Được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”.
Sau quá trình bàn luận, các chuyên gia, doanh nghiệp tại Toạ đàm đều cho rằng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là “mảnh đất màu mỡ” cần được ưu ái quan tâm và tạo mọi điều kiện để phát triển. Song thực tế hiện nay, thị trường này lại đang bị kìm hãm và phát triển chưa tương xứng với tiềm năng do những điểm nghẽn pháp lý, những khoảng trống trong quy định pháp luật. Chính điều này đã gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh, hạn chế dòng vốn đầu tư thúc đẩy phát triển du lịch tại các địa phương.
Quá nhiều vướng mắc xung quanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Phát biểu tại Tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV khẳng định, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã phát triển từ lâu, nhưng đến thời điểm hiện tại khung pháp lý cho thị trường này vẫn chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ, còn rất nhiều vướng mắc.
Theo đó, vị chuyên gia đã nêu ra 3 vướng mắc chính trong pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay.
Thứ nhất, khái niệm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản, vì vậy lĩnh vực này vẫn chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng để các chủ đầu tư căn cứ định hướng phát triển ổn định, bền vững.
Thứ hai, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau chủ yếu liên quan đến bất động sản nhà ở, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, giám sát, sử dụng. Vì vậy rất dễ dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm bất động sản du lịch như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng khác với nhà ở. Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan Nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển bất động sản du lịch cũng như xử lý nợ xấu liên quan.
Thứ ba, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch, từ đó thực tế đã xảy ra các tranh chấp giữa các bên không được giải quyết triệt để. Điều này có ảnh hướng tiêu cực đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.
Bên cạnh những vướng mắc về pháp lý, tư duy phát triển, quy hoạch và chính sách liên quan bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng đang gặp nhiều vấn đề.
"Một bộ phận không nhỏ vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Ngoài ra, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể mặc dù đây là lĩnh vực quan trọng đóng góp vào phát triển ngành du lịch, kinh doanh bất động sản và nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, bất động sản du lịch cũng là một phân ngành của ngành du lịch, là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng chưa được hưởng các ưu đãi như đối với những ngành kinh tế mũi nhọn khác. Đặc biệt, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường, xã hội nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.
Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cũng chia sẻ, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang phát triển không ngừng song pháp luật hiện tại vẫn còn đi sau với nhiều "khoảng trống".
"Sau gần 4 năm, với tham luận “Bình luận Hoàn thiện pháp luật hợp đồng nhìn từ thực tế loại hình condotel” của tôi tại Hội thảo do Bộ Tư pháp tổ chức, tình hình vẫn gần như 'giậm chân tại chỗ', ngoại trừ quy định mới nhất về việc mua bán căn hộ du lịch thì phải theo mẫu hợp đồng do Chính phủ ban hành.
Nếu nói rằng, đã có đủ các quy định pháp lý về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì đang "đi trên mây trên gió". Nếu có thì quy định đó cũng gần như không, là bỏ mặc chủ đầu tư và nhà đầu tư tranh cãi nhau bất phân thắng bại, là thiệt hại cho nền kinh tế, xã hội và ngành du lịch”, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.
Những vướng mắc nói trên đã cản trở không ít dự án bất động sản phát triển loại hình này, cản trở nhu cầu đầu tư của nhiều khách hàng, vô hình trung khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bị kìm nén, bó hẹp khó vươn lên đúng với nhu cầu và tiềm năng sẵn có.
“Không phải khi nào pháp luật cũng có trước quan hệ xã hội”
Nhìn nhận về những bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng nêu ra một thực tế, hiện nay có rất nhiều quy định hay khái niệm được ra đời trước khi được quy định. Điều này là câu chuyện hết sức bình thường, bởi không phải khi nào luật pháp cũng theo kịp sự vận động của xã hội. Vấn đề quan trọng là dù đi sau hay đi trước thì hệ thống pháp luật cần phải dựa vào thực tiễn để kiện toàn và hoàn thiện, tránh tạo ra những “khoảng trống”.
“Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có điểm nghẽn pháp lý về mua và sử dụng các loại hình bất động sản du lịch. Trên cơ sở nhu cầu sở hữu, cho thuê, sang tên, chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng lớn, một số khái niệm, định danh được ra đời trong khi pháp luật chưa quy định. Tuy nhiên, phải nhìn nhận một cách khách quan, không phải khi nào pháp luật cũng có trước quan hệ xã hội, mà phải nhìn từ quan hệ xã hội để hình thành pháp luật”, luật sư Đặng Văn Cường cho biết.
Đồng quan điểm, chia sẻ tại Toạ đàm, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong cũng bày tỏ, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có sự điều chỉnh từ các bộ luật, văn bản quy phạm pháp luật để tạo sự thuận lợi trong phát triển của các địa phương, các doanh nghiệp và người dân. Chúng ta làm việc trên nguyên tắc cái gì có lợi cho người dân, lợi cho doanh nghiệp, lợi ích chung cho quốc gia thì cần ưu tiên. Vì vậy, dù thực tiễn có đi trước những quy định trong pháp luật thì cũng không có gì sai, ngược lại càng phải hoàn thiện nó để luật hoá.
Cụ thể đối với thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thực tế cho thấy đang có rất nhiều vướng mắc cản trở sự phát triển kinh tế. Đơn cử như thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” dù không được quy định nhưng trên thực tế vẫn diễn ra tốt.
Vì vậy, theo vị chuyên gia này, vấn đề hiện nay là cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan làm luật cần tiếp thu và hiện thực hoá, cần giải quyết những điểm nghẽn để thị trường được khơi thông và phát triển.
“Theo tôi, sửa đổi luật hay điều chỉnh bất cứ điều luật nào đều cần hướng tới sự thay đổi nhận thức, thay đổi để phát triển; buộc phải sửa đổi trên tinh thần vướng đến đâu phải gỡ đến đấy”, TS. Nguyễn Minh Phong bày tỏ quan điểm.
Cần dựa vào sự phát triển của thực tiễn để hoàn thiện hệ thống pháp luật
Trước những “khoảng trống” trong quy định pháp luật cùng sự vận động quá nhanh của xã hội và nhu cầu đa dạng của người dân trong vấn đề du lịch, nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng, cần phải dựa vào sự phát triển của thực tiễn để hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Theo luật sư Đặng Văn Cường, đối với những khái niệm chưa chính thức về các loại hình bất động sản du lịch, căn hộ du lịch thì cần phải định nghĩa nó, xác định nó một cách rõ ràng. Cụ thể là luật hoá nó để tạo điều kiện cho thực tiễn tiếp tục được duy trì và phát triển. Các câu hỏi về điều kiện quy hoạch như thế nào, huy động vốn như thế nào, lợi cho nhà đầu tư thứ cấp như thế nào?… cũng cần phải được trả lời rõ nhất bởi nó sẽ mang lại giá trị cho xã hội, nguồn lợi cho đất nước.
Cũng theo luật sư Đặng Văn Cường, để hiện thực hoá những điều trên cần phải hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản nghỉ dưỡng đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, tháo gỡ ngay và luôn những điểm nghẽn trên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, không nên để thực tiễn một nơi và luật một nơi. Pháp luật phải nhằm phục vụ sự phát triển của thực tiễn xã hội và theo kịp sự phát triển ấy.
Hơn hết, chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý, các vấn đề vướng mắc sẽ được giải quyết và khơi thông dòng chảy cho thị trường.
Phát biểu tại Toạ đàm, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đề xuất, cần phải chủ động hoàn thiện hệ thống pháp lý, đảm bảo khung pháp lý không còn các “khoảng trống”, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới tạo được niềm tin đối với người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là cơ sở vững chắc cho các doanh nghiệp mạnh dạn tham gia.
“Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản du lịch để tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ ra một số tiền lớn.
Việc kịp thời và chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất./.
