Ba “rào cản” của condotel
Tại Diễn đàn, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng condotel xuất hiện nhiều năm trên thị trường, những nơi sôi động nhất là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2016 - 2018, đáp ứng nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở hạ tầng lưu trú có chất lượng cao, góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch của quốc gia. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay, condotel đang có dấu hiệu chững lại.
Theo đó, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra 3 nguyên nhân khiến thị trường condotel chững lại. Thứ nhất, đây là sản phẩm lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy định quy hoạch, sở hữu, chuyển nhượng, quản lý vận hành. Trong đó, quyền sở hữu nổi lên hàng đầu, người mua muốn được cấp sổ đổ vĩnh viễn trong khi condotel đang bị chi phối bởi 2 luật: Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Người mua đang băn khoăn lo lắng, chủ đầu tư không biết vận dụng theo luật nào còn cơ quan quản lý nhà nước lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và kiểm soát phát triển loại hình condotel.
Thứ hai, thoả thuận giữa người mua và người bán trên thoả thuận lợi nhuận rất cao khoảng 8 - 10%, thậm chí 12%. Đây là lãi suất không thực tế, và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện cam kết này. Do đó dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp khất nợ, trả chậm, cá biệt có doanh nghiệp không trả gây bức xúc cho người dân.
Thứ ba, để gỡ bí, có địa phương lách luật, gọi condotel xây dựng trên đất ở là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Việc này đồng nghĩa với việc nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh lại đất ở với mục đích để cấp sổ đỏ cho người dân. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa quản lý được. Hệ luỵ có thể phá vỡ quy hoạch dẫn đến những bất ổn trong xã hội.
Rà soát trước khi chuyển đổi từ condotel sang nhà ở
Nói về câu chuyện chuyển đổi condotel sang nhà ở tại một dự án ở Đà Nẵng, ông Chiến phân tích, trong quy hoạch, những khu vực có cảnh quan đẹp, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng sẽ được ưu tiên phát triển nhằm mục tiêu phục vụ người dân, cộng đồng là chính. Chính vì vậy, trong các khu du lịch nghỉ dưỡng đã hạn chế tối đa việc sở hữu tư nhân, sở hữu vĩnh viễn ở các khu vực này.
Chính vì vậy, trong các quy hoạch xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng không yêu cầu có hạ tầng xã hội. Ngược lại, các khu vực quy hoạch là đất ở, khu đô thị phải tuân thủ theo quy chuẩn, quy phạm, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm khác có liên quan. Điều đó có nghĩa là, nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội. Bởi nhà ở cần phải đáp ứng các điều kiện về chất lượng sống, không gian sống, từ giáo dục đến chăm sóc sức khoẻ, văn hoá xã hội.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Với những dự án condotel nếu muốn chuyển sang nhà ở, trước hết phải được rà soát đánh giá lại quy hoạch để xem khu nào được chuyển, khu nào không được chuyển. Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ và phải trả lời câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu, không xây chen, cơi nới, phá vỡ quy hoạch. Quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội tương ứng với số dân vào ở."
Để giải quyết được thực tế nêu trên, các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch,... chính quyền địa phương cần ngồi lại với nhau căn cứ với các chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc nêu trên cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường condotel nói riêng.
Ông Đỗ Viết Chiến đưa quan điểm: "Về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng: Condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch trên đất dịch vụ, thương mại, nghỉ dưỡng thì được tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Còn condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở, tiêu chuẩn, quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Với condotel đã xây dựng trên đất thương mại dịch vụ muốn chuyển đổi sang nhà ở, xây dựng trên đất ở nên chăng Chính phủ cần ban hành hướng dẫn rà soát lại đầu tư để làm rõ quy hoạch chỗ nào để cho du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch chỗ nào để ở.
Điều kiện chuyển sang đất ở là xây dựng hạ tầng xã hội ở đâu, xây dựng bên trong hay bên ngoài của dự án. Cần sớm ban hành quy chuẩn cho condotel để các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục phát triển loại hình condotel, để người mua an tâm, sở hữu hợp pháp. Nhà nước từ đó cũng quản lý được minh bạch bền vững thị trường".
