phải tích lũy được quỹ đất từ giá rẻ và chấp nhận biên lợi nhuận ở mức vừa phải để chia sẻ với khách hàng.
Bàn luận về xu hướng này, ông Trần Khánh Quang – TGĐ Công ty Bất động sản Việt An Hòa đánh giá, việc chủ đầu tư dự án mới điều chỉnh mức giá thấp hơn mặt bằng chung cho thấy sự khéo léo và nắm bắt lỗ hổng của thị trường khá tốt. Trên thực tế, thời gian qua mức giá căn hộ không chỉ tại TP.HCM mà Bình Dương cũng tăng quá nhanh đã khiến thị trường mất cân bằng. Trong khi giá vẫn leo thang, nguồn cung ùn ứ thì thị trường ghi nhận rất ít giao dịch. Thông thường, một dự án bất động sản sẽ có mức lợi nhuận khoảng 15% trên giá bán, nhưng thời gian qua nhiều dự án được nâng mức lợi nhuận lên đến 30%, thậm chí 40%, 50%, điều này là không sát thực tế.
“Theo tôi giai đoạn tới đây có thể nhiều chủ đầu tư sẽ điều chỉnh mức giá về sát giá trị thực hơn. Trong đó, Bình Dương và TP.HCM sẽ xuất hiện nhiều dự án mới đưa ra mức giá thấp hơn mặt bằng chung để thu hút khách hàng. Dự án tại phường Long Trường, quận 9 có thể dự án đầu tiên mở màn cho xu hướng này. Việc tận dụng tốt lỗ hổng của thị trường có thể khiến dự án mới thu hút lượng lớn khách hàng và kéo theo giao dịch tăng lên. Qua đó, nhiều dự án mở bán trước đó cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp, rất có thể sẽ có thêm nhiều đợt chiết khấu, khuyến mãi lớn từ các dự án mở bán trước đó để kích hoạt lại dòng chảy thị trường…”, ông Quang nhìn nhận.
Cũng theo ông Quang, Bình Dương thời gian vừa qua đã quá bùng nổ về nguồn cung căn hộ nên đang có hiện tượng bão hòa. Trong khi đó, mức giá bán quá cao lại không phù hợp với nhu cầu thực của thị trường tại đây. Tại Bình Dương, chỉ nên có khoảng 40% lượng sản phẩm cao cấp, còn lại 60% phải là sản phẩm bình dân với mức giá từ 1-2 tỷ đồng để phù hợp với đối tượng người có thu nhập trung bình. Do đó, các chủ đầu tư cũng cần có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với bối cảnh chung.
