Có thể bạn quan tâm
Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng như: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư.
Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.
Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.
Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Không khơi thông dòng vốn, doanh nghiệp bất động sản sẽ “chết mòn” trên đống tài sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển mạnh cả về phạm vi, quy mô và có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau như ngân hàng, chứng khoán, xây dựng. Tuy nhiên, sau thời kỳ tăng trưởng nóng cùng với hơn 2 năm chống chọi Covid-19, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, kinh doanh thua lỗ, hàng tồn kho lớn…
Đặc biệt, các hoạt động giãn cách xã hội kéo dài khiến hầu hết doanh nghiệp bị ngưng trệ, mọi kế hoạch bị “đóng băng”, trong đó, dòng tiền đổ vào cũng chịu ảnh hưởng không kém. Việc “ôxy dòng tiền” bị thiếu hụt có thể làm cho doanh nghiệp bị “ngộp thở” ngay lập tức, do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ giữ chân người lao động, không còn tiền để “cầm cự” qua giai đoạn khó khăn, doanh số bán hàng bị “rơi thẳng đứng”.
Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh, những chính sách thanh lọc có phần mạnh tay của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua thực sự là “cú đấm bồi” khiến con đường tìm vốn của các doanh nghiệp khó càng thêm khó.
Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp bất động sản, những chính sách kiểm soát chặt chẽ như siết vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp vào lĩnh vực bất động sản đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường cũng như bản thân các doanh nghiệp. Thực tế, các doanh nghiệp đã phải xoay xở đủ hướng để tìm vốn triển khai dự án.
Chia sẻ với Reatimes, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, bản thân mọi doanh nghiệp hiện nay đang trong gian đoạn vực dậy để hồi phục sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Doanh nghiệp bất động sản cũng không phải ngoại lệ.
Tuy nhiên, việc hồi phục và phát triển có thành công hay không phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn và sự hỗ trợ từ phía Nhà nước. Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, gói kích cầu kinh tế được thực hiện hiệu qủa, nhiều chương trình ưu đãi về thuế, hỗ trợ vốn được triển khai… chắc chắn sẽ là cơ sở và động lực lớn giúp doanh nghiệp bất động sản khởi sắc. Song những yếu tố nói trên không được thực hiện, doanh nghiệp bất động sản cũng như lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục trì trệ, nguồn lực đất đai không được khơi thông, dự án ách tắc, doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ “chết trên đống tài sản”.
“Hiện các doanh nghiệp đang rất cần sự trợ lực từ phía các cơ quan Chính phủ, việc đưa ra các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay là vô cùng cấp thiết. Do đa số các chủ đầu tư dùng vốn vay rất nhiều để phát triển dự án và gánh nặng lãi suất ngân hàng rất lớn.
Vì vậy, các ngân hàng cần xem xét giảm lãi suất, khoanh nợ để chủ đầu tư có thêm nguồn lực phát triển dự án nhằm đưa ra sản phẩm, tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng cũng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải xem xét từng đối tượng, không nên đánh đồng tất cả tránh tình trạng doanh nghiệp tốt cũng như doanh nghiệp xấu”, bà Hương bày tỏ.
Không khơi thông dòng vốn, doanh nghiệp bất động sản sẽ "chết mòn" trên đống tài sản. (Ảnh minh hoạ)
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phú Đông (Phú Đông Group) nhìn nhận, câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản hay siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều nhằm lành mạnh hóa thị trường tài chính, bất động sản - vốn là những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, không nên siết đại trà, đánh đồng tất cả dự án khiến các doanh nghiệp đều không được vay ngân hàng hay không cho phát hành trái phiếu mà chỉ kiểm soát đối với các chủ đầu tư, các dự án không minh bạch, rủi ro, hay chủ đầu tư có động cơ không tốt, sử dụng vốn không đúng mục đích… Đối với những dự án tốt, chủ đầu tư tốt vẫn cho phát hành trái phiếu hay vay ngân hàng bình thường.
Bởi theo ông Phúc, nếu siết chặt vốn vay một cách cứng nhắc sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các dự án của các doanh nghiệp bất động sản. Hầu như không có doanh nghiệp nào có thể tự chủ vốn 100% mà phần lớn phụ thuộc vào nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Trong đó vốn vay ngân hàng, tín dụng bất động sản, phát hành phát trái phiếu là những kênh huy động vốn chủ lực. Vì vậy, việc kiểm soát dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản giúp thị trường phát triển lành mạnh là đúng, song cần thanh lọc một cách đúng đắn, phù hợp để tránh hiệu quả ngược.
Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản được xem là lĩnh vực quan trọng góp phần vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Vì vậy ở giai đoạn hiện tại, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường này sẽ là một trong những ưu tiên cấp thiết cần triển khai.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện các doanh nghiệp vẫn phải đều đặn trả lãi vay cho ngân hàng nên nhiều doanh nghiệp đã phải “vay nóng” để trả lương, trả lãi ngân hàng, duy trì hoạt động tối thiểu... Do đó, nếu không được tiếp cận vốn mới, doanh nghiệp bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ mất thanh khoản.
Có thể thấy, với thực tế hiện nay, việc khơi thông các “nút thắt” cho thị trường bất động sản đặc biệt là dòng vốn là yêu cầu cần được quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý. Hơn hết, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát có khả năng tăng cao, thị trường sẽ chịu nhiều biến động từ những yếu tố từ bên ngoài, doanh nghiệp không có “vắc-xin vốn” sẽ thiếu tính bền vững, nhanh chóng dừng cuộc chơi, ảnh hưởng đến khả năng phát triển của toàn thị trường bất động sản.
Hoàn thiện thể chế, chính sách, nhưng không tạo thêm thủ tục hành chính
Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp đầu tiên giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải đến từ phía các cơ quan Nhà nước với những chính sách, thể chế được kiện toàn, hoàn thiện.
Đơn cử, ở các quốc gia trên thế giới, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp khá đặc biệt vì nhà đầu tư cá nhân biết rủi ro nhưng vì lãi suất cao nên họ vẫn tham gia sau khi cân đối giữa rủi ro tài chính và lãi suất. Với Việt Nam, chúng ta cần có quy định để minh bạch hóa, xây dựng thị trường này phù hợp với bối cảnh trong nước và thông lệ quốc tế.
Thị trường trái phiếu của Việt Nam còn mới mẻ, nhà đầu tư chuyên nghiệp chưa nhiều. Do đó, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải hoàn chỉnh thể chế, chính sách.
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, đầu tiên cần phải sửa đổi Nghị định 153, quy định điều kiện được phát hành trái phiếu, do ở Việt Nam hầu hết là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời, cần phải quy định tỷ lệ giữa vốn vay/vốn chủ sở hữu, cân đối giữa vốn vay Nhà nước và vốn chủ sở hữu ở mức hợp lý.
Đặc biệt, nên có xếp hạng tín nhiệm đầy đủ, giúp cơ quan quản lý và nhà đầu tư hiểu rõ hơn doanh nghiệp phát hành. Trước mắt, có thể quy định các doanh nghiệp phát hành trái phiếu cần xếp hạng tín nhiệm trong khoảng thời gian ngắn, đi cùng với các chính sách khuyến khích phát triển doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm.
“Cần chú trọng phát triển thị trường chứng khoán chưa chính thức (OTC), quy định điều kiện bán chứng khoán lần đầu và quy định về mua đi bán lại của các doanh nghiệp niêm yết. Đây là những giải pháp rất quan trọng nhằm tạo ra dòng chảy vốn tốt hơn”, ông Thịnh đề xuất thêm.
Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất, cần có chiến lược quốc gia dài hạn để tập trung nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản, phát triển trên cơ sở giảm thiểu rủi ro cho chính doanh nghiệp, sau đó là các nhà đầu tư và thị trường.
Cụ thể, để khơi thông nguồn vốn cho bất động sản, cần sử dụng linh hoạt hơn nữa các chính sách vĩ mô và hai công cụ quan trọng nhất là chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa. Đầu tư vào bất động sản liên quan mật thiết đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng và quỹ đầu tư. Ngân hàng và quỹ đầu tư dùng bất động sản làm tài sản thế chấp và khi hệ thống ngân hàng đứng vững thì kinh tế vĩ mô mới tăng trưởng ổn định. Ở các quốc gia, kinh nghiệm là tìm mọi cách để tạo ra nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản, trong đó, nguồn lực quan trọng và bền vững nhất vẫn là ngân hàng và quỹ đầu tư.
Theo đó, cần phát triển hơn nữa thị trường vốn trung dài hạn (nhất là thị trường cổ phiếu, trái phiếu và thị trường quỹ, đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản), nhằm giảm phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng, giúp hệ thống tài chính phát triển cân bằng hơn. Về lâu dài, cần hình thành cơ quan tái tài trợ cho vay bất động sản làm tăng vòng quay của đồng vốn, giúp hệ thống tài chính phân tán rủi ro. Đồng thời, vào thời điểm thích hợp trong tương lai Nhà nước xem xét thêm công cụ thuế bất động sản, vừa là công cụ điều tiết và là công cụ tăng nguồn thu hợp lý vào ngân sách phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội.
Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa dòng vốn
Khơi thông nguồn vốn không chỉ là trách nhiệm từ phía cơ quan Nhà nước mà bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động với các kênh huy động vốn của mình.
Khi có các chính sách thanh lọc thị trường để đảm bảo nguồn vốn sạch chảy vào bất động sản, đòi hỏi các doanh nghiệp cũng cần chứng minh được tín nhiệm của doanh nghiệp cũng như gia tăng tính minh bạch trên thị trường để “mở đường” cho các dòng vốn lưu thông.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin của các chủ nợ, thị trường và đối tác, đảm bảo tiến độ, chất lượng dự án và mục đích sử dụng vốn vay… cũng như tăng cường chất lượng của các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Khi phát hành trái phiếu phải đảm bảo công khai rõ ràng và đúng với quy định pháp luật tăng được uy tín, tên tuổi của doanh nghiệp. Có như vậy, bất động sản mới củng cố được niềm tin đối với các nhà đầu tư, cơ quan chức năng.
“Vốn vay ngân hàng, tín dụng và vốn từ phát hành trái phiếu đang là những nguồn vốn của lực của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng phải hiểu rõ quy luật, cái gì phụ thuộc quá cũng không tốt, vì thị trường luôn biến động và các chính sách có thể thay đổi. Do đó, để phát triển bền vững kể cả trong hoàn cảnh chịu nhiều tác động từ bên ngoài ảnh hưởng đến các nguồn vốn chủ lực, doanh nghiệp cần phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn, đa dạng hoá nguồn vốn, huy động từ nhiều kênh khác nhau”, ông Thịnh cho biết.
Dưới vai trò là đại diện một doanh nghiệp bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, bản chất của việc thanh lọc thị trường, siết tín dụng chảy vào bất động sản của cơ quan quản lý cũng xuất phát từ những sai phạm nghiệm trọng trong việc huy động vốn trên thị trường bất động sản. Điều này làm thị trường phát triển lệch lạc, bất công bằng và thiếu bền vững. Vì vậy, bên cạnh việc cơ quan quản lý cần phải thanh lọc đúng, đủ, phù hợp thì các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đảm bảo phát triển một cách hợp pháp và tuân thủ pháp luật.
Cụ thể, trong vấn đề vốn phải chứng minh được tín nhiệm bằng cách công khai các thông tin các dự án đã đang và sẽ triển khai. Khi triển khai dự án cũng cần đảm bảo đúng với quy hoạch, cấp phép, đảm bảo chất lượng, xây dựng được uy tín, tên tuổi.
“Khi là một doanh nghiệp phát triển trên cơ sở tuân thủ pháp luật, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc huy động vốn vay”, bà Hương nói.
Nguồn vốn quyết định đến sự sống còn của một doanh nghiệp bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Khi vốn vay dồn dào và đảm bảo an toàn, doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện các dự án lớn một cách bài bản, quy hoạch, đảm bảo nguồn cung lớn, giúp cân đối cung cầu, có khả năng làm giảm giá thành bất động sản. Ngược lại, nếu doanh nghiệp thiếu vốn, không huy động được vốn, ngồn vốn bị bóp nghẹt cũng đồng nghĩa doanh nghiệp đang đứng bên nguy cơ phá sản. Vì vậy, việc khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản thực sự rất cần thiết ở thời điểm hiện tại - một thời điểm nhạy cảm song rất cần niềm tin từ phía Nhà nước dành cho doanh nghiệp và ngược lại./.
