“Doanh nghiệp đang bắt đầu run sợ không dám vay vốn và ngân hàng cũng sợ không dám cho vay”
Tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.
Hiện nay, toàn cầu đang có xu hướng tiết kiệm nhưng không phải vì người dân không có tiền. Thực tế tại Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp thấp, công ăn việc làm tốt, thu nhập cao, người châu Âu cũng vậy nhưng họ vẫn tiết kiệm.
"Người dân tiết kiệm vì cảm thấy giá cả tăng, lãi suất cao, trong khi người Mỹ thường vay để chi tiêu. Thứ hai là người dân cảm thấy nguy cơ về chiến tranh, tăng giá năng lượng nên không dám chi tiêu. Tiếp nữa, người ta cảm thấy cần phải có một sự đầu tư mới, nên cần tiết kiệm hơn, sống giản dị hơn", TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bắt đầu từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp. Sắp tới đây, có khả năng UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán.
Như vậy, có thể thấy rằng các doanh nghiệp hiện tại đang bắt đầu run sợ không dám vay vốn, ngân hàng cũng sợ không dám cho vay vì sợ các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh.
"Hiện, dòng chảy tài chính chỉ còn lại ở bất động sản vì không ai bắt các doanh nghiệp bất động sản báo cáo khí phát thải", chuyên gia nhấn mạnh.
Do vậy, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đây chính là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản. Trong lúc khó khăn, cần phải có chỗ vực lại nhu cầu tiêu thụ vốn.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng như thị trường xây dựng, thị trường vốn đang rơi vào cảnh thảm hại khi số nợ của các nhà thầu, công ty liên quan lên tới 170 nghìn tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện chỉ dám khai thác đầu tư công, không dám nhảy vào đầu tư. "Có thể thấy rằng dòng chảy kinh tế đang bế tắc thực sự, bế tắc của toàn bộ nền kinh tế và chỉ có một lối thoát là bất động sản", TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.
Vì vậy, để khơi thông tài chính cho bất động sản, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại Việt Nam lại chưa làm được.
Thực tế, qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại TP. Hà Nội, ông Nghĩa nhận thấy thị trường đang tồn tại những khó khăn như:
Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.
Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.
Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.
Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.
“Cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Ngoài ra, chuyên gia cũng khẳng định, cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
Vấn đề lớn nhất vẫn là tình trạng lệch pha cung - cầu mà sâu xa là những ách tắc trong pháp lý
Cũng tại tọa đàm, LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI đã chỉ ra 03 vấn đề cần làm rõ để có thể khơi thông dòng tài chính bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, khơi thông dòng tài chính bất động sản đồng nghĩa với việc khơi thông thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện dòng chảy tài chính còn đang bế tắc cho nên ảnh hưởng đến bất động sản.
“Chúng ta dường như đang loay hoay giữa bài toán con gà - quả trứng. Dù vậy, tôi cho rằng đừng đổ lỗi ách tắc cho phía ngân hàng, họ cũng đang là nạn nhân”, ông Trương Thanh Đức cho biết
Vấn đề thứ hai là pháp lý.
“Chúng ta cảm giác nền kinh tế vẫn đang phải đi xin công nhận là kinh tế thị trường. Một mặt, chúng ta cảm thấy thị trường rất cạnh tranh nhưng cần phải nhìn lại cạnh tranh thế nào. Cạnh tranh trong điều kiện bị trói chặt thì càng cạnh tranh càng nghẹt thở và càng thoi thóp. Cạnh tranh nhưng rất nhiều năm mới xin được phép xây dựng dự án. Cạnh tranh dù rất muốn xây nhưng không xây được hoặc xây được rất ít. Cạnh tranh nhưng rất khó khăn về nguồn nhà ở, giá đắt và không mua nổi. Vì vậy, nếu không giải quyết được bài toán cung - cầu thì càng cạnh tranh càng teo tóp. Đây là sự cạnh tranh bất thường, đi ngược lại thị trường", LS. Trương Thanh Đức nêu quan điểm.
Vấn đề thứ ba được Giám đốc Công ty luật ANVI đưa ra là, nếu Luật Đất đai sắp tới được thông qua vẫn giống như dự thảo gần nhất thì sẽ không mở ra được vấn đề và thị trường bất động sản vẫn như vậy.
“Tôi cho rằng, Nhà nước muốn chốt vấn đề thì phải can thiệp thị trường nhưng không nên và không thể làm thay thị trường”, luật sư Đức nhấn mạnh, đồng thời cho rằng muốn giải quyết được vấn đề thì phải xử lý được căn nguyên chứ không phải là hiện tượng.
Về phía góc độ doanh nghiệp nhà thầu và phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường mà sâu xa là những ách tắc trong pháp lý.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện 70% vướng mắc nằm ở pháp lý. Đây cũng là vấn đề mà chủ tịch GP.INVEST đã chia sẻ tại nhiều diễn đàn, đồng thời, ông Hiệp cũng nhấn mạnh, chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Cùng với đó, hiện nay, cần quá nhiều thủ tục hành chính và chính điều này đã gây ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.
“Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua.
Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay.
Vì vậy, để khơi dòng tài chính bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất, cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.
Ngoài ra, Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ. Đồng thời, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn./.
