"Không thể vì một nhà F0 mà đóng cửa cả làng"
Bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản đã đóng góp 14% GDP trong giai đoạn 2019 - 2021 và có khả năng lan tỏa mạnh đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế.
Để phát triển các dự án, các doanh nghiệp bất động sản có rất nhiều cách để huy động vốn, như vốn tự có, vốn góp, vốn FDI, hoặc một số nguồn vốn khác huy động từ thị trường vốn như cổ phiếu, trái phiếu, các quỹ đầu tư,...
Tuy nhiên, từ năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản đã lâm vào tình cảnh khó khăn, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt dòng vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.
Đặc biệt, trong thời gian qua, trước những vụ lùm xùm liên quan tới việc huy động vốn sai luật của một số doanh nghiệp bất động sản, một số ý kiến cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần “siết chặt” và “kiểm soát” dòng vốn, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu trước khi “bơm” vào thị trường bất động sản.
Tại hội thảo: “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Reatimes và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, Chính phủ nên “nắn” chứ không nên thắt chặt dòng vốn vào bất động sản. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng hiến kế để kiểm soát được việc phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đúng hướng.
Phát biểu tại Hội thảo, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho biết, hiện nay có quá nhiều ách tắc dẫn đến những tiềm năng và cơ hội trên thị trường bất động sản chưa thể phát triển. Những vụ việc tiêu cực xảy ra trong thời gian qua chỉ là một bộ phận nhỏ của thị trường chứ đó không phải là bức tranh chung. Không nên chỉ dựa vào một vài hiện tượng riêng lẻ mà có những biện pháp thắt chặt lại, làm mất đi cơ hội tiếp cận vốn của các doanh nghiệp.
"Nhìn từ bài học trong chống dịch Covid-19, không thể vì một nhà có F0 mà đóng cửa cả làng, chúng ta cũng không nên đối xử với thị trường bất động sản như vậy", ông Lộc nói.
Cũng theo chuyên gia này, nếu ở đâu đó trên thị trường bất động sản có vấn đề thì cần tạo điều kiện “hạ cánh mềm” để không bóp nghẹt thị trường. Bởi, một khi các gọng kìm cùng siết lại sẽ khiến thị trường không thể tiếp tục phát triển được nữa.
“Nói đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta thường hay nhắc tới những từ như ‘quản lý’, ‘siết lại’, ‘điều tiết’,… Cách nói này nghe rất đáng sợ, làm cho thị trường bất động sản càng trở nên nặng nề. Chúng ta nên sử dụng cụm từ “khơi thông” dòng vốn cho thị trường bất động sản để tiếp cận một cách bao dung, công bằng với thị trường này hơn", ông Lộc nêu quan điểm.
TS. Vũ Tiến Lộc phân tích thêm, bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường kinh tế và các ngành liên đới. Do đó, việc định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.
“Khơi thông, duy trì dòng chảy vốn vào thị trường bất động sản rất quan trọng bởi cơ hội, không gian, dư địa của bất động sản còn rất nhiều. Tuy nhiên, bên cạnh tăng cường số lượng vốn thì chất lượng dòng vốn cho bất động sản cũng cần được quan tâm hàng đầu để hướng tới sự phát triển bền vững", ông Lộc cho hay.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chinh sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nên phát triển thị trường tài chính cân bằng hơn, hài hòa hơn, nhất là thị trường vốn. Kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát được rủi ro, hướng tới xây dựng một thị trường an toàn, lành mạnh, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.
Vốn trái phiếu là "chiếc bình quý" của thị trường bất động sản
Theo ông Lực, đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như: Phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính.
Không chỉ tại thị trường tiên tiến trên thế giới mà tại Việt Nam, thị trường trái phiếu đang trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cũng cho biết, trong nền kinh tế thị trường Việt Nam hiện nay có hai "bình quý": "Bình" bất động sản và "bình" trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, điều quan trọng là phải làm sao bảo vệ được hai chiếc "bình" này mà không bị đổ vỡ trong quá trình chúng ta “dọn dẹp” lại thị trường.
Ông Phong phân tích, "bình" trái phiếu thực sự là chiếc bình quý trong nền kinh tế, bởi trong cấu thành phát triển thị trường không thể thiếu được nguồn vốn này. "Bình" trái phiếu cho phép doanh nghiệp tiếp cận trực tiếp với nguồn vốn xã hội với giá rẻ mà không thông qua ngân hàng, không thông qua trung gian hay lời lãi khác. Đây là hình thức tự huy động, doanh nghiệp cùng với các nhà đầu tư cùng chịu lỗ, chịu lãi như nhau. Có thể nói, điều này rất “quý” trên thị trường.
Bên cạnh đó, phát triển thị trường trái phiếu giúp đa dạng hóa các kênh đầu tư của các nhà đầu tư xã hội. Rõ ràng, người ít tiền cũng có thể đầu tư mà ai nhiều tiền, chuyên nghiệp tham gia thì càng tốt cho thị trường. Đây là một trong những cơ hội để mở rộng kênh đầu tư xã hội, kênh đầu tư tài chính thay vì đầu tư tiền ảo. Đồng thời, kênh vốn này giúp giảm nhẹ nguồn dẫn vốn của các ngân hàng thương mại. Trong xu hướng thế giới hiện đại, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phát triển hơn nguồn vốn vay ngân hàng, đặc biệt là với các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Minh Phong, cũng phải nhìn nhận thẳng thắn những điểm đáng quan ngại hiện nay đang diễn ra khi thị trường trở nên quá nóng về tốc độ tăng trưởng, số lượng tài khoản mở mới, biên độ lãi, quy mô phát hành, thể chế quản lý,… để có những giải pháp kiểm soát rủi ro, lành mạnh hóa thị trường.
“Trong thời gian tới, cần tinh thần thiếu sót ở đâu thì phải sửa đó. Lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "bắt chuột làm vỡ bình", ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản", ông Phong nói.
Ông Phong cũng đề xuất, cần phải bổ sung gấp quy định về luật liên quan đến phát triển các thể chế tín nhiệm và thêm một luật mới mà tại Việt Nam chưa có, trong khi Mỹ đã làm từ năm 2010 là đạo luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tài chính trên tinh thần chung là có sự giám sát dựa trên an toàn tài chính.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, các giải pháp khơi thông và phát triển thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian tới cần hài hòa lợi ích, bảo vệ niềm tin của các nhà đầu tư. Nếu người dân và nhà đầu tư mất lòng tin là cả xã hội cũng sẽ mất lòng tin, Chính phủ mất uy tín và thị trường sẽ không còn cơ hội phát triển.
"Điều quan trọng bây giờ là cần hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chúng ta cần có ‘bác sĩ doanh nghiệp’, để khi doanh nghiệp ốm đau, sẽ có bác sĩ chữa. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể thành lập tổ chức trấn an các doanh nghiệp bất động sản khi gặp khó khăn, để điều chỉnh tái cấu trúc. Việc xử lý nghiêm minh các cá nhân vi phạm thì vẫn nên làm nhưng việc bảo vệ doanh nghiệp vẫn phải bảo vệ", TS. Vũ Tiến Lộc nhận định./.
