Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang hứng chịu nhiều “rối ren”
Hiện nay, ngành du lịch đang được tái khởi động, mở cửa toàn cầu, các nước trong khu vực đều gấp rút tăng khả năng cạnh tranh trong việc thu hút khách du lịch và các nhà đầu tư. Trước tình hình mới, các doanh nghiệp bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng mong muốn được tăng cường hỗ trợ, gỡ “vướng” trong quá trình xây dựng và vận hành.
Đặc biệt, về mặt chính sách, pháp luật trong kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn chồng chéo, khó hiểu khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư còn nhiều "lúng túng".
Bên cạnh đó, tạo nhiều “rối ren” trong công tác quản lý Nhà nước trên thị trường bất động sản ở các địa phương. Nếu không sớm giải quyết được vấn đề này, sẽ bỏ lỡ cơ hội vàng trong quá trình thúc đẩy phục hồi ngành du lịch và kinh kế nói chung.
Chia sẻ mới đây tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển thị trường bất động sản nói chung thì cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển thị trường, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư.
Theo ông Đính, chính những vướng mắc về chính sách đã gây ra những rào cản cho việc thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.
"Các doanh nghiệp phát triển dự án rất hạn chế nguồn lực về vốn. Trong khi, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa có những quy định rõ ràng về pháp lý.
Việc đầu tư của các nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản và vướng nhiều rủi ro về pháp lý.
Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã giảm sút trong khoảng 3 năm vừa qua”, ông Đính nhận định.
Đồng quan điểm, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này đã gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản tại các địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.
Ngoài ra, những bất cập về chủ trương, chính sách đất đai… đang trở thành rào cản, ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cũng như khả năng cải thiện PCI (chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh) của các địa phương nói chung.
“Xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt thòi. Mặc dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, "phá băng" thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này”, bà Nhung nói.
Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, "điểm nghẽn” pháp lý đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) là rào cản cần tháo gỡ cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong 2 - 3 năm gần đây, bất động sản du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, nhưng bị dừng lại bởi các vấn đề pháp lý, nhất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Lý do là chưa có quy định của pháp luật rõ ràng, chưa được đề cập trong các văn bản pháp luật.
“Để giải quyết điểm nghẽn về mặt pháp lý này, chúng ta cần xem xét góc độ về các chuẩn mực, thông lệ đáng học hỏi của quốc tế. Về quy trình, căn cơ phải điều chỉnh nhiều nhất là Luật Đất đai. Bên cạnh đó, phải nhìn nhận về cách tiếp cận luật chi tiết hay sự tổng thể cần gắn với thực tế. Ngoài ra, cách xử lý như thế nào cũng cần phải đề cập tới. Song song với giải quyết vấn đề pháp lý cũng cần phải giải quyết cả những tranh chấp, hy vọng Nhà nước sẽ sớm đi tới sự thống nhất về quy định”, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu cạnh tranh nhấn mạnh
Sớm “hành động” để cứu thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Theo các chuyên gia, để giúp các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản “gượng dậy” phát triển sau đại dịch Covid-19 thì việc sớm bổ sung hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch là rất cần thiết.
GS. TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ, người Việt Nam luôn mong muốn căn nhà không phải chỉ là khách sạn, mà phải trở thành ngôi nhà của mình. Đó là tâm lý sở hữu mà có thể cha truyền con nối. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản du lịch, nghĩ dưỡng lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn nên ai cũng muốn mua. Nhưng chính vì hấp dẫn như thế, nhiều người muốn đầu tư, đến khi ngân hàng siết cho vay, không có dòng tiền thật thì mới nảy sinh ra câu chuyện người khách hàng mong muốn được cấp sổ đỏ lâu dài.
“Chính quyền địa phương mới “thông minh” nghĩ ra câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”, sáng tác ra một khái niệm rất hay như vậy để hy vọng sau này luật pháp sẽ theo để hợp pháp hóa việc này”, ông Cường bày tỏ.
Nói về hướng xử lý vấn đề trên, ông Cường cho rằng, phải thừa nhận đây là một sản phẩm phát triển bình thường và hiện nay không có ngăn cấm. Ngoài ra, không nên dùng những quy định hành chính khác để can thiệp vào đây.
“Ví dụ như cấp cho sản phẩm này giấy chứng nhận đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng nhà đầu tư phải giao sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh. Tại sao lại phải như vậy khi đây là tài sản và quyền của chủ sở hữu. Không được quyền bắt người này phải giao cho người kia kinh doanh. Tuy nhiên, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chuẩn của sản phẩm này về thiết kế và kiến trúc”, ông Cường cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng chia sẻ quan điểm: "Cần thiết phải đẩy nhanh việc điều chỉnh các quy định pháp luật. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013. Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng.
Quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới".
Còn về hướng giải quyết dài hạn, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua các luật như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu... từ đó tạo ra hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.
Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, thị trường bất động sản có nhu cầu vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển thì cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường.
Bên cạnh đó, môi trường đầu tư bất động sản với các điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư là một yếu tố quyết định cho phát triển thị trường. Để có môi trường đầu tư bất động sản thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải: Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản và đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
“Chúng ta cứ tự tạo thêm trở ngại cho mình thì việc phục hồi và phát triển kinh tế sẽ càng thêm khó khăn chồng chất. Do đó, việc gỡ bỏ những điểm nghẽn, những nút thắt về pháp lý và những bất hợp lý gây thất thoát tài nguyên, nguồn lực, để khơi thông cho dòng chảy kinh tế là hết sức cần thiết, mang tính cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và bản lĩnh, tinh thần trách nhiệm của các bộ, ngành”, ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm.
