Chưa phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai
Nguồn lực đất đai đóng góp vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tuy nhiên một số “bất cập” về cơ chế chính sách cũng như không đồng bộ, thống nhất giữa các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành nói chung, dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đất đai có “giá trị” và “giá trị sử dụng” nhưng Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả công cụ “lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất” và thẩm quyền “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” để làm gia tăng “giá trị sử dụng đất”, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.
Mặt khác, “quy hoạch” có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. “quy hoạch” vừa thể hiện “tầm nhìn của Nhà nước”, vừa thể hiện “ý chí của Nhà nước”, vừa thể hiện “lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng”… Do đó, cần phải xem “quy hoạch“ là một “công cụ” rất hiệu quả để huy động “nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội”.
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định “nguyên tắc sử dụng đất” đã nêu các nguyên tắc sử dụng đất phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường”, nhưng Luật Đất đai chưa quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách để thực hiện nguyên tắc này, dẫn đến trên thực tế xảy ra tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất không đúng lục đích, chưa thực sự tiết kiệm tài nguyên đất đai, chưa phát huy cao nhất “giá trị sử dụng” của đất đai, chưa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho Ngân sách Nhà nước.
Nhà nước chưa thực hiện hiệu quả phương thức“đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Mặt khác “tài chính đất đai” là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác “thể chế hóa” còn nhiều “bất cập” nên nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Ở góc độ nhà nghiên cứu, nhóm chuyên gia gồm GS.TS. Nguyễn Thị Cành, TS. Lê Hoàng Vinh, TS. Trịnh Thục Hiền… trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM) cũng cho rằng: Quy hoạch và Luật Đầu tư làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư… Trong đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai.
Đặc biệt, lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng, trong đó việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp… Đơn cử như vấn đề quy hoạch treo kéo dài qua nhiều năm, đất không được đưa vào sử dụng gây lãng phí tạo ra nhiều “dự án ma”, không giao dịch được và không tạo ra thu nhập.
Có những khu quy hoạch treo kéo dài hơn 30 chục năm như Khu Bình Quới -Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM). Nhiều khu đất nhà nước thông báo quy hoạch cho trồng cây xanh, hay dự án công cộng nhưng sau 5 năm, 10 năm, 20 năm hoặc nhiều hơn không triển khai, làm cho đất bị “bỏ hoang”, nhà nước không thu hồi, người dân không được đầu tư để tăng giá trị của đất dẫn đến lãng phí nguồn thu nhập lớn cho cả người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.
Cần sớm hoàn thiện khung chính sách pháp luật đồng bộ
Các “bất cập” nêu trên làm cho nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.
Để khắc phục điều này, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp, HoREA cho rằng cần sớm hoàn thiện khung chính sách pháp luật đồng bộ, thống nhất giữa các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành nói chung. Trong đó, cần hoàn thiện và quy định rõ hơn về quy hoạch, chính sách điều tiết giá trị đất đai, đấu giá, giải phóng mặt bằng, vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chế độ sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tháo gỡ ách tắc đối với thủ tục “đất ở và các loại đất khác” để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…
Nhằm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai cũng như sử dụng đất, tài sản Nhà nước có hiệu quả cho giai đoạn tới, nhóm các nhà nghiên cứu Đại học Kinh tế - Luật kiến nghị cần sửa đổi các hạn chế của pháp luật cho hoàn thiện, đồng bộ và thống nhất. Cụ thể, điều chỉnh lại định hướng xây dựng quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước không nên cho phép thiết lập quá nhiều quy hoạch, chỉ lập quy hoạch không gian chung trên cơ sở tích hợp các quy hoạch cả nước; thực hiện tốt công tác quy hoạch các khu công nghiệp, khu kinh tế; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm để tăng cường, hạn chế thiếu sót gây khó khăn trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Xử lý nghiêm các trường hợp được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án, nhưng quá thời hạn cam kết vẫn chưa triển khai, không đưa đất vào sử dụng, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với các dự án treo, cần phải quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tiến hành thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không sử dụng đất theo luật định…
Nhà nước cần bỏ hình thức trả tiền thuê đất một lần-khi tính giá đất, cần tính lại giá, thuế, phí quyền sử dụng đất, thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, nhà đầu tư, doanh nghiệp và tổ chức xã hội. Đồng thời, cần xác định giá trị tăng thêm của đất khi có hạ tầng và triển khai quỹ đất từ thu giá trị gia tăng của đất do có hạ tầng để đầu tư lại cho hạ tầng, phát triển hạ tầng… nhằm phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
