Thị trường bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vĩ mô
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vĩ mô, phản ánh “sức khỏe” của nền kinh tế. Vì thế, ở các nước phương Tây, tỷ lệ tín dụng cho bất động sản rất lớn, nhưng ở Việt Nam con số này chỉ trên dưới 10%.
TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo thống kê ở 16 nước châu Âu, tỷ lệ này là khoảng 24%, ở Mỹ là khoảng 27% và một số nơi lên tới 30%. Khoản cho vay lớn nhất của họ là tiêu dùng, sau đó là bất động sản, rồi cuối cùng mới đến công nghiệp và thương mại.
“Chính vì cho vay bất động sản ở các nước tư bản lớn như vậy nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó. Khi bất động sản suy giảm thì nền kinh tế sẽ có xu hướng suy giảm theo”, ông Nghĩa nói.
So sánh giữa các nước Âu, Mỹ và Việt Nam, theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản ở các quốc gia này cạnh tranh và cởi mở. Trong khi ở Việt Nam, thị trường bất động sản lại đóng cửa.
“Trên thị trường hàng hóa, Việt Nam rất mở, theo thống kê, chúng ta xếp thứ 3 thế giới về độ mở cửa. Nhưng duy nhất với thị trường bất động sản thì lại đóng. Nhiều quan điểm cho rằng, cho vay bất động sản lớn thì thị trường này có vấn đề sẽ ảnh hưởng mạnh đến nền kinh tế. Nhưng ở các nước tư bản họ không nhìn nhận như vậy”, ông Nghĩa nhận định.
Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chúng ta đang nhìn thị trường bất động sản bằng con mắt e ngại và do dự. Điều đó khiến cho thị trường này gặp rất nhiều rủi ro, trong khoảng thời gian 10 năm mà có rất nhiều lần giá cả biến động lên, xuống.
“Chúng ta đang dè dặt cho vay bất động sản với quan điểm, đóng góp của ngành này vào GDP vô cùng mờ nhạt. Bất động sản hiện đang chiếm tỷ lệ quá thấp trong GDP. Ngành xây dựng đang phân phối vào các giá trị ngành nghề khác dẫn đến GDP của bất động sản được nhìn nhận một cách mờ nhạt, không có nhiều vai trò trong đóng góp GDP”.
Liên quan đến vấn đề này, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO, nêu quan điểm về đóng góp thực chất của bất động sản vào GDP cần được nhìn nhận lại: “Theo cách tính của chúng ta, bất động sản có quy mô rất lớn nhưng chỉ chiếm 0,24 điểm %. Tôi cho rằng con số này quá nhỏ bé và không thể hiện được tiếng nói vai trò của bất động sản trong cơ cấu GDP. Nhưng tôi cho rằng, con số chỉ 0,24% là bởi đang có độ vênh trong cách tính của Tổng cục Thống kê về GDP. Cụ thể là phần xây dựng lại được tính sang GDP cho xây dựng, bất động sản nghỉ dưỡng cũng không được tính vào đóng góp GDP của bất động sản, bất động sản dịch vụ lại được tính vào GDP thương mại”.
Cần có thái độ đúng mực với thị trường bất động sản, nghiên cứu kỹ để đưa ra chính sách tín dụng phù hợp
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, trong 10 cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính gần đây thì 7, 8 cuộc có nguyên nhân đến từ thị trường bất động sản nên động thái cẩn trọng của Ngân hàng Nhà nước là đúng.
“Nhưng theo tôi, nên chăng Ngân hàng Nhà nước nên có nghiên cứu sát sao với thị trường bất động sản, có thái độ đúng mực, có chiến lược dài hạn để tổng điều chỉnh. Vì đây là thị trường nền tảng, quan trọng.
Nếu không cung cấp tín dụng thì không thể phát triển được thị trường nhà ở. Nên đừng nghĩ cấp tín dụng để người ta lấy tiền vào thị trường đầu cơ. Nhà ở là nền tảng không chỉ trong kinh tế hiện đại mà còn cho thế hệ tương lai.
Do vậy, tôi xin nhắc lại rằng nên nghiên cứu kinh tế của các nước, điều chỉnh sự đóng - mở hợp lý để giúp cho thị trường bất động sản phát triển hợp lý hơn.”, ông Nghĩa nêu quan điểm.
Nếu không cung cấp tín dụng thì không thể phát triển được thị trường nhà ở.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, phát triển thị trường bất động sản không thể nằm ngoài chính sách vĩ mô của Nhà nước bởi có thể nói đây là ngành xương sống của nền kinh tế, nó trục trặc thì tất cả sẽ trục trặc. “Một ngành quan trọng như thế nhưng tôi chưa thấy có nền tảng, khoản tài chính ưu đãi nào cho nó để nó phát triển bền vững”, ông Điệp bày tỏ.
Theo ông Điệp, để một dự án bất động sản thành công là cả quá trình, rất nhiều rủi ro, rủi ro về chính sách, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường… chỉ một rủi ro trong số đó xảy đến thôi cũng có thể khiến dự án trục trặc. "Do đó tôi đề nghị, cần có giải pháp để khơi thông điểm nghẽn tín dụng cho thị trường bất động sản để phát triển, hạn chế tình trạng lúc khoảng hoảng thừa lúc khủng hoảng thiếu", ông Điệp nói.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước, bà Phạm Thị Vân Anh, Trưởng phòng Tín dụng NHNN, cho biết hiện đang có rất nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài... Trong đó, tín dụng ngân hàng là dòng vốn quan trọng.
Tính đến hết tháng 9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm dư nợ tín dụng phục vụ cho kinh doanh và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018. Trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.
Từ đầu 2019 tới nay, vốn cho tín dụng bất động sản giảm theo con số tuyệt đối. Vừa qua, trong lúc thị trường bất động sản khá trầm lắng, NHNN lại ban hành Thông tư 22, với nội dung sẽ siết lại các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn”.
Về vấn đề này, bà Vân Anh cho biết, có hai chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản là: Hệ số dùng vốn ngắn hạn sang trung và dài hạn; hệ số rủi ro. Sở dĩ có điều này vì khoản cho vay bất động sản là trung và dài hạn, trong khi vốn vay ngân hàng huy động là ngắn hạn. Để đảm bảo an toàn, lộ trình sẽ giảm dần nguồn vốn ngắn hạn sang trung và dài hạn. Ngân hàng Nhà nước đã nghiên cứu và thận trọng điều chỉnh hệ số này. Theo lộ trình, trong vòng 3 năm, giảm hệ số này từ 40% năm 2020 sang 30% năm 2022.
Thứ hai, hệ số rủi ro khi áp dụng với khoản cho vay liên quan bất động sản cũng ảnh hưởng đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng không lớn. Hệ số áp dụng với khoản vay kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên 200%. Khoản cho vay với NƠXH, nhà thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức giá trị vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống, giữ hệ số rủi ro 50%. Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Năm 2020 là 120% và năm 2021 là 150%.
“Thông tư này có ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để đưa ra lộ trình phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó mong muốn chủ đầu tư và nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng”, bà Vân Anh nhận định.
