Condotel không có tội tình gì
Liên quan đến vấn đề condotel Cocobay Đà Nẵng đang được dư luận quan tâm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, mới đây ông chủ Cocobay Nguyễn Đức Thành đã nhờ ông gửi lời xin lỗi tới các nhà đầu tư nếu trường hợp Cocobay làm ảnh hưởng đến các nhà đầu tư condotel nói chung. Ông Thành cũng thừa nhận hành động đơn phương chấm dứt cam kết của doanh nghiệp là việc làm bất đắc dĩ. Thông tin được ông Nam chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên tổ chức ngày 27/11 tại Hà Nội.
Đưa ra quan điểm về condotel, ông Nguyễn Trần Nam phân tích: "Bản chất condotel không có gì sai. Hình thức, hoạt động, cách huy động vốn theo tôi là một sản phẩm tốt trên thị trường bất động sản. Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của Cocobay là chọn vị trí cũng như định giá tỉ lệ hưởng lợi nhuận cao quá.
Câu chuyện nằm ở con số thoả thuận lợi nhuận quá cao là 12%. Như TS. Lương Hoài Nam từng dự báo và phân tích: "Nếu đầu tư bất động sản condotel mang lại lợi nhuận 8 - 12%/năm mà thực sự không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để lấy lãi suất 5 - 6%/năm nữa?". Về luật pháp không ai cấm đoán thoả thuận dân sự giữa người thuê và người cho thuê. Nhưng đã đánh vào lòng tham và sự kém hiểu biết".
Chủ tịch VNREA cũng cho biết, có thời điểm doanh nghiệp tìm đến ông và than phiền về sự cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường khi có doanh nghiệp cam kết mức lợi nhuận quá cao. Với mức cam kết lợi nhuận quá cao, rủi ro đã được dự đoán từ trước và thực sự rủi ro đã đến.
“Tôi cho rằng rủi ro này còn nhẹ, nhà không mất, vẫn ở đó, giá trị còn có thể tăng lên, chỉ có lợi nhuận giảm”, ông Nam nói thêm về trường hợp khách mua sản phẩm của Cocobay Đà Nẵng.
Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng: “Đây chỉ là rủi ro nhẹ nhàng thôi, không bằng các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản. Tức là nhà của anh chưa mất và nó vẫn có khả năng tăng cao nữa. Và với đề xuất hiện nay thì có thể chuyển sang chung cư, thậm chí còn có thể trả lại và lấy lại tiền. Đề xuất của người đứng đầu Cocobay tôi cho là đúng mức và có thể thoả thuận thêm. Ở đây, chỉ có lợi nhuận giảm.
Đây là trường hợp cá biệt cho một dự án có một cam kết quá cao trong khi lựa chọn đầu tư một khu vực lớn không đủ sức gánh vác. Thông thường, những lời cam kết từ 8 - 10% tôi đều cho là họ phải lấy nguồn từ các dự án khác đề bù lại cho việc thuê lại condotel chứ trong thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức như vậy".
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO chia sẻ: “Nói về câu chuyện condotel, tôi cho rằng trường hợp gần đây gây xôn xao là sự việc cá biệt. Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt”.
Khẩn trương hoàn thiện pháp lý
Đưa ra kiến nghị, giải pháp cho condotel, các chuyên gia, khách mời nhấn mạnh rằng cần phải xây dựng được vấn đề pháp lý cho condotel. Từ đó, sản phẩm này mới có thể có chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ: Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc. Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Ông Khởi cho hay: "Đến hôm nay, đã có những nhà đầu tư gặp rủi ro trong đầu tư condotel. Đó là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là gì".
Theo ông Khởi, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel cần quan tâm: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này.
Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.
"Chắc chắn trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn cho loại hình này, không chỉ condotel mà cả officetel nữa", ông Khởi khẳng định.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho hay: "Pháp lý condotel 3 năm nay chúng ta đã nói rồi, Thủ tướng chỉ đạo nhiều nhưng đến nay Nhà nước vẫn chưa hoàn thiện pháp lý cho loại hình này. Cơ quan quản lý Nhà nước cần trả lời rõ hơn sao 3 năm rồi chưa làm được điều đó?"
Cũng theo chia sẻ từ ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: "Về câu chuyện làm thế nào để các nhà đầu tư biết được mình nên đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, condotel nào, tới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ thành lập Viện nghiên cứu Bất động sản để phối hợp và tiếp tục đưa ra những thông tin thị trường hữu ích và bổ ích nhất để các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và chính xác hơn".
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam: Sự "đổ vỡ" của Cocobay tại Đà Nẵng không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết. Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.
Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cách minh bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều thị trường như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.
Trước những thông tin từ vụ Cocobay Đà Nẵng, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.
Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
