Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi, một trong những vấn đề được quan tâm là câu chuyện định giá đất. Để có thêm góc nhìn, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phan Văn Lâm- Phó Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải, Viện nghiên cứu Pháp luật và Kinh tế Asean về vấn đề này.
PV: Thưa ông, hướng sửa Luật Đất đai tới đây là bỏ khung giá đất, tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ phương pháp xác định giá đất cụ thể. Theo ông, làm sao để định giá đất phù hợp với giá trị thị trường?
Ông Phan Văn Lâm: So với Luật Đất đai năm 2013 thì Dự thảo sửa đổi lần này đã bỏ khung giá đất 5 năm được điều chỉnh bằng hệ số K và thay vào đó là sử dụng bảng giá đất được lập hàng năm bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai vào đầu năm.
Nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất định giá; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Phương pháp xác định giá đất sẽ được chính phủ hướng dẫn khi Dự thảo sửa đổi này được Quốc hội thông qua, đây là quy trình làm luật từ trước tới nay của Việt Nam chúng ta.
Bên cạnh đó giá đất phù hợp với thị trường cũng được xác định khá rõ ràng tại khoản 2 Điều 153 Dự thảo sửa đổi như sau: Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
PV: Với những khu vực không có giao dịch mua bán (ví dụ vùng sâu vùng xa hoặc những vị trí đắc địa nhưng phố Tràng Tiền (Hà Nội) chẳng hạn) thì xác định giá thị trường thế nào, thưa ông?
Ông Phan Văn Lâm: Theo tôi ngoài căn cứ theo quy định trên thì căn cứ vào lịch sử giao dịch trước đó, tốc độ phát triển kinh tế địa phương, khả năng sinh lợi và mức độ thuận tiện giao thông, lấy phiếu thăm dò nhu cầu mua - bán cũng là một trong những yếu tố tốt để xác định giá cho những trường hợp anh đã đề cập ở trên.
PV: Nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp tốt để định giá sát với thị trường là tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp sẽ độc lập thực hiện về định giá đất. Quan điểm của ông thế nào? Theo ông, cần tổ chức cơ quan này thế nào để thực sự hiệu quả?
Ông Phan Văn Lâm: Tôi đồng quan điểm này, vì việc này đảm bảo tính khách quan, phản ánh một cách trung thực và được thực hiện bởi một đơn vị chuyên nghiệp có trình độ chuyên môn tốt.
Theo tôi để đảm bảo các đơn vị này không bị chi phối thì chúng ta nên dùng các đơn vị chuyên môn không có nguồn vốn của nhà nước và chịu trách nhiệm độc lập trước pháp luật.
Quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến nhiều khía cạnh. Trong số đó việc quản lý giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng. Giá đất được xác định một cách chủ quan, thiên về mục đích quản lý, thu ngân sách sẽ tạo ra nhiều hệ lụy. Giá đất chính được xác định thuần túy vì mục đích nào đó là nguyên nhân của tình trạng tham nhũng, thao túng thị trường đất đai.
Chỉ ở Việt Nam mới có tình trạng đất đai được các cơ quan quản lý nhà nước xác định cho giai đoạn 5 năm và sử dụng hệ số K để điều chỉnh. Đây chính là rào cản lớn nhất tạo ra khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường đất đai, làm cho quyền lợi và nghĩa vụ của người dân không được đảm bảo trong quá trình thực thi chính sách pháp luật của nhà nước.
Việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013 chưa có sự thay đổi và đột phá so với các quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, cần nghiên cứu và luật định về mức độ tham gia và vai trò của đại diện nhà nước trong thành phần tham gia vào xây dựng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất.
Câu hỏi đặt ra là liệu các cơ quan quản lý nhà nước có phải là chủ thể phổ biến, thực chất của nền kinh tế thị trường ở các giao dịch đất đai? Liệu thành phần áp đảo tuyệt đối của các cơ quan quản lý nhà nước (Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông vận tải, Kế hoạch Đầu tư, thậm chí có đề xuất là cả cơ quan công an) trong hội đồng thẩm định giá đất có giúp đảm bảo hiện thực hóa chủ trương của Nghị quyết số 18/NQ-TW và nâng cao tính thị trường của giá đất.
Câu trả lời mà thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 trong 10 năm qua là không. Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình đó mặc dù luật có đề cập đến tư vấn giá đất. Giá đất được quy định với sự “áp đặt”.
Có thể nói, tuyệt đại đa số các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường ở mọi thời điểm. Vậy, cần giới hạn sự tham gia, và từ tham gia này là sự can thiệp hành chính vào định giá đất đến mức nào.
Quan điểm của tôi là cơ quan quản lý Nhà nước chỉ cần tham gia với mức độ cung cấp thông tin, bảo vệ các lợi ích nhà nước, của công dân có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố định giá. Cơ quan nhà nước không nên đứng ở vị trị quyết định trong hội đồng định giá đất.
PV: Ngoài phương pháp định giá thì năng lực cán bộ, cơ sở dữ liệu… cũng là yếu tốt rất quan trọng để đảm bảo việc định giá được chính xác. Tuy nhiên, những vấn đề này còn hạn chế ở Việt Nam. Ông bình luận gì về rào cản này và theo ông, đâu là giải pháp khắc phục?
Ông Phan Văn Lâm: Cán bộ thực thi công vụ là yếu tố vô cùng quan trọng, quyết định sự thành bại của công việc, là gốc rễ của mọi vấn đề. Như các anh biết gần đây việc vi phạm, tham nhũng liên quan đến đất đai diễn ra hết sức phức tạp, làm cho sự tin yêu của nhân dân bị giảm sút đối với cán bộ, đảng viên. Bên cạnh đó chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ nên cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề định giá đất.
Tuy nhiên dù khó chúng ta cũng phải làm, cần phải có sự chuyên nghiệp hóa dù bắt đầu hơi chậm, nhưng đó là yêu cầu của sự phát triển xã hội, yêu cầu của một thị trường bất động sản lành mạnh, là nguồn lực quan trọng để góp phần phát triển kinh tế đất nước.
Để khắc phục tình trạng này trước tiên chúng ta cần mạnh dạn đổi mới, phải nhìn đúng sự thật, đặt lợi ích xây dựng đất nước lên trên hết. Tôi cho rằng phải rất nghiêm khắc trong vấn đề tuyển dụng và đào tạo cán bộ làm việc trong lĩnh vực đất đai.
Theo đó, phải thi tuyển để chọn đúng người, đúng chuyên môn, có năng lực làm việc tốt tránh tình trạng tuyển dụng người nhà, đệ tử sẽ dẫn đến vòng tròn khép kín tham nhũng và thỏa hiệp trong thực thi pháp luật về đất đai.
Mặt khác cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa dữ liệu, công khai minh bạch quy hoạch đất đai và kế hoạch sử dụng đất và trong xây dụng, thẩm định giá đất cần có sự tham gia của các chuyên gia, các đơn vị chuyên về thẩm định giá đất ngoài công lập nhằm bảo đảm tính khách quan, tính phản biện trong định giá đất đai để đất đai vận hành theo cơ chế thị trường lành mạnh.
PV: Xin cảm ơn ông!
